保需求 抑投机

　　编者按 国际上多数国家都以各种形式征收房地产税，其主要目的就是为了抑制房地产投机行为，稳定房地产市场，进而抑制房价。被许多国家普遍采用的方式是差别化征收，即针对不同的物业类别、房产价值以及购房者收入等的差别进行差异化征收，以保证最基本的购房需求，抑制投机，打击房地产市场过热。其中，对个人住房征收房产税的难题在如何保证公平，如何建立良好的利益协调机制。

　　新加坡：房产税征收关照弱势群体

　　本报驻新加坡记者 陶 杰

　　新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。目前新加坡全国大约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

　　税率优惠倾向弱势

　　房产税是新加坡政府的一个主要税收来源，是一种非常传统的税种，而且是跑不掉的，有房子，就得交税，而且它是一种要素税，是对土地这种稀缺资源的一种认可。新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。

　　新加坡的房产税是按照房屋的年产值来计算的，而年值是房屋每年可赚取租金的净收入，也就是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。政府在房产税方面体现了向弱势群体倾斜的原则，即自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。也就是说，政府部门将根据你所拥有的房地产估算一个租金的年值，不论是组屋、私产，或者是有地的房子。比如你拥有的一套房子，政府给你估一个年值，如果出租一年能收5万新元，那么税收就是5000新元。在这方面，无论是组屋、私产还是其他的各种房产类型都没有任何区别，都必须交10%的房产税。惟一的区别是你可以向政府申请说这房子是我自己住的，那就可以把税率降至4%。也就是说即使是自住，房产税你也不能不交，只是可以少交一些而已。

　　大力推进住房保障

　　在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。因为居民购买组屋价格低廉，所以在转售和转租方面也受到严格的限制，按照规定，屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

　　新加坡的住房保障制度有许多特色。一是制定长远规划，由政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还以提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度，通过强制缴纳、限制使用方向和用途来实行。对于那些最低收入的家庭，允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付。中央公积金制度对于解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资等问题起到了决定性作用。三是因地制宜。根据人多地少且人口密集度高的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑外形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆和剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转。同时新加坡政府对于公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。

　　严管土地杜绝炒房

　　新加坡政府严格控制土地供应。房屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，房屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数做出了严格限定，以防止有人投机。如上所说的，居民在购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住。而且组屋在购买5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。另外，新加坡公民购买商品房后如不愿向政府退回自己已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。而且如果业主出售购买不足一年的房屋，就必须缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”起到了很好的作用。

　　从2011年开始，新加坡政府对房产税进行了改革，新的制度更加倾向于弱势群体，对于年值低于6000新元的房屋免收房产税；年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税；而对于年值超过24000新元的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。

　　韩国：“两税制”设计简单易行

　　本报驻首尔记者 顾金俊

　　目前，韩国政府针对房产保有者的征税项目只有两个，一个是财产税，另一个是综合不动产税，前者为地方税，后者为国税。这种房产税制度形成于2005年，延续至今。

　　韩国房地产市场随着经济状况的变化几经起伏。2000年以后，受经济复苏的拉动，韩国房地产市场又进入了“升温”阶段，在2002年和2003年市场热度达到顶峰。首尔市的住宅一夜之间飙升几万美元的情况比比皆是，针对房地产的投机也接近疯狂。如何调控房地产市场以防止引发更大的危机和混乱成为当时韩国政府的重要课题。韩国政府为此连续出台政策，几乎动用了所有手段。但是，由于政策头绪繁杂，市场显得更加混乱，调控效果很不明显。经过一段曲折之后，韩国政府毅然去繁就简，决定采取两大措施改革房产税体系。一是改变房产税的计税方式，由原来按房产面积计税改为按房产价格计税；二是出台综合不动产税，对于超过一定标准的高额房产拥有者，不仅要征收一般的财产税，还要针对其超标部分另外征收综合不动产税。实践证明，这两项措施使得房产税体系更加公平也更加简单，对于抑制房地产投机产生了明显效果，后来的政府也基本延续了这一政策。

　　2011年韩国国税厅公布的纳税说明显示，为了合理征收财产税和综合不动产税，韩国政府设定了一条6亿韩元（约60万美元）的标准线。即，对于房产总价格在6亿韩元以下的拥有者，只征收0.5%的财产税；对于房产总价格在6亿韩元以上的拥有者，超标部分按照递增税率征收综合不动产税。超标额度在12亿韩元以下的，税率为0.75%；超标额度在50亿韩元以下的，税率为1.0%；超标额度在94亿韩元以下的，税率为1.5%；超标额度在94亿韩元以上的，一律按2.0%的税率计征。综合不动产税作为国税由中央政府统一调配，通过转移支付以帮助经济相对落后的地区。

　　对于只拥有一处住宅的家庭，政府在征收综合不动产税时有多种优惠。一是提高房产价格标准。这些家庭的房产只要不超过9亿韩元，就不必缴纳综合不动产税。二是对长期拥有者减税。对拥有房产5年以上者可减税20%，10年以上者可减税40%。三是对老年人有特别优惠。对60岁以上的房产保有者可减税10%；65岁以上的可减税20%；70岁以上的可减税30%。第二和第三项可累计，最多可减税70%。

