放松楼市调控无异饮鸩止渴

　　鲁桂华

　　汇丰控股5月24日的研究结果表明：“5月中国制造业采购经理人指数(PMI)初值为48.7，较4月终值49.3进一步下降，显示制造业活动加速萎缩。”世界银行在其《东亚经济半年报》中，“将中国今年GDP增速预期从半年前的8.4%下调至8.2%”。5月23日召开的国务院常务会议也认为“国内经济运行中仍然存在一些突出矛盾和问题，特别是经济下行压力加大” 。

　　正是基于对这一经济形势的预期，温家宝总理和刚刚结束的国务院常务会议强调，“要把稳增长放在更加重要的位置” 。投资无疑是中国经济最大的发动机，房地产投资在前些年中国经济的高速增长中，发挥了重要的作用。

　　与此同时，我们还观察到：“扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，根据面积不同予以4%~6%的奖励。”这一做法被媒体称之为“扬州新政”，住建总官员称“‘扬州新政’并非救市”，从而在一定程度上肯定了扬州的做法。更有传闻称“福建楼市将松绑，而外地户口可在福建置业” 。

　　稳增长，是不是意味着政府将会放松对楼市的调控？高房价到底有什么样的经济后果？放松楼市调控，或许短期内能够促进中国经济增长，但长期将给我们带来什么？

　　这里我们不妨来研究一个简化的经济体。图表1是这一经济体的主要经济活动，而图表2则是一个简化数字的例子。

　　我们只研究这一经济体中的三代居民。其中，在开始时，第一代居民拥有的资产为4000，其中房产类资产1000，农场、工厂或生产设备等资本品为3000。假设这些资本品为第一代居民创造了20%即600的产出。这些产出中有60%，即360用于消费，余下的毛储蓄(Gross Saving)240用于储蓄或投资，其中192用于购买房产，48用于房产之外的储蓄或投资 。这里需要特别指出的是，用于买房的支出192占毛储蓄240的百分比为80%，即一代人的毛储蓄大致能够买一套房，这一相对房价水平大概对应着2006年的房价水平。

　　根据我们此前的研究，当前中国房价中约有40%为政府的各项税费，有40%为地产商的毛利，20%为上游行业和人员的收入。我们假设居民192的房产支出中的40%为政府的收入，我们假设政府收入的12.5%，即9.6用于政府消费，比如“三公”支出或其他支出，政府收入的87.5%即67.2用于政府投资，比如修地铁或建新工厂。不妨假设上游产业、人员收入和地产商的收入全部用于投资。因此，第一代居民的储蓄和房地产支出中有240-9.6=230.4用于投资。第二代居民的总资产即达到4230.4，其中房产类资产1192，资本品3038.4。如图表2所示，当房价水平小于一代居民的毛储蓄时，这样一个经济体，能够健康地、可持续地增长，并且房地产投资确实起到了拉动经济增长的作用。

　　理解了这一简单经济体之后，我们就可以评估高房价的危害了，也就可以理解放松房地产调控的潜在危害了。

　　以北京为例，笔者过去做过类似的分析，一套100平方米的公寓，价格大约在250万元，而平均每一个北京人的毛储蓄不到万元，买一套100平方米的公寓，需要三代人的毛储蓄。这一房价水平，显然会导致这样几种后果：

　　第一，耗尽上一代的储蓄，仍然不够支付购房款，我们需要通过银行体系把我们和我们下一代的未来储蓄转化为当前的现金。这就意味着这一代人和下一代人的消费需求可能会下降。与之相适应，老百姓减少的消费，转化为地产商、地方政府的收入或利润，再转化为房地产投资、政府的公共投资和政府的公共消费，从而导致整个经济体的产出中，消费品的产出也会下降，而房地产、投资品的产出会上升，从而导致整个经济结构性失调。

　　相信读者不难注意到，随着我国房价水平的上升，政府的公共工程投资、政府的“三公”消费等公共消费，确实在大幅上升，可以作为我们这一推论的证据。

　　而且我们也能观察“三公”支出等公共消费近些年呈现出上升的态势，这也意味着高房价使得地方政府掌握了过多的储蓄，从而可能导致国民储蓄低效率的使用。

　　第二，房价等于几代人的储蓄，究其本质，相当于地方政府已经把下一代人的储蓄，在这一代花掉了，这是不是严重的透支未来？未来的公共投资靠什么来支撑？未来的企业投资靠什么来支撑？所以高房价对未来储蓄的透支，一定意味着在未来某一个支撑不下去的时点，靠房地产投资拉动的经济，会出现停滞甚至是萎缩。放松楼市的调控以稳增长，只不过是延迟经济停滞出现的时点罢了。

　　第三，经济的这一结构性失调，是不可持续的。大家不妨反过来思考，房价持续在高水平上，我们这一代和下一代的消费都趋于萎缩，相邻两代的房地产投资和公共投资的上升。房地产供给和老百姓的支付能力相对萎缩，这一结构失调将会被不断地放大，就像汽车轮胎一样，终有一天会爆胎的。

　　根据我们的分析，安全的房价水平，应该是一代人的储蓄支付房价之后多少有些富余，这样才是可持续的，经济也能够在一种相对较为均衡的情况下保持增长。而当房价超过一代人的储蓄之后，高房价是对未来投资和未来发展机会的透支，会导致当前和未来经济结构性失调，并且这种失调会不断地被放大。

　　放松楼市调控，无异于饮鸩止渴！

　　getty图

　　（作者为中央财经大学教授）