在建规模245万平方米天津购物中心狂飙突进

　　王肖邦

　　购物中心建设正在上演中国式“大跃进”。

　　世邦魏理仕近日发布的一份研究报告显示，2011年，全球购物中心建设规模“十大”城市中，中国城市占据八席。其中，天津以245万平方米的在建规模拔得头筹，沈阳和成都紧随其后，在建面积分别达到218万平方米和189万平方米。

　　而在新落成购物中心方面，中国的两座城市也将全球其他城市远远抛在身后。沈阳去年新落成的六座购物中心建筑面积超过100万平方米，而武汉去年新落成的7座购物中心，建筑面积也超过75万平方米。

　　这是一幅前所未有的图景，一座座购物中心并非出现在人口数量更为庞大以及商业氛围更加浓厚的中国一线城市，而是在二线甚至三线城市拔地而起。

　　“2011年内一半以上的零售物业投资交易发生在传统的一线城市市场以外”，仲量联行的一份投资报告也印证这一现象。该报告还显示：2011年投资者对中国零售地产市场的投资意愿显著增强，大宗投资交易总额约为265亿元人民币，同比增长了26％，占商业地产投资交易总额的约30％，为历史最高数据。

　　在这一轮购物中心建造热潮的背后，是被反复提及的中国消费神话：巨大的人口基数、迅猛的城市化进程及新兴的中等收入阶层将支撑并推动购物中心的发展。统计数据显示，中国个人年均消费在过去十年内实现了三倍的增长，预计到2015年将成为仅次于美国的世界第二大消费强国。

　　但消费神话似乎并不足以构成购物中心建造热潮的全部解释。“商业地产的土地供给在很大程度上是由各个城市的规划局所决定的。”高纬环球中国区零售地产服务部执行董事James Hawkey表示。而仲量联行的报告则指出，零售物业开发商是“为了抢占先机，同时也是被低廉的地价和热情的当地政府所吸引”。

　　然而，与购物中心建造速度过快以及选址不平衡相伴的问题也逐渐产生。世邦魏理仕中国区商业服务部零售商代表部董事Joel Stephen表示，中国主要城市核心区域的优质房产供应不足，大部分新建购物中心位于城市新开发区域，这些区域对于国际零售商而言缺乏吸引力。

　　James Hawkey则认为，在一些城市不可避免地会看到供大于求的现象，“供应过多的现象将表现在以下几个方面：空置物业，租金上涨疲软，甚至在一些情况下会出现零售项目全盘失败。”

　　而这些现象正在一些城市发生。根据世邦魏理仕发布的《2012年第一季度中国房地产市场报告》，天津和北京由于大量新增供应，空置率分别上升至13.5%和12.6%。沈阳零售物业的租金则出现小幅下滑，而西安和重庆的零售物业租金出现一定程度的下滑。