长效机制在哪里

　　李一戈

　　在房地产领域，我们也还在摸着石头过河。

　　先看一组数据。4月24日，北京市东城区2012年度220套廉租房公开选房。今年一季度北京保障房已竣工1万套，全年计划竣工7万套。2012年全国计划开工保障房700万套，竣工400万套。

　　与之相关的两条消息是，据业内专家透露，有些廉租房小区，居民不交水费、电费，致使水电浪费严重；武汉、上海等城市建成的公租房，均有大量闲置现象。

　　保障房可以运动方式建议，但不可以补课的理念来支撑。比如，插卡式水表、电表已在住宅小区普遍使用，为何有些廉租房还在使用20年前的抄表式水表、电表？公租房要尽可能回收成本，以使其建设可持续，但你制定的公租房租金与市场租金相差无几，小区交通又不方便，教育和生活配套全都没有，谁愿意选择这样价格不菲的睡城？

　　再看另一组数据。4月24日，财政部公布，一季度全国税收总收入完成25857.81亿元，比去年同期增加2418.96亿元，增长10.3%。税收增速比去年同期增速回落22.1个百分点，为近三年同期最低。

　　虽然全国主体税种收入增速“普遍回落”，但与房地产相关的税收收入增速却是“大幅回落”。1-3月契税、房地产营业税同比分别下降13.6%和17.5%，比去年同期增速分别回落41.1和45.8个百分点；土地增值税同比增长4.5%，比去年同期增速回落108.4个百分点。

　　与之相关的一条消息是，近日有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

　　在GDP增幅下滑的背景下，投资、税收增速回落，乃是正常表现。按照经济学家的说法，房地产调控已经并在继续拖累经济发展，那么，房地产相关税收的大幅回落，是不是也在拖累税收的增长？从逻辑上看，这个推导是成立的。

　　也因此，有朋友将住建部提出的首套房优惠政策常态化，上升到与GDP有关的高度：住建部这么做，是不是为了救投资，救税收，从而救GDP，一如2008年甚至1998年那样？

　　但我个人不支持这样的质疑。原因是，住建部说的是将首套房优惠政策常态化，而不是住房刚需优惠政策常态化，更非普通住房优惠政策常态化。首套房属于基本居住权，应该将其贷款利率7折优惠、首付三成以下，以法律法规的条文规定下来。首套房是刚之又刚的需求，即使银行将利率涨到110%、首付提到五成，恐怕很多人也不得不买。

　　住建部的设想，只是做了它早就应该做的。但部分公众之所以将这一设想及扩大公积金使用范围，与“救市”联系起来，很大程度是因为，时间点太巧合了，刚公布GDP、投资和税收增速在下滑，你就提出优惠政策常态化之类，难免令人起疑。

　　我的忧虑在“救市”的猜测之外：房地产的长效政策机制，空喊了很多年，毫无进展。大约是在2005年前后，组成了一个全国房地产市场宏观调控部际联席会议的协调机构，住建部牵头、国务院相关部门参加。随后就提出了建立房地产长效机制的想法，但至今仍不见该机制的任何政策和制度框架。

　　譬如，廉租房和公租房的设计规范、建设规范，早应制定出台并强制施行，而不是到现在还在征求意见。首套房的首付和利率优惠政策，早应写进法律法规，而不是到现在还只是一个设想。抑制住房投资投机的具体内涵是什么，房产税如何征收，土地出让制度如何改革，等等，均是迫切需要回答的问题。

　　不能继续摸着石头下去了。2011-2012年本可以成为建立房地产长效机制的调研、论证之年，这样，待2013年新一届政府成立后，就能逐步推行。但我们的相关部门却乏有作为。也许它们都很忙，今天一场会议，明天一个通知，结果却是头痛医头头还痛。

　　于是，房地产就仍然停留在文件治理的阶段，而那些文件却可能是相互矛盾相互否定的。而房地产的各方主体包括你和我，却不得不适应和顺从。当然，也不仅仅只有房地产领域是如此。