借外力转攻自持物业SOHO联手盈石重启商业运营

　　阴雪

　　[ 如果一年的运营下来，租金收入尚未达到SOHO中国规定的下限，则盈石仅能获得很少的佣金收入。“当然，租金收入越高，盈石越能获得更高的分成。” ]

　　一向以销售见长的SOHO中国，最近开始在自持物业上下工夫了。

　　5月22日，SOHO中国宣布与盈石资产管理有限公司，合资组建“盈石搜候（上海）有限公司”。合资公司将负责SOHO中国旗下第一个自持物业前门大街的招商和运营，此后还会继续参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。

　　前门之痛

　　早在2007年便介入前门大街改造开发的SOHO中国，于2009年5月宣布通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石公司，以每平方米32328元的价格收购北京前门项目中54691平方米的商业物业，预计收购总价达17.7亿元。

　　在潘石屹收购的54691平方米总商业面积中，有22763平方米位于前门大街，并已经全部完工，其余的31928平方米位于前门大街东侧，目前正在建设的收尾阶段，将于今明两年陆续投入运营。这也是SOHO中国的首个自持物业。

　　然而，收购完成之后，前门大街商业项目的招商和运营状况一直饱受争议。

　　至前门大街原本承诺的2009年7月全面营业的时限，依旧只有少数几家老字号开业运营，未见既定引入的普拉达、苹果电脑等国际一线品牌的入驻，将近十分之九的面积为空租状态。

　　收购之后，SOHO中国开始发动社会各方面资源，与各中介代理行紧密合作。采取了对前门大街出租业务的代理行进行评比、对优秀的代理行进行奖励等方式，力图促进前门大街商铺的出租。

　　不仅如此，除了与代理行合作，SOHO中国还曾将前门大街的商铺放上网上进行无底价竞租，试水房地产电子商务。

　　但据潘石屹介绍，目前已经运营的2万多平方米的面积中，出租率为不到80%。

　　对于前门大街的低迷状况，兰德咨询（中国）有限公司副总经理叶恩华曾表示，其根本原因还是在于商业模式研究的深度和资源整合能力方面的不足。

　　SOHO图谋

　　或许正是为了扭转前门大街商业运营所处的窘境，SOHO中国与盈石仅用了一个月时间，便达成了合作意向。两家公司的合作方式，也并非雇佣与被雇佣的关系，而是在合资组建的“盈石搜候”中各持50%股份的利益共同体。

　　在业内，盈石资产一直被视为一个“爱啃硬骨头”的商业地产管理团队。其成立于2008年，由美国大型私募基金百仕通共同参与创建，曾参与各阶段项目总数近30个，其中包括上海的新天地项目、正大广场、悦达889等较为著名的商业项目。

　　“SOHO中国缺乏将建筑面积变成一单单生意的能力，而这恰好是盈石资产的强项。”潘石屹坦言，拉盈石资产入伙，就是要给自己找个专业的自持物业管理团队。

　　对于接手后的前门大街，盈石资产总裁司徒文聪表示，将对此项目重新定位，引入适合绝大多数旅游者共同关注的商家，不排除以租金优惠方式吸引大品牌进入。据介绍，在其招商目标中，不乏适合国内旅游者的北京黄金销售第一品牌“菜百公司”，和外国旅游者欢迎的西式特色餐厅。

　　在潘石屹看来，与盈石的合作也是一个“只赚不亏”的买卖。

　　在双方的合作协议中，SOHO中国规定了一系列的年租金标准，如果一年的运营下来，租金收入尚未达到SOHO中国规定的下限，则盈石仅能获得很少的佣金收入。“当然，租金收入越高，盈石越能获得更高的分成。”潘石屹表示。

　　除了前门项目之外，北京的光华路SOHOII、上海的外滩SOHO和SOHO复兴广场也将成为其自持物业。在未来的约3年时间内，SOHO中国旗下的自持商业面积，将由现在的约5.47万平方米猛增到60万平方米。届时，SOHO中国的商业运营能力将面临极大考验。

　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，盈石此次是第一次全面运营北京的商业项目，此前的商业运营经历多位于上海，其背景和资源也偏国际化。而上海与北京有着完全不同的历史背景和社会文脉，尤其是前门这个对于北京有着特殊历史意义和地理位置的商业区域来说，外来的经验能否彻底改变其当前的低迷状态，还有待时间验证。