上市房企年报：为何房企利润率出现了上升

　　年报披露已近尾声，令不少投资者和研究人员意外的是，大多数房地产上市公司的业绩取得了连续增长，有些房企的利润率还出现了上升。

　　2012中国房地产百强企业研究主报告显示，2011年百强企业的营业收入和净利润均值持续增长，盈利规模不断提升。其中，营业收入均值实现132.3亿元，同比增长29.5%，净利润均值为21.7亿元，同比增长26.2%。

　　因为普遍存在销售入账的滞后，房地产行业的业绩数据多数时候并非同期经营状况的体现，如去年的年报对于2010年经营情况的反映，可能还多于对2011年情况的反映。

　　从营收和利润方面还看不出调控对于上市房企的影响，但是从能够反映当期经营情况的指标看，没有主动适应调控的房企日子不好过，这集中体现在资产负债率和存货周转率上。

　　在预收账款大量增加的背景下，2011年房地产百强企业整体资产负债率均值为71.8%。从结构上看，银行短期贷款与预收款是房企最重要的现金流入来源，如果市场销量持续低迷，企业的资金状况恶化可以预见。

　　存货周转率的下降是行业的普遍现象，百强企业2011年的总资产周转率均值为0.34，比2010年下降了0.05，存货周转率与存量资产周转率均值为0.44和0.48，分别降低了0.12和0.11。这种状况反映的是企业存货转化速度放缓，存量资产的利用效率降低，整体运营效率的下滑，从数据上看，2011年百强企业年末存货余额同比增长47.5%。

　　在调控政策引导下，房地产市场观望气氛已经形成，自去年四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出。

　　从今年一季度情况看，调控效果进一步显现。国家统计局公布的2012年1月至3月全国房地产市场运行情况显示，开发投资10927亿元，同比增长23.5%；新开工面积4亿平方米，同比增长0.3%；商品房销售面积达15239万平方米，同比下降13.6%，销售额8672亿元，同比下降14.6%。

　　这种情况表明，一季度房地产投资增速有所回落，但仍在高位，开发商资金压力并未改善，按揭贷款仍处于收缩区间，行业主导因素是库存和供应。

　　已披露一季报的上市房企情况显示，大部分公司存贷环比变动不大，而同比增幅明显，这表明企业去库存进程依旧缓慢。

　　目前，房市调控如同“行百里者半九十”，只能坚持不可松懈。(刘溟)

　　（责任编辑：李志强）