为老产品护航房地产信托突增

　　陈晶泽

　　经历了去年年末的低谷后，房地产信托在今年呈现出再度爆发之势。目前，由安信信托、北京信托、外贸信托和东莞信托发行，预计发行总规模接近17亿元的4只房地产信托正处于推介中，4只产品中预计发行规模最大的有6.2亿元，另有2只规模超过4.5亿元。

　　房地产信托再爆发

　　从信托资金投向方面看，据好买基金的统计，仅今年3月份，房地产信托就完成募集资金76.18亿元。虽然成立的信托数量和投资方向占比在所有行业中并不是最高，但单只产品平均募集金额却达到2.46亿元，是所有行业中平均单个规模最大的行业。和前几个月相比，房地产方向的信托平均募集金额也呈现上升趋势。

　　分项目来看，规模最大的产品为中信信托的漳州万达广场，募集规模达15亿元。此前在2月，平安信托也发行了佳园32号，募集规模达10亿元。

　　从期限来看，今年成立的房地产信托存续期1.5年和2年的居多。平安信托发行的佳园33号期限最高为15年，而华宸信托的2款产品期限只有6个月。

　　从具体投向来看，保障房信托增长较快。这一方面是因为保障房不受房地产调控，尤其不受限购政策影响，基本不存在销售方面的障碍；另一方面，保障房项目有政府信用担保，兑付风险低于一般的房地产信托。

　　在去年房地产信托发行高峰期，平均募集金额普遍在2个亿以上，当时不少超过5亿的巨型信托产品，也多是投资于房地产领域。不过在接近年末时，由于政策调控力度越来越大，房地产信托发行进入了低谷。

　　数据显示，在春节前的2011年12月，成立的房地产信托总规模只有15.96亿元，平均每只产品规模为1亿元。而当月行业平均单个产品成立规模为1.12亿元。当月最大的房地产信托规模仅为1.2亿元，为方正东亚信托的百步亭项目。

　　对于春节后重新出现的这波房地产信托发行高峰，中信证券认为，一方面是因为在持续调控下，房地产企业的现金流状况进一步恶化，企业有强烈的融资需求；另一方面，信托公司出于对延后兑付的考虑，也加大了对房地产信托的投入。另外还有部分产品提前终止，信托公司发行新信托接盘老信托。

　　加大发行化解兑付风险

　　与春节后房地产信托重新爆发相对应的是，2012年，房地产信托将进入密集的兑付期。

　　根据中信证券统计，截至2011年年末，房地产信托余额为6882亿元，存续期为1~3年，预计2012年将有2000亿~2500亿元的房地产信托到期。其中3、6、9月为兑付高峰，特别是6月和9月兑付金额尤其高。

　　虽然市场一直存在对于能否到期兑付的担忧，但已经过去的3月份情况显示，市场担心的情况并没有出现，第一个兑付高峰平稳过渡。中信证券认为，经历了去年下半年的调整后，信托公司在今年加大房地产信托的发行促使了第一个兑付小高峰的平稳过渡。

　　根据中信证券的判断，通过这种类似地方融资平台展期的方式，体现的是监管层避免主动监管下兑付风险发生的方法。中信证券认为，春节后房地产信托发行提速，是监管层防范信托风险的灵活体现。预计二、三季度，房地产调控仍然不会松动，房地产企业现金流将进一步紧张，在无法获得大量信贷支持的情况下，信托资金依然是重要的输血通道。

　　事实上，通过发行新产品接盘老产品的方法变相展期只是信托公司力保产品兑付的方式之一。根据中信证券的观点，信托至少有4种方式可以控制兑付风险，四种方法分别是信托公司向母公司或集团寻求帮助；信托公司通过自有资金垫款；提前终止老产品，发行新产品接盘，新产品融资金额可以适度延长；向其他资金宽裕的公司寻求帮助。