二季度买股 三季度买房
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-16 14:51 来源: 《东地产》
二季度顺势买涨地产股，三季度抄底降幅较大的楼盘，投资者迎来一轮进场良机。
东地产 周东健 报道
“股市目前已经进入一轮上行期，而楼市将在3季度前后触底反弹”。上海易居研究院最新发布的《流动性、股市与楼市》的研究报告做出这样的论断。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，从目前三个月的楼市成交数据来看，房价跌幅已经难以扩大，整个楼市处于筑底盘整阶段。
“三季度前后或到明年初，房价将触底反弹。”中国房地产信息集团分析师薛建雄也做出类似预测。
M1成楼市风向标
从近几年楼市涨跌与M1(狭义货币供应量)走势判断，M1可以说是楼市的风向标。
M1 增幅持续下降且低位运行，能够直接促使楼市降温，比如 2008年2月—2009年 1月，M1增幅持续徘徊在 20%以下，期间楼市明显降温，房价更是出现了环比负增长；同样，M1 增幅持续扩大并高位运行，能够带动楼市复苏和繁荣，比如2009 年2月—2010年12月，M1增幅始终保持20%以上，明显带动了 2009年至2010 年初的楼市回暖与繁荣。
3月份，M1同比增幅上涨至 4.41%，M2 同比增幅上涨至 18.13%，货币供应量出现小幅回升。对于股市而言，正在告别本轮下行的底部，新一轮的上行周期已经持续了一段时间。对于楼市而言，有助于持续低迷的市场趋于企稳，甚至作为一股力量，尤其是首置房贷的放松，可能引致市场复苏。
“M1同比增幅变化，一般领先房价同比增幅6个月左右，目前M1已经连续数月同比上涨，与之相对应的，房价也也会三季度前后会随之盘整，触底反弹。”杨红旭表示。
楼市2014年或迎大涨
2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份第一周成交也出现同比下滑。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年以来执行的差别化信贷政策刺激了刚需，形成3月份回暖势头，但随着4月份项目降价幅度的减弱，市场再次陷入僵持阶段。
张宏伟建议，为了进一步刺激楼市成交，一方面，开发商应该主动出击，以价换量，争取通过高周转盈利，另一方面，可能会有一些点式微调政策刺激自住需求入市，促使成交量回升，比如在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降到2成首付比例，降低购房者入市的门槛。
薛建雄也指出，这一轮房价见底最早在3季度，最迟可能要到明年年初。“购房者可以在3季度后那些降幅较大的楼盘中挑选入市机会。”
薛建雄分析，房价在三季度前后见底后，会步入一轮缓慢的上涨行情，时间可能会持续1年到2年。“下一轮大涨机会在2014年，按照经济运行的周期，到2014年会形成新一轮的过热现象，房价届时大涨也是势在必然。”
国际评级机构唱空做多
无独有偶的是，配合着目前中国房地产市场的不景气，国际评级机构大力唱衰中国房地产市场。
5月8日，穆迪发布的《2012年第一季度亚太区企业的评级及展望趋势总结》报告显示，2012年第一季度对亚太非金融类企业作出的26个负面评级中，中国房地产开发企业占据近四分之一，是表现最差的行业。
日前，穆迪曾再次将绿城中国的评级从B3下调至Caa1，同时将绿城的高级无抵押债务评级从Caa1下调至Caa2，且评级展望均为负面。
张宏伟分析，穆迪下调中国房地产行业评级之后，会导致资本市场对于中国房地产行业某一个企业或项目的资产估值评低，更加有利于境外企业或国内大型房企“抄底”国内房地产市场。
从数据来看，2011 年全年共发生近500 起房地产行业内的股权及资产交易，涉及金额超过1300 多亿元，无论是并购案例还是并购金额均远高于2010 年。
2012年第一季度全国房地产行业股权交易项目增加明显，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比去年同期的23宗、50.6亿元分别上升65.2%、101.7%。
张宏伟认为，穆迪下调整个房地产行业的评级不仅仅为自己创造了抄底楼市的机会，也为国内大型龙头房企在国内进一步抢占市场份额提供了市场机会。
以万科、保利、恒大等大型房企采取高速周转的市场策略，“以价换量”快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金是最为明智的选择。这些龙头房企一方面可以以“现金为王”明哲保身度过市场难关，另外一方面也可以适当“抄底”土地市场或并购中小房企股权、项目。
在万科、保利、恒大等大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。
表 1999年1月-2012年2月我国股市、楼市、M1增幅减M2增幅对比
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