4月楼市掉头向下

　　文︱《小康·财智》记者刘上

　　经过2月、3月成交量回升后，4月全国楼市成交量开始出现下滑。据中国指数研究院最新数据显示，本月，其监测的40个城市中，仅7个城市成交面积环比上涨。10个重点城市中，仅杭州成交环比小幅上涨，其余城市具有不同程度下跌，其中上海、重庆、成都跌幅超过20%。

　　而在成交价格方面，40个监测城市成交价格稳中有升，其中丹东环比涨幅最大，达17.88%。重点城市中，上海、成都环比分别上涨14.44%、16.82%，其他城市波动不大。

　　对此，上海搜房数据监控中心分析师汤正魏解释称，在春节前后所积累的市场需求，3月份在众开发商的“群攻”之下被逐渐消化，4月楼市也因此进入了新一轮的蓄客阶段。再加上4月份受到清明假期和五一假期的前后夹攻，在一定程度上影响了不少项目的开盘节点，间接导致一大批开发商推迟入市，准备在“红五月”再血拼一把。而成交价格稳中有升主要是因为成交结构发生变化，别墅和中高端大户型房源成交量明显上升，拉升了成交均价。

　　知名房产专家韩世同分析称，“以价换量”已蔓延全国，但尚未见全国大面积成交回暖：开发商舍得“以价换量”则成交活跃，促销有限则成交下降，因而各地楼市、各个房企冷热不均。

　　北京量微跌价小涨

　　经历3月之后，4月开发企业推盘积极性不高，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年4月新增住宅供应量仅为5007套，环比上月下降26.2%。由于新房推盘量数量不多，一手房交易以消化项目原有库存量为主。来自北京市住建委官方的数据显示，4月全市一手房网签量为7790套，环比上月下降3.6%，其中纯商品住宅成交量为6223套，环比上月也下降3.6%。

　　4月成交量微降的同时，成交价格环比出现结构微涨。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年4月，北京纯商品住宅成交均价为20022元/平方米，环比3月上涨2.1%。

　　北京市房协秘书长陈志表示，房地产市场近期表现出来的成交回暖，是因为“降价换量”项目增多、降价力度加大，吸引了部分刚性需求购房。但从整体看，在限购等调控政策维持不变的前提下，今年商品房库存量大、开发商资金压力大还客观存在。

　　不过，也有专家指出，在限购等政策持续的背景影响下，经过一段量跌价滞的博弈后，楼市有望迎来一轮房价补跌潮，但再次大跌的可能性越来越小。

　　深圳新房成交量价齐跌

　　深圳楼市在3月份曾走出一波“小阳春”行情后成交再次回落。根据深圳市规划和国土资源委员会成交系统统计，4月份深圳新建商品住房共成交2875套，成交面积达26万平方米，环比分别下降16%和15%。

　　从成交区域来看，关外的宝安和龙岗依然是成交热点区域，分别达到1286套、11.2万平方米以及1108套、10.4万平方米。一方面是这两个区域楼盘多货量大，另一方面是关外区域新房价格相对较低，吸引有房票的购房者入市。

　　在房价方面，4月份深圳新建商品住房成交均价为每平方米16591元，环比下跌5%，同比下降18%，接近两成。

　　世华地产市场研究中心有关负责人表示，二季度是刚性需求入市的契机点，市场成交量将重回10000套以上。价格方面，在整体调控不动摇的前提下，刚性需求主导的市场下，价格上涨乏力。但大幅下跌的可能性也十分微小，主要是房价在去年下半年经历了明显下降，目前市场价格较为稳定，其次业主低价放盘的比例较2011年底大幅减少。总体而言，二季度房价将会维持稳定的状态。

　　上海成交量创8年同期新低

　　刚过去的4月份，上海楼市并没有延续3月份“小阳春”的良好势头，新房成交掉头向下。据金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，2012年4月上海新房成交面积为61.09万平方米，环比上月下跌23.54%，比去年同期下跌了2.23%，是有数据统计的8年来的同期最低。成交均价为22566元/平方米，环比上月上涨1.93%，比去年同期上涨0.32%。

　　中国不动产研究中心认为，4月楼市成交量环比下跌，表现出市场仍然处于僵持状态。在国家加强调控的大环境下，纵观整个楼市，降价楼盘更易实现成交量的走高，价格上没有太大优势的楼盘仍然处于市场僵局，因此并不是整体市场普遍走高，3月的短暂回暖难改楼市整体颓势。

　　5月的上海楼市仍将被低价刚需项目主导，而一些别墅近期也对外公布了折扣信息，总价142万优惠、6折优惠等等。上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健预测，5月份是传统的销售高峰，新盘的供应量比较充足，成交量也会比较充足，将至少和4月份持平。

　　而中国房产信息集团研究总监薛建雄则认为，开发商降价幅度已收窄。随着宏观经济下滑，市场购买力不足，月度成交量从3月之后将呈现逐月下滑的趋势，估计将在6、7月份见底。