地产股掘金逆流而上
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-16 14:55 来源: 《东地产》
价值投资 向左走向右走
地产股掘金逆流而上
楼市向上，地产股向下；楼市向下，地产股向上；在低估值与政策调控的博弈中，少数人获利的反向思考表明，逆周期投资地产股是确保收益的不二之选。
东地产 王戈 报道
5月7日，扬州“买房奖励”引起轩然大波。
这个被外界解读为地方政府救楼市的消息，并未引发股市正面回应。相反，自5月7日起，房地产股持续调整。
这并非短时间内的唯一利好。事实上，5月4日以来，万科、金地集团、保利地产等地产龙头企业相继公布4月销售数据，表现整体优于市场预期。
遇利好下跌，利空上涨，几成定律。现实是，在房地产股投资中， 赢家总是少数人。
少数派赢利报告
房地产股2012年来表现靓丽。截止记者发稿为止，万科A、金地集团、保利地产等龙头地产公司涨幅均达20%以上，部分具投资主题材的地产股，涨幅已经翻番。
在一片风声鹤唳的楼市氛围中，究竟是谁逆势布局，谁在获利？
公开资料显示，在中国股市中数度完美抄底逃顶的社保基金，是今年以来房地产股上涨中的最大赢家。今年一季度社保基金共布局了304只个股，其中增仓143只，减仓73只，持股不变的有88只。这其中，房地产业、建筑业等周期类股票整体上受到社保基金追捧，而医药及食品等防御性板块被减持。统计显示，今年经披露的上市公司一季报中，社保基金共出现在12家房地产基金的前十大股东中。
此外，值得关注的是，在一季度中，对于万科、招商地产等涨幅较大的个股，社保基金进行了小幅减持。同时，华侨城为代表、涨幅相对落后的个股，社保基金进行了大幅加仓。
“社保基金在地产股上的投资节奏踏得较好，从增减持情况来看，社保基金仍然谨慎看好地产行业。”一位阳光私募基金经理告诉《东地产》。
除社保基金外，中国人寿为代表的保险公司，以及少数公募基金也是地产股投资中的赢家。不过，季报资料亦显示，一季度末，基金在地产股上的持股呈现大幅下降，这意味着大多数基金踏空了4月份地产股大幅上涨的行情。
存货的安全边际
在房地产股的投资价值中，存货价值提供的安全边际是投资界较为看中的因素之一。
“投资领域常有怪事。一个房地产朋友说，他原计划去拍一块土地。后来发现，在某地上市的某房地产公司，其拥有土地的价值(考虑负债后)摊到每股股价上，买股票比自己去拍地，便宜40%，于是他放弃买地，计划改买股票。”
稍早些时候，在股市投资上屡有建树的史玉柱在微博(http://weibo.com)上如上表示。
尽管行业前景仍不明朗，但认可房地产存货价值的人不在少数。
注册会计师秦先生告诉《东地产》，房地产的存货主要包括土地、在建工程和已开发完的代售楼盘等等。目前的会计政策中，存货价值主要按照成本核算，一些有远见的上市公司，前两年的拿地成本较低，因此土地存货价值很可能被低估。
有市场评论认为，在考虑资产负债率情况下，按市价来说，如果存货价值高于市值，这说明从二级市场上买入房地产股可能比直接买地买楼更加便宜。由于目前公司市值与存货价值比已处历史极限水平，有市场人士认为，行业投资安全边际较高。
“买房不如买地，买地不如买地产股。”事实上，2011年下半年楼市调整期以来，类似的投资逻辑已在坊间广为流传。
不过，值得注意的是，存货也是把双刃剑，存货安全边际的前提，建立在楼市不大起大落的条件下。
逆周期投资艺术
值得注意的是，地产股的投资逻辑上，逆周期投资胜是关键因素。
国信证券区瑞明认为，楼市政策市导致股市逆周期机会。“销售数据好，投资地产股不见得有好的收益，比如3 月份；销售不好，反而收益可观，比如2月份和4 月份。”
在更大范围内，来自二级市场的表现也佐证着逆周期投资的重要性。
高盛的一份研究报告显示，将2012年一季度110家A股房地产公司的财务数据与过去两个季度相比较发现，虽然总体财务状况较去年四季度大幅波动，但较去年三季度并未显著改善。此外，截至今年一季度末，经营性净现金流仍为负值。负债率(净负债权益比)也从去年四季度的68%升至72%。
但正是基本面并不为投资界所看好的背景下，房地产股展开了自2010年11月以来最大幅度的上升行情，赚钱效应凸显。
“在楼盘热卖形势大好时卖出，在糟糕的经济数据和惨淡的销售数据出台时逢低买进，逆周期而动，地产股的投资结果才较为理想。”一位私募基金经理如是说。
链 接
地产股逆周期行情启示录
自2009年以来，地产股数次演绎逆周期行情，反向思考，逆周期投资的重要性更加显现。
1、涨声一片时暴涨
事件回放：2009年四季度，在销售数据极度火爆、媒体报道“涨声一片”时买入地产股的，若资金量大，刚建完仓即要面对12 月份开启的暴跌，基本没有兑现收益的机会。
2、“小阳春”后暴跌
事件回放： 2010 年3 月份，销售反弹、媒体铺天盖地冠以楼市“小阳春”报道，且大部分卖方纷纷唱多，此时若杀入地产股，在随后3 月底开启的暴跌中将被伤得体无完肤。
3、“金九银”十后暴跌
事件回放：2010 年9 月下旬至10 月份，跟随“金九银十”抢筹地产股的，在11 月份开启的暴跌中亦伤痕累累。
4、销售回暖后暴跌
事件回放：2011 年6 月下旬，看到销售数据环比有较大起色，特别是龙头数据较好而加仓地产股的，在随后7月份开始的暴跌中，损失惨重。
5、数据惨淡后大涨
事件回放：2012年1月，房地产市场销售惨淡，土地市场极度冷清，地产股却逆势崛起，成为市场明星板块，反向思考买入的投资者收益可观。
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