REITs终见破冰 首单或将落地天津

　　秦玥

　　近日，有消息称，相关部门将推动适时开展房地产信托投资基金(REITs)试点工作。据知情人士向《中国经营报》记者透露，国内首单REITs或将落地天津，而此次发行受益凭证的单位正是天房集团。“该方案目前已申报中央，正在审核当中，且批复的可能性极大。”

　　REITs终见破冰，而其突破口便是廉租房。

　　38亿廉租房REITs胎动

　　数据显示，未来三年国内保障性住房建设规模将达9000亿元，其中一大部分是廉租房，而新的政府工作报告预算的保障安居工程用款为4000亿元，两者之间有5000亿元资金缺口。“这5000亿元的资金缺口，恰好能用REITs解决。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，目前保障房建设中存在的银行贷款意愿不强以及财政支持跟不上等实际问题都有可能得到解决。

　　所谓REITs，属于不动产证券化的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产（如写字楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

　　房地产是资金密集型行业，目前开发商的融资渠道主要靠银行融资，而作为房地产直接融资的手段之一，REITs在我国一直难产。从2007年提出建议论证到“债权型”和“股权型”两个版本的出现，再到2009年上海、天津的试点方案报送国务院，几年过去了，REITs仍难问世。严厉的房地产调控更使 REITs的推出时间一再推迟。事实上，北京、上海和天津三地均对REITs试点筹谋已久，但却一直“只闻雷声，不见雨点”。而此次REITs终见破冰，而其突破口便是廉租房。

　　天津市私募股权基金中心总裁王树海告诉记者，REITs不仅可以解决我国房地产市场尤其是涉及民生的廉租房和保障房的融资难问题，也可以为地方政府开创一个新的融资渠道。

　　据了解，此次由天房集团发行的REITs，资金规模达38亿元。对此，王树海表示，“此基金的成立将是我国首单REITs，将填补我国在该领域的空白。”据悉，此次天房集团REITs是将廉租房经营权委托给受托人，受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，最后再转让给机构投资者。

　　公开招标 上市流通

　　据知情人士透露，此次天房集团REITs审批一旦通过，将采取公开招标的形式，选取承销商，最终在公开市场上流通，其价格也将由市场化利率决定。对此，相关知情人士表示，这也是此次REITs与以往“准REIT”的不同之处。

　　据了解，真正意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募：既可以封闭运行，也可以上市交易流通。一位不愿具名的人士告诉记者，早在2003年，所谓的华侨城REITs、天津滨海新区的“领锐”REITs等，都称得上是准REITs，但是，这些先驱者还只是房地产信托产品，属于私募股权投资，不能算是真REITs。

　　“如果此次天房集团的REITs能够上市流通，才能称得上是真正意义上的REITs。”东方资产管理有限公司相关人士表示。

　　目前国内REITs产品仅停留在准REITs产品上，主要是信托公司推出的信托集合理财计划，是由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。但是，这适用于银行间REITs产品方式，并不意味着真正REITs产品的诞生。“真正意义上的REITs，其标准就是上市公募。”王树海表示。

　　一旦公募，便可以避免那些试图绕开公众市场，采用市场透明度不高的私募形式、流通性和参与度不高的市场交易制度以及监管制度不完善的准市场交易平台来进行试点和所谓的“产品创新”，使REITs沦为圈钱工具的这样一种倾向。

　　对于廉租房REITs的收益，孟晓苏还告诉记者，如果当地有达到一定规模的廉租房，比如投资规模30亿元以上，REITs的年收益率就能够达到8%。“虽然廉租房的租金较低，但投资回报不可小觑。”

　　从投资廉租房的收益来说，我国廉租房建设用地一般都是政府划拨，只需付建安成本，而在资金不足的部分，地方政府也可以给予补贴；同时由于租赁税费可以免除，考虑到廉租房用地出房率高，人口密集，楼下的商铺租金应该有不菲的收入。

　　不过，不少业内人士表示，REITs在试点初期不会发展的很快，因为除了金融管理制度需要完善之外，REITs的发展还与房地产市场的管理制度密切相关，投资标的市场的缺陷将会是制约REITs发展的主要因素。