颐乐学院：学院式养老植入地产

　　在这个项目里，绿城将首次尝试并实现老年人从睁眼开始的“颐、乐、学、为”的全方位生活需求。宋卫平对这个项目的期待则是建成一个世界一流的养老院模式。

　　文│ 本刊记者  俞越

　　“我们要做养老事业，这是绿城和其他房产商的区别。”绿城集团董事长宋卫平对绿城涉足养老地产的要求是，建成一个世界一流的养老院模式，

　　“学院式养老”则是绿城选择的养老事业的方向。

　　2011年1月，带着宋卫平浓重理想主义色彩的“绿城·颐乐学院”应运而生，并在一年的时间内迅速扩大至全国范围，设立了14个校区，拥有老年学员超过千人。

　　学院式养老

　　“校园生活是人生中最难忘的美好时光。”绿城颐乐教育投资管理有限公司副总经理王昕透露，绿城选择“学院式养老”的思路来源于宋卫平自身对未来养老需求的设想。他认为，通过学习，能使许多未受过正式教育的老年人有机会学习文化知识，使已受过正式教育的老年人的文化知识得到提高，能使老年人掌握新的技能，让那些身体健康并有重新就业愿望的老年人获得重新就业的能力和条件。

　　通过调查发现，我国8成以上老人生活能够完全自理，而老年人仍具有学习能力，甚至创造能力。实现老年人的继续社会化，能帮助他们更顺利地适应退休生活和新的社会角色。

　　绿城的学院式养老，以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态。同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动。重新认识、理解和解读老年人的精神需求，颐乐学院第一次将学习界定为老年生活的主旋律。

　　“独立、参与、照顾、自我实现、尊严”，这是联合国关于养老的基本原则，在颐乐学院，将其解读为“颐”、“乐”、“学”、“为”，分别关注老年的健康体系、娱乐活动、学习需求和老有所为。

　　“人口老龄化对于中国，不仅仅是艰巨的挑战，更蕴含了巨大的机遇。其对房地产行业而言，也是挑战和机遇并存。”王昕认为。

　　绿城·颐乐学院是园区服务体系中针对老年人群的重点服务内容。目前，绿城已将该体系作为产品价值营造中一项创造性的价值举措，已完全融入于项目开发的全过程。

　　教管分离

　　“颐乐学院实行教管分离的运作模式。”王昕介绍说，公司主要负责学院的课程设置、师资培训和组织教务教学等工作，日常管理则主要由项目的物业管理公司来实现。

　　颐乐学院的课程主要参照浙江省老年大学的课程设置，学费也沿袭了老年大学每门课80元/学期的收费标准。而师资的来源也就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。由学院进行面试，再经过一定程度的培训以后就成为学院的签约教师，另外40%的教师则需要外聘，以满足课程设置的需要。

　　而根据不同年龄和健康程度对老年学员进行划分，绿城的“学院式养老”分为三种类型：一是居家式，指老年人散居在自己家中，每日以“走读”的形式参加到颐乐学院的学习活动中；二是集中式，类似于“寄宿制老年大学”，老年人集中居住的“宿舍”中，参加颐乐学院的日常学习活动；三是混合式，结合“走读”和“寄宿”两种方式。

　　“这种模式的稳固性之强多少令人意外。”王昕告诉《浙商》记者，许多符合条件的业主对来学院任教热情很高，教师的流动率只有10%。在颐乐学院，既有80多岁高龄的书法老师，也有90后的小姑娘担任舞蹈老师，氛围很是热闹。

　　为了追求学院教学和管理上的专业化，绿城颐乐教育投资管理有限公司内几乎所有的工作人员都有教师从业背景。王昕本人就来自于国内知名的英语培训机构的管理层，所以对学院式养老的模式运作起来驾轻就熟。

　　王昕表示，2012年绿城·颐乐学院将继续在全国范围内选择开设新校区，争取到2012年底，在全国拥有20个左右的校区；以颐乐学院为组织要素的绿城大型老年社区也将开始动工建设。

　　探索运营方式

　　“完全依赖收取微薄的学费不足以支撑学院的可持续性运营。”王昕告诉《浙商》记者，现阶段平均每个校区每年账面亏损20万元，学院一直在探索运营方式。在老年业主对颐乐学院模式形成习惯后，最好的方式是交给业主自营。

　　“目前经费主要来源于绿城集团物业等其他项目公司的补贴。”王昕表示，绿城方面有以下三个方面的设想举措。

　　其一，直接从物业费中提取。按照测算，只需要在现有物业费的基础上增加0.1元／平方米即可满足人工、场地以及能耗等方面的支出。这个设想需要得到所有业主的认同，推行起来有一定的难度，也需要得到业主观念上的认同。

　　其二，希望得到政府在社会养老经费上的资助。这个设想需要通过与社区合作完成。按照相关政策，政府每年会有部分经费划拨给社区，由社区来组织与授课，颐乐学院负责课程的策划与设计，此举可以解决课时费这一最大支出。王昕的担心在于，政府社会福利经费与企业行为之间很难衔接。

　　其三，真正将养老和地产相结合，通过持续性服务来谋利。今年，绿城集团的“桐乡乌镇”项目第三期650亩养老地产项目正处于建筑设计阶段，其中包含100亩的寄宿制学院，“这是真正意义上的养老地产。”

　　王昕介绍说，这是一个苏州园林式的项目，全装全配，小户型占到一半以上。对于买房的老年业主，买房的同时就可办理入学手续。另外，项目将有超过一半比例为持有型物业，配合寄宿制学院的管理和运营。

　　“先养老后地产。”王昕告诉《浙商》记者，在这个项目里，将首次尝试并实现老年人从睁眼开始的“颐、乐、学、为”的全方位生活需求。宋卫平对这个项目的期待则是“老人无忧无虑，健康长寿”。

　　通过多次召开研讨会和市场调查的结果显示，老年人在医疗、饮食、旅游等方面的需求相对集中。为此，绿城还考虑在项目中建设商业街，甚至老年人创业中心等设施。

　　“如果说现在的颐乐学院还只是简装版，那么未来的绿城养老地产则是增强版。”宋卫平的期待在于，绿城能做到从模式到细节真正完美的养老服务。

　　专家点评

　　徐鸿道

　　浙江省老年学会会长

　　在绿城颐乐学院出现之前，中国的养老地产可分为三种类型，第一种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目；第二种是护理型，比如广东的友好老人院；第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城国际老年公寓和上海的亲和源养老院。绿城所倡导的读书型养老是个新概念，对老年人来说也很有吸引力。

　　眼下，中国养老地产领域的“招保万金”还未浮出水面，绿城做专业养老事业的决心值得肯定。但是，游击队无所谓，要做正规军很难，老年地产技术台阶很高，要求有跨行业整合能力，有些商业模式在目前的国家法律之下很难生存，这也限制了养老地产的发展。中国的养老地产鲜有成功的项目，即使有也很难复制，不像商业地产。我们希望绿城的这个模式是可复制的，而不是意外成功的项目，那么中国养老地产的发展就能“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”