买房：抄底时刻来临吗

　　Trend  大势

　　从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的。折扣的大小以及降价的幅度，并不能单纯地代表楼市的底线。

　　文 │ 本刊记者  俞越

　　2012年或许是中国经济“最难受”的一年，对房地产商尤其如此。

　　3月8日，滨江集团位于杭州主城区的楼盘“曙光之城”价格出炉：毛坯均价15060元/平方米，精装修均价19600元/平米。该楼盘毛坯均价与楼面价，两者之间差值仅为2376元/平方米，引发业界哗然。

　　最近，著名经济学家许小年在某论坛发言时表示，他对于今年的理财建议是“买房”。“今年中央的经济政策定调选择了‘保增长’，限购势必成为明日黄花，下半年房价可能出现报复性反弹。”许小年表示。

　　事实上，进入3月以来，全国楼市似乎正在上演一场争先恐后的降价潮。“买房时机是否来临？”面对专家和楼市的双重“激励”，不少意向购房者对此百问不厌。

　　亏本卖楼

　　“没有卖不动的房子，只有性价比不高的房子。”今年2月，滨江集团董事长戚金兴在接受记者采访时表示。他说，滨江旗下的项目会遵循这个原则，以高性价比的、消费者能够完全接受的价格，推出市场。仅仅一个月过后，地处杭州“城东门户”的曙光之城就以低于市场预期超过40%的价格重磅出击。

　　据资料显示，2009年12月，滨江集团一掷17.1亿元，摘得“曙光之城”地块，折合楼面价为12684元/平方米，属于高价拿地。

　　“曙光之城100%是亏本卖房。”某相邻的开发商无奈地告诉《浙商》记者，按照他的计算，曙光之城以此售价大约将亏损3000~4000元/平方米，若以均值3500元/平方米来算，地上建筑面积为13.5万平方米的曙光之城可能亏本4.725亿元。

　　“楼市真正意义上地迎来了‘面粉’比‘面包’贵的时代。”曙光之城超低价开盘带来不小的“地震”，不少业内人士认为，曙光之城已经探到了杭州城东新城的价格底部，并牢牢地套住了周边无论是万科草庄、恒祺克拉公馆等在售楼盘，还是新中宇维萨、金色草庄、御品湾等预售楼盘。

　　看到低价热销的场面，戚金兴难掩激动之情。他说，在曙光之城开盘这个战役中，打赢是最重要的，赚多赚少甚至亏一点也不是主要的。想必在数月内，13.5万平方米的曙光之城或可清盘。着实，滨江集团虽然有所亏损，但可回笼20个亿以上的资金流，这对眼下任何一家开发商来说，都是久旱逢甘霖。

　　“近期低开或者降价的一些楼盘，确实已经逼近或者跌破成本价。”双赢机构总经理章惠芳认为，开发商降价是完全可以理解的，如果连生存都成为一个严重问题的话，利润的重要性就会降到其次。

　　“矿泉水理论”

　　“买一瓶矿泉水的时候，可能路边小店最好，因为它最能应急解渴；买一箱矿泉水，可能去超市更实惠；等到要买一车矿泉水了，那就应该直接去厂里批发。”

　　这是戚金兴的“矿泉水理论”，强调的是在不同时机下，选择最合适的方式，去做成一件事情。在他看来，这个理论既是当前房企的决策思路，也适用于针对不同类型的购房者来判断买房时机。

　　在他看来，开发商亏本销售绝不会成为常态，但对购房者而言就是不可多得的机会。从一个行业的长期发展来看，企业肯定要实现盈利，亏本销售只是权宜之计。

　　有业内人士分析说，当前的亏本销售现象更容易发生在一些较大规模的房企身上，因为这样的房企需要更多的现金流来保证企业正常运转。同时，这样的房企旗下拥有多个楼盘，可以采取这样的策略：一部分楼盘亏本销售，另一部分楼盘保持适当利润，或者说前期销售利润较为可观，后期销售适当牺牲一点利润。

　　许小年的“买房投资建议”似乎佐证了开发商亏本销售只是“权宜”之说。

　　“虽然现在空置房很多，但房价的走势不是以现时的供求决定的，而是由预期决定的。人们预期土地是稀缺资源，房价就将继续上涨。”许小年认为，在这一轮限购政策下，首先撑不住的是地方政府，在地方财政资金越来越紧张的情况下，目前已经有不少地方政府希望绕过调控政策，调控政策最后会无疾而终。

　　在当前的土地财政制度下，地方政府已经成为土地开发的利益方，地价难降。而18亿亩红线也进一步加大了土地资源的稀缺属性。

　　那么，当前的亏本销售究竟是不是市场的价格底线？房价还会再低吗？

　　“现在开发商都在打悲情牌，认为都到成本了，就不会再降了，但从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的。在自由竞争的状态下，亏本销售不是没有可能。”一位开发商表示，折扣的大小以及降价的幅度，并不能单纯地代表楼市的底线。

　　更有开发商持悲观论，他们认为，按照目前的形势，不知道楼市何时才会真正回暖，即使在降价刺激中，今年下半年成交量回升，也难以预测房价是否会回升，所以亏本销售在3个月内很可能会成为常态。也就是说，购房者起码还有3个月的可观望期。

　　章惠芳也认为，定价权虽然掌握在开发商手上，但是最终是什么价格，由市场说了算。一些对现金流渴求的房企，为什么会给出低于成本的价格，这是对市场经过多轮试探而逐步形成的。房价并不是从先前较高利润一下子降到现在的成本价甚至低于成本价，而是对市场不断试探的结果，最终确认这样的价格能够为当前的市场接受。

　　价格下跌是趋势？

　　“从现在开始，未来半年，都算是买房比较好的时机。”建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森预测2012年房价平均下行15%左右。他认为，短期决定价格涨落的一个因素主要是供求关系，保障房供给增加，政府在政策上继续调控，都将影响成交量，进而促使房价下行。他建议，如果是自住需求，该买房的一定得看起来，关注起来，入市下手应该是比较好的时机。

　　对于房价是否下跌，业内专家有不同的观点。

　　在中国指数研究院副院长陈晟看来，温州是目前房市中较为典型的一个例子。由于新房价格下降传导到二手房，但真正体现在二手房的价格上还要有一个过程，随着3月市场逐渐复苏，价格再跌依然是趋势。

　　“房价还有向下调整的空间。”陈晟认为，现在房价还在一个短波幅里波动，相信有些城市，可能会随着周期拉长出现一个整个向下的调整，而且幅度加大，但是这需要一个周期。

　　“部分城市的房价已经出现筑底反弹的势头。”上海易居房地产研究院综合研究部副部长杨红旭判断，房价的涨跌更多来源于统计数据的分析。据他观察，今年1月份，70个城市新建商品住宅价格指数环比全部滞涨，2月份，又有4个城市重新上涨。这4个城市分别是济南、贵阳、西宁、包头，多是中部省会城市。他说，按此态势，房价的跌幅比较难以扩大，虽然后市还有待观察，但至少从近三个月可以发现，跌幅有筑底盘整的迹象。