延续盘整态势房价有望继续小幅回落

　　庞东梅

　　记者庞东梅在房价继续下降的同时，目前一些城市却出现了成交量上升的势头。未来楼市走势究竟如何？房价是下行还是反弹？

　　“2012年房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性也很小。”《房地产蓝皮书》的副研究员李恩平5月24日在中国社科院举行的“2012年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”上作出上述分析。

　　房价有所回落但大幅下行的可能性不大，已经成为市场上的一种共识。春节后出现房地产成交量上升的“小阳春”现象，市场人士普遍认为这是一部分刚性需求的释放，难以扭转当前楼市调整的大趋势。当前房价仍处下行通道，是我国持续严厉的房地产宏观调控效果的显现。

　　中国社会科学院副院长李扬表示，从去年开始中央下决心实施了史上最严厉的房地产调控政策，一并采取了限价、限购、限贷以及税收措施，使房价以及房地产市场的销售状况出现新变化。

　　对于今年楼市走势，李恩平预计，受国际金融危机和宏观经济增速回落影响，2012年房地产需求可能呈现低迷态势，投资投机性需求进退两难，消费性需求谨慎观望。

　　李恩平称，房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。此外，房地产交易区域分化格局将加剧，部分中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放。行业整体盈利可能急剧恶化，中小企业亏损将加剧。本轮房地产开发土地成本高，降价空间小，市场持续低迷，盈利将急剧恶化。整体盈利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒逼现象将激增，这也将为大型企业集团和财团并购提供机会，并购也会导致市场格局发生变化。

　　除了房地产宏观调控，我国经济增长的放缓，对房地产市场的影响也不断显现。

　　“经济增速回落影响收入增长和增长预期，导致购房置业决策更趋谨慎。”李恩平如是说。对自住性需求而言，收入增长放缓影响其收入储蓄积累，直接冲击其购房能力和按揭购房的未来还贷能力，对购房决策更趋谨慎。对于投资和投机性需求而言，居民收入增长放缓，意味着储蓄增长放缓，也意味着未来资本市场资金价值增长，而房地产的投资投机价值下降，从而促使投资投机性决策也趋向谨慎。

　　李恩平表示，经济增长回落也可能促使国家放松信贷调控，有助于稳定房地产开发投资和供给，特别是保障性住房开发信贷支持力度将加强。

　　此外，经济结构改善有助于居民收入分配和消费型住房需求积累。经济结构向高端化转变的话，经济收入分配改革调整有可能向中低收入人群倾斜，而中低收入人群收入增长将有利于自住性购房的收入储蓄积累。

　　当前，稳增长放在了更为重要的位置，楼市调控是否会出现变化？5月23日召开的国务院常务会议要求稳定和严格实施房地产市场调控政策。这一要求释放出楼市调控不变的信号。

　　今年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但是调控难度也不断增大。李恩平认为，2012年巩固调控成果，抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控的中心任务。自住性需求支持力度将逐渐加大，调控措施将进一步体现差异化、精准化。