谭浩俊：对"投资投机性购房需求基本被挤出"别太乐观

　　北京市住房和城乡建设委员会6日公布，自2011年2月17日以来，北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核，投资投机性购房需求基本被挤出；首次购房家庭比重持续保持在90%左右，较好地保障了刚性自住和改善性需求，调控效果持续显现。（5月6日《新华网》）

　　楼市调控的目的之一，就是要遏制过度投资和投机，减少房价泡沫，满足居民的基本住房需求。如果能够通过调控，把过度投资和投机需求有效遏制住，使房价回归理性，楼市也就可以步入健康发展的轨道了。即便仍然存在中低收入，特别是低收入群体买不起房的问题，只要政府在公共租赁房建设方面不欠账，居者有其屋的目标也是能够实现的。

　　北京市通过对居民购房资格的严格审核和把关，将不符合条件的家庭从“购房名单”中剔除，以充分满足首次购房者的购房需求，并使首次购房家庭比重持续维持在90%左右，无疑是比较明智的选择。

　　但是，是否据此就可以认为整个房地产市场的过度投资和投机已经被挤出、该市场已经步入良性、健康的发展轨道呢？笔者认为，言之尚早。至少，尚需要回答这样几个方面的问题。

　　首先，地方政府能不能放弃对“土地财政”的依赖？近年来，房价出现恶性上涨，很大程度上与地方政府过度依赖“土地财政”有关。正是因为地方政府把“土地财政”作为生财的主要渠道，大肆炒作地价，不仅带动了房价的快速上涨，也使各种炒作行为有了更大的生存空间。那么，在“过度投资和投机被基本挤出”以后，地方政府能够放弃对“土地财政”的依赖吗？如果做不到这一点，所谓的“过度投资和投机被挤出”，就只是暂时现象，房价就会很快出现快速反弹。

　　第二，购房资格审核把关的工作能否坚持下去？用行政手段控制住过度投资和投机，不失为一种比较有效的方法。尤其在现阶段，以一定的行政手段控制住过度投资与投机，也是必需的。但是，这种手段最致命的弱点，一是坚持难，二是容易在操作中出现这样或那样的问题。因为，各地在以前的经济适用房、保障房分配中，就出现过很多很多问题。将此举再用到普通商品房上，难度更大，出问题的概率也更大。所以，一旦调控退出，地方政府还能坚持下去吗？还能确保操作过程中不出现问题吗？

　　第三，政府能否坚持不懈地做好保障房的建设和供应工作？要想从根本上解决老百姓的住房问题，完全依靠市场调节是难以达到目的的，也不可能实现所有居民都“居者有其屋”的目标。因为，按照发达国家的经验，以及我国住房制度改革以来出现的问题，只有充分发挥政府在保障房建设与供应方面的功能作用，才能充分满足中低收入群体，特别是低收入群体的住房需要，买房难、买房贵的矛盾也才能有效化解。如果政府在保障房建设和供应方面，不是与居民的住房需求相统一，而是与楼市调控共进退，这个问题就不可能得到根本解决，调控也就失去了意义。

　　所以，要真正遏制住房的过度投资和投机，要使调控的作用不在短时间内消失，就必须标本兼治。短期内，可以通过限购、行政审核和把关等手段，遏制各种炒作行为；长远看，则需要制度的作用与威力，亦即通过房产税的开征、住房信息的公开与透明、保障房建设的稳定与充足，以及开征物业税、遗产与赠予税等手段，使对住房的过度投资和投机成为一项风险极大的行为，从而令炒房者望而却步。

　　也正因为如此，北京市有关“投资投机性购房需求基本被挤出”的说法，虽然目前来看确实有这样的趋势，但我们还不能太过乐观。如果现在就对房地产市场的长远发展下定论，恐怕为时尚早。只有当一切进入常态之后，“投资投机性购房需求基本被挤出”的状态还能够继续维持，那么“挤出”才有其实质意义。（谭浩俊）

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　　（责任编辑：李焱）