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谭浩俊:对"投资投机性购房需求基本被挤出"别太乐观

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-09 06:07 来源: 中国经济网

  北京市住房和城乡建设委员会6日公布,自2011年2月17日以来,北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核,投资投机性购房需求基本被挤出;首次购房家庭比重持续保持在90%左右,较好地保障了刚性自住和改善性需求,调控效果持续显现。(5月6日《新华网》)

  楼市调控的目的之一,就是要遏制过度投资和投机,减少房价泡沫,满足居民的基本住房需求。如果能够通过调控,把过度投资和投机需求有效遏制住,使房价回归理性,楼市也就可以步入健康发展的轨道了。即便仍然存在中低收入,特别是低收入群体买不起房的问题,只要政府在公共租赁房建设方面不欠账,居者有其屋的目标也是能够实现的。

  北京市通过对居民购房资格的严格审核和把关,将不符合条件的家庭从“购房名单”中剔除,以充分满足首次购房者的购房需求,并使首次购房家庭比重持续维持在90%左右,无疑是比较明智的选择。

  但是,是否据此就可以认为整个房地产市场的过度投资和投机已经被挤出、该市场已经步入良性、健康的发展轨道呢?笔者认为,言之尚早。至少,尚需要回答这样几个方面的问题。

  首先,地方政府能不能放弃对“土地财政”的依赖?近年来,房价出现恶性上涨,很大程度上与地方政府过度依赖“土地财政”有关。正是因为地方政府把“土地财政”作为生财的主要渠道,大肆炒作地价,不仅带动了房价的快速上涨,也使各种炒作行为有了更大的生存空间。那么,在“过度投资和投机被基本挤出”以后,地方政府能够放弃对“土地财政”的依赖吗?如果做不到这一点,所谓的“过度投资和投机被挤出”,就只是暂时现象,房价就会很快出现快速反弹。

  第二,购房资格审核把关的工作能否坚持下去?用行政手段控制住过度投资和投机,不失为一种比较有效的方法。尤其在现阶段,以一定的行政手段控制住过度投资与投机,也是必需的。但是,这种手段最致命的弱点,一是坚持难,二是容易在操作中出现这样或那样的问题。因为,各地在以前的经济适用房、保障房分配中,就出现过很多很多问题。将此举再用到普通商品房上,难度更大,出问题的概率也更大。所以,一旦调控退出,地方政府还能坚持下去吗?还能确保操作过程中不出现问题吗?

  第三,政府能否坚持不懈地做好保障房的建设和供应工作?要想从根本上解决老百姓的住房问题,完全依靠市场调节是难以达到目的的,也不可能实现所有居民都“居者有其屋”的目标。因为,按照发达国家的经验,以及我国住房制度改革以来出现的问题,只有充分发挥政府在保障房建设与供应方面的功能作用,才能充分满足中低收入群体,特别是低收入群体的住房需要,买房难、买房贵的矛盾也才能有效化解。如果政府在保障房建设和供应方面,不是与居民的住房需求相统一,而是与楼市调控共进退,这个问题就不可能得到根本解决,调控也就失去了意义。

  所以,要真正遏制住房的过度投资和投机,要使调控的作用不在短时间内消失,就必须标本兼治。短期内,可以通过限购、行政审核和把关等手段,遏制各种炒作行为;长远看,则需要制度的作用与威力,亦即通过房产税的开征、住房信息的公开与透明、保障房建设的稳定与充足,以及开征物业税、遗产与赠予税等手段,使对住房的过度投资和投机成为一项风险极大的行为,从而令炒房者望而却步。

  也正因为如此,北京市有关“投资投机性购房需求基本被挤出”的说法,虽然目前来看确实有这样的趋势,但我们还不能太过乐观。如果现在就对房地产市场的长远发展下定论,恐怕为时尚早。只有当一切进入常态之后,“投资投机性购房需求基本被挤出”的状态还能够继续维持,那么“挤出”才有其实质意义。(谭浩俊)

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  (责任编辑:李焱)

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