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宋卫平听话听音 前员工发出万言书

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-12 08:37 来源: 华夏时报

  本报记者 王海春 上海报道

   “今绿城之困,虽缘于外,实因于内。人、治、略,均有可察可省之处。”这并非诸葛亮的《前出师表》,而是绿城一位离职员工以文言文撰写的《谏宋公疏》。这篇向宋卫平建言的“万言书”,成为近日网络上人气超高的文章。

   当国际评级机构穆迪在5月4日将绿城的信用评级再次下调至CAA2的时候,很多人不禁追问,究竟是什么原因造成了绿城目前的困境?

   业内人士认为,“万言书”中所指陈宋卫平在公司战略及管理层面的弊病,虽有偏颇之处,但也为业界提供了观察和思考的新视角。

   “绿城现在最大的问题在于如何脱困于紧张的资金链。今年限购令松绑希望渺茫,绿城想在销售上获得突破不太可能,该公司的生死将决定于项目转让的情况。”易居中国企业研究中心总经理周建成告诉《华夏时报》记者,如果绿城能闯过这一关,宋卫平更应当深入思考如何有效地管理这家庞大的地产公司。

  “被宠坏的孩子”?

   穆迪最新的报告指出,由于绿城今年面临约200亿元的短期债务压力,其中包括约45亿元信托,因此应将公司的无抵押债务评级从CAA1下调至CAA2。

   “由于限购令尚未放松,同时紧缩的信贷环境继续抑制一二线城市高端住宅的需求,而绿城在这些城市有大量项目,所以短期内其疲弱的业绩较难恢复到过去的正常水平。”穆迪分析师邹吉明表示,如果绿城未能为到期债务安排新的融资,其评级可能会被进一步下调。

   当人们关注绿城深陷资金困境时,绿城一位离职员工在一篇洋洋洒洒的文言“万言书”指出,绿城目前的困境并非朝夕所致,而是长期在人才选用、赏罚不明以及公司战略等方面存在诸多问题。

   “我们把这篇万言书交给宋总看了,但近几天并没有听他谈起这个事,所以我们也不好回应。”绿城集团一位内部人士告诉本报记者。

   这篇名为《谏宋公疏》的“万言书”主要指出了绿城存在以下弊病:任人唯亲、赏罚不明、宋卫平对公司管控过严以及产品定位配比缺失。

   周建成认为,本轮调控之前绿城就像一个被市场宠坏了的孩子,受惠于精致的产品和独特的定位,宋卫平也由此一路顺风顺水地得以迅速扩张发展,几年时间内项目从二十多个一下扩张到上百个。

   “但我认为,这篇‘万言书’,虽然文采斐然,却言之少物。”周建成表示,绿城的问题不在于人才选择有偏或赏罚不明或所谓的内耗,最大的问题在于绿城的战略出了问题。这也不是说绿城高档房开发商的定位错了,而是因为在公司已经从一艘小船成长为航母,公司仍然在过度扩张,绿城的问题是因为吃得太多被“撑着了”。

   弘基地产研发部一位经理则告诉记者,由于绿城要拿位置最好的地,而开发的就是顶级的豪宅,这使得公司资金的周转速度远慢于一般住宅,资金的投入也远大于万科和金地。“2009年房价的快速上涨,更助长了宋卫平激进扩张的策略,这也使绿城在持续一年多的限购令中,成为存货压力最大的房企之一。”

  团购打折以自救

   “今年我们的最大任务就是尽量多卖房子、转让项目,让绿城回笼更多的资金,努力让绿城活下去。”绿城集团首席财务官冯征表示。

   据穆迪统计的数据,今年绿城需要还清约45亿元的房地产信托贷款。

   “如果不能为部分即将到期的债务安排新的融资,或完成资产出售,绿城的流动性风险可能会继续有所增加。”邹吉明说。

   对于正在加大的还款压力,冯征指出穆迪的评级是假设短期债务全部还掉,这种假设不现实。“目前公司的实际财务状况有所改善,短期借款的偿还没感到有什么问题。”冯征说。

   但如何加快资金回笼,的确是绿城所面临的现实问题。以团购的方式打折,成为绿城自救的重要方式。

   近日记者接到上海中介的电话称,绿城在上海的黄浦湾正在以团购七折的价格销售。

   据了解,黄浦湾1号楼、2号楼于2010年1月共推出86套房源,对外报价为10万元/平方米。但开盘两年以来,该楼盘的销售速度缓慢,其中2011年全年仅成交6套,2012年至今只成交了4套。

   为了度过这段最艰难的日子,宋卫平带头做起了销售,以加快楼盘的销售速度。分析师指出,宋卫平之所以带头销售,是因为他知道,多卖一套房,绿城就多了一份生存的希望。

   宋卫平曾坦言,绿城曾经数度逼近最危险的时刻,比如“银行明天要5个亿,但钱今天才能到账。这种情况出现过几次,有点煎熬。”

   “宋卫平对公司把控过严也不是问题,问题的关键在于,在重要的转折期他能否克服自己的扩张欲望。”一位不愿透露姓名的房企高管认为,宋卫平与原顺驰集团董事长孙宏斌在企业扩张上有惊人的相似之处。

   在孙宏斌扩张战略的引领下,顺驰从天津一家区域性房企一度跃为房产界最耀眼的明星,但由于过度扩张、管理失控,最终因资金链断裂而轰然倒下。

   “也正是由于顺驰惨痛的经历,孙宏斌没有使融创走上老路。因为他知道什么时候应该停下跑马圈地的脚步。如果这段让绿城备受煎熬的日子,能让宋卫平克服扩张的欲望,领悟到‘慢’扩张的奥妙,绿城在未来才会走得更加稳健。”上述房企高层表示。

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