住房置业担保化解公积金贷款风险

　　作为当前申请各类住房贷款过程中不可或缺的一个重要环节，为贷款提供反担保的担保机构作用十分重要。在西安，专门从事公积金住房贷款担保工作的西安住房置业担保公司在十年间取得了快速发展，对当地公积金住房贷款起到了“稳定器”和“缓冲器”的作用，但其在发展过程中也存在着一些障碍需要克服。

　　成立十年发展迅猛

　　住房置业担保公司最早发端于2000年，当年建设部和中国人民银行联合发文，允许各地设立住房置业担保公司，以支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务。按照规定，住房置业担保公司可在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。

　　西安市住房公积金管理中心信贷处处长权海涛介绍，西安市从1997年开始推出个人住房公积金贷款，为减少风险最开始实行的是保险公司担保形式。到1998年，由于各方对保险公司从事这项业务有异议，使得保险公司退出了担保领域，取而代之的是纯抵押担保。

　　权海涛说，2000年国家两部委出台了文件，要求各地建立住房置业担保公司，为个人住房公积金贷款提供担保。当时规定住房置业担保公司须由地方相关主管部门牵头成立，且一个城市只能成立一家公司。根据文件精神，西安市房管部门于2000年10月通过与其他两家房地产企业合资的形式，成立了现在的西安市住房置业担保公司。

　　西安市住房置业担保公司总经理田程说，公司成立以来，累计提供担保的贷款总额达80亿元，为近10万名客户提供了担保，帮助他们顺利得到了所需的公积金贷款。

　　在成立至今的十年间，西安住房置业公司自身也得到了迅猛的发展。其业务也从单纯的提供担保拓展到目前的贷前、贷中、贷后全方位服务。从成立到现在，西安市住房置业担保公司的资产已从最初的1000万元增长到目前的上亿元。

　　由于住房公积金贷款业务发展迅速，西安市有关部门为了进一步发挥住房置业担保公司的作用，于2009年又引入成立了三家住房置业担保公司。目前，西安市共有四家住房置业担保公司可提供担保服务，形成了有效的良性竞争格局。

　　成为“稳定器”和“缓冲器”

　　西安住房置业担保公司成立后，不仅在帮助客户快捷得到住房公积金贷款方面发挥了重要作用，还在确保公积金贷款安全和帮助少数偿还能力欠佳客户还贷方面发挥了很大作用，起到了“稳定器”和“缓冲器”的作用。

　　有效化解了住房公积金贷款的风险。权海涛说，住房公积金事关千家万户，无论什么时候其安全是第一位的，有时候就是不放贷也要确保其安全。但另一方面，公积金贷款又肩负着解决更多人住房困难问题的重任，因此不能闭门谢客。而住房置业担保公司的出现，则给住房公积金贷款提供了“安全保证”，从而确保了公积金资金的万无一失。

　　减轻了住房公积金管理部门的工作负担。据了解，目前在住房贷款领域一个不容忽视的问题就是放贷前后的人员投入问题。以商业银行为例，每300名客户就要配置一名信贷员，这还不包括放贷后催收的部分。而各地的住房公积金管理部门没有足够的人力承担放贷前后的各项工作，可能会阻碍住房公积金贷款进一步发挥作用。住房置业担保公司出现后，不仅在贷前调查，而且在贷款办理和贷后催收方面都能够发挥作用，在一定程度上减轻了主管部门的工作负担。

　　起到贷款逾期“缓冲器”作用。据田程介绍，如果个别公积金贷款客户由于种种原因导致资金紧张，从而无法按期偿还贷款时，担保公司可以适时介入。通过与逾期用户签订转贷协议的方式，由担保公司替其在一定时间内偿还贷款，帮助客户渡过资金困难期，防止其由于长期逾期而被收回抵押房屋的风险。

　　两大障碍不容忽视

　　由于住房置业担保公司在住房公积金贷款方面发挥的重要作用日益凸显，相关主管部门和业内人士对其前景非常看好。据权海涛介绍，目前西安住房置业担保市场已经形成了良性竞争格局。一方面，引入新的公司后，出于同业竞争的需要，西安住房公积金贷款的担保费用不断降低，目前只是高峰期的一半；另一方面，新进入的公司出于拓展业务的需要，积极进行楼盘的营销，促使更多的楼盘能够提供公积金贷款，为广大购房者提供了更多选择。

　　在业务快速扩展的同时，住房置业担保公司的风险也得到了有效控制。以西安住房置业担保公司为例，由于按照规定每一笔业务收入需提取业务额30%的风险准备金，使得公司的风险得到了良好控制。目前西安住房置业担保的风险准备金已经达到4000多万元，完全可以应对可能的贷款风险。

　　田程表示，虽然发展较为快速和稳定，但西安住房置业担保公司在发展过程中也面临着一些问题不容忽视：首先是不良贷款的处理存在一定难度。按照有关规定，当贷款人无法偿还贷款，担保公司须对抵押房屋进行处置。但处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司应当予以协助。目前担保公司采取的办法是在收回抵押房屋时为抵押人提供过渡住房，但绝大多数抵押人由于地理位置等原因都拒绝搬入过渡住房，而担保公司出于人性化原则又不愿强制其搬出，造成了处置抵押房屋时的两难局面。

　　其次是身份问题亟待理顺。据田程介绍，为了促进担保行业的规范发展，我国在2010年3月出台了《融资性担保公司管理暂行办法》，对担保行业进行了清理整顿，并将担保公司区分为融资性担保和非融资性担保公司。由于从事的是住房贷款业务，西安市住房置业担保公司已经在陕西省金融办办理了融资性担保公司经营许可证。但目前公司对新的监管体制很不适应，因为融资性担保公司主要从事的是中小企业贷款业务，而西安住房置业担保公司从事的是个人住房贷款业务，两者区别较大，让公司很难适应监管要求。