　　另外，对于那些拥有多处房产的家庭，如果该家庭将其中某些房产作为出租用房，在政府相关部门登记注册并缴纳相关营业税，则该部分房产将不计入综合不动产税征收范围。

　　实践证明，韩国针对房产实行“两税制”的过程中，合理确定房产价格成为非常关键的环节。目前，韩国国土海洋部专门负责此项工作。每年年初，该部门都要对全国的住宅价格进行广泛调查，并经过“中央不动产评价委员会”的审议，最终于4月末公布各地住宅价格，称为“公示价格”。如果房屋所有人或利益相关者在之后一个月内没有提出异议，那么该价格就成为计价征税的依据。一般的财产税每年在7月份和9月份分两次由地方政府直接征收，综合不动产税则由国税部门在每年的12月另征。综合不动产税超过500万韩元以上的房产所有人，可向税务部门申请分期付款。

　　俄罗斯： 房产税改革进行中

　　本报驻莫斯科记者 廖伟径

　　20世纪90年代以后，俄罗斯开始推行大规模的住房制度改革，目标是向市场化住房制度过渡。据俄罗斯联邦国家杜马法律委员会统计，经过20多年的发展，目前俄罗斯住房私有化率已超过85%。对于已完成私有化的住宅，俄罗斯政府对其所有者依法征收房产税。

　　俄罗斯于1991年12月9日通过的《自然人财产税》和1995年5月30日由俄罗斯国家税务总局颁布的《自然人财产税计算和缴纳方法细则》，是俄对本国居民私有房产征税的法律依据，已行之多年并不断修改完善。按照俄罗斯法律，其课税对象包括俄居民私人拥有的房屋、住宅、别墅、车库、其他建筑物。俄法律还规定，俄罗斯个人财产税和土地税属于地方税，列入地方财政预算。

　　目前，俄房产税税率由中央和地方政府共同确定，中央政府制定的联邦法律规定了税率范围，地方政府则在此税率范围内自行制定本地区的房产税税率。房产税基为纳税人截至每年1月1日其名下所有房产清查评估价格之和，如房产为多人共同所有，则每位业主根据所占房产份额按比例缴税。房产价格评估由各地方政府所属的“技术资料登记局”来负责，其必须在每年3月1日前向俄税务部门提交截至当年1月1日的房产评估价格等计税信息。俄税务部门于8月1日前向房产所有人发送缴税通知。俄罗斯根据房产价值差异，其房产税按照全额累进税率进行征收：即清查价为30万卢布以下，税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。

　　近十年来，随着俄罗斯经济的稳定增长，俄房地产价格持续上涨，而目前俄现有房产价格评估机制已不能完全反映俄罗斯居民所有的房产价格。主要问题在于现在的房产税基为各地技术资料登记局给出的房产清查估价，这一估价与当前的市场价严重脱钩。俄政府从房产作为主要课税对象的财产税中收益有限，以房产价格最贵的莫斯科市为例，在2010年平均每人每年的税收额仅为460卢布。

　　在2001年，俄罗斯财政部就提出了房产税改革，2004年俄罗斯国家杜马曾就新税方案进行了一读审议，但从此停滞不前。2009年俄罗斯政府宣布，拟在2012年或2013年将房产税从目前财产税名下单列出来，开征新的房地产税以取代现在征收的土地税和财产税。新的房产税将按房产的市价计征，而市价由联邦税务局进行评估。按照俄政府的预想，新的房产税应成为地方预算收入的主要来源之一。

　　为增加财政收入，俄罗斯把房产税改革的重点放在按市场价格计征房产税方面。但是截至目前，俄罗斯房产税改革方案受多方面影响尚未正式出台实施。2011年底，俄罗斯经济发展部部长埃尔维拉·纳比乌林娜宣布，在未来几年内，俄罗斯将不会对不动产统一征税，俄财政部、经济发展部和税务部门就此已经达成了共识，俄罗斯仍将维持现状即征收单独的财产税和土地税。

　　俄罗斯房地产税围绕按市场价格征税这一重点，还存在不少争议和实施困难：一是全面完整的地籍整理工作进展缓慢，俄罗斯仍需厘清全国房地产总量、所属性质及基本价格估值信息。俄罗斯国立高等经济学院房地产经济中心、全俄社会组织“实业俄罗斯”等机构代表均认为，在此缺乏全面信息的情况下贸然开征房地产税存在经济和社会风险；二是房产税征收方案仍需细化。如俄政府实施新税制方案的具体步骤、新税制对俄罗斯经济产生影响的预测估算、征税优惠制度的标准和实施细则、新税制如何与公用事业服务收费接轨等问题需要得到进一步明确；三是如何保证计税的公平性和公正性仍需商榷。俄专家指出，居住在莫斯科繁华地段并非全是富豪，相当一部分退休居民其住宅很可能是苏联时代分配而后通过私有化过程获得，一旦按市场价格计税，对于退休居民而言是一笔极大负担。而官员和企业家则存在规避税赋的可能性和可行性。