万科香港借壳国际化路径隐现

　　张晓玲

　　万科试水国际化迈出重要一步。5月14日晚，万科公告称，待南联地产(1036.HK)重组完成后，公司将以10.79亿港元收购永泰地产(0369.HK)所持有的南联地产73.91%股权，收购价格5.6197港元/股。

　　资料显示，南联地产于1996年7月在开曼群岛注册成立，主营业务包括地产投资及物业管理，仓库业务及投资控股等，其控股股东为永泰地产。永泰地产直接和间接持有南联地产股份比例为73.91%。

　　万科相关人士介绍，南联地产正在资产重组，绝大部分资产将被置出，重组后南联将仅持有香港新界葵涌区65.7万平方英尺(约6.1万平米)物业，该物业评估值11.29亿港元。届时万科方可进行收购。

　　据国泰君安分析师李品科、孙建平判断，万科购壳将用于开拓香港融资道路，并可能作为万科海外业务拓展平台，有望实现融资及海外业务突破。显示公司具备长远眼光。

　　万科董事会秘书谭华杰则表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。

　　万科总裁郁亮此前也对记者表示，万科董事会主席王石游学海外，也与万科寻找国际化路径有关。他还表示很关注新加坡凯德置地的商业模式。王石亦曾指出，日本的住宅产业化、台湾住宅产业的精细化都很值得内地开发商学习。

　　据本报记者了解，万科近年来在养老地产、商业地产、旅游地产的开发上都投入了不少精力和资源进行研究，其中养老地产的开发多数要参照海外模式，而商业地产的运营也要与海外资本市场对接。

　　申万分析师殷姿认为，收购南联地产是万科做出国际化尝试的第一步，短期看万科将通过它熟悉海外房地产开发、商业管理的运作经验，以进一步深化海外房地产开发和内地的商业地产运营；中期看，不排除公司通过做大做强这一海外子公司，使其成为重要的融资平台，以应对国内较高的融资成本。

　　不过，国泰君安分析师指出，万科香港融资路尚需时间，24个月内注入资产受限。根据香港证监机构规定，买方拥有超过30%普通股东后24个月内，累计注入资产的资产、代价、盈利、收益、股本比率，任一高于壳公司100%，都要重新以IPO 申请标准审批。

　　万科香港借壳并非孤例。5月15日，瑞信发布研究报告称，早前碧桂园亦宣布进军马来西亚房地产市场；月初，同样在深圳上市的招商地产借壳香港东力集团，这些动作均显示了个别发展商认为，内房长远发展前景变得暗淡。瑞信进一步表示，如果中央调控政策方向短期内不变，地价将会大幅下跌，从而令整体内房资产净值下降，因此维持整体内房股减持的评级。

　　虽然近期信贷有所宽松，但内房股要取得融资仍然面临困难。据本报记者了解，目前即使是万科、保利这样的大型优质房企，银行贷款利率也已上浮10%左右，而A股公开市场融资仍未开闸。万科、保利高管此前均向本报记者流露了希望资本市场融资放开的想法，但监管层仍未有松口的迹象。