低价入市豪宅抬头

　　阴雪

　　远洋望京“地王”将于6月上旬开盘

　　随着“红五月”光芒四射，北京楼市中的豪宅项目开始蠢蠢欲动。

　　此前一直盛传“难产”的远洋望京地王项目“远洋万和公馆”，近期终于传来消息。该项目将于6月上旬开盘，首次推出50多套256~350平方米的大户型产品。“如果不是楼市调控，该项目可能会卖到65000元/平方米以上。”该项目相关负责人表示，目前项目对外报价约为57000~58000元/平方米。

　　不过，有业内人士表示，当前的市场成交仍然以降价的中低端项目为主，在以降价为主旋律的市场气氛下，“以此价格销售还是有一定难度的”。

　　“地王”入市

　　因为具有“地王”的出身，远洋望京项目一直备受关注。

　　早在2010年初，北京楼市最为火热的时期，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司经过84轮竞拍，最终以40.8亿元拿下如今远洋万和公馆所处的朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，扣除其中不得出让的医疗和教育配套用地面积，地块平均楼面价达27529元/平方米，创下了当时北京楼面价地王纪录。

　　在市场最为火热时拿地，却在产品推出时遭遇“史上最严厉”的楼市调控。自2010年3月拿地至今，时间已逾两年，同区域在其之后拿地的保利望京项目早已于2011年8月开盘，而远洋的这一项目却一直毫无动静，于是坊间关于“地王尴尬”“资金链堪忧”“难产”等说法不绝于耳。

　　据该项目负责人介绍，远洋万和公馆定位于顶级豪宅产品，远洋用两年时间为该项目做了前期准备，从项目设计到样板间、园林打造，均是几易其稿。“我们宁可因为项目开盘时间一再延后而蒙受质疑，也要保证项目的品质。”

　　“对于‘地王’项目，我们着重做三方面工作。”今年3月末，远洋地产行政总裁李明在接受《第一财经日报》记者采访时表示，首先要提高产品品质，“贵面粉做出贵点心来”；其次降低投资回报，项目定价适应市场；此外，还要把握市场实际，坚持去化，薄利多销。

　　在定价方面，远洋万和公馆显然也意在对标北京的顶级豪宅。

　　目前项目销售人员关于预售价的对外口径为60000元/平方米，而前述负责人表示，在57000元~58000元/平方米的最终开盘售价基础上，首期开盘项目会额外增加一些折扣促销，各种优惠后的实际成交价将在51000元~52000元/平方米。“我们对于开盘的销售预期并不高，首次推出的50余套房源的去化率如果能达到70%~80%就已经很满意了。”该负责人表示，目前蓄客两周左右，意向客户已有六七十组。

　　成交回暖

　　5月北京楼市成交回暖创限购以来的最高纪录，给了远洋万和公馆坚定开盘面世的信心。

　　据北京中原数据统计，截至5月27日，5月内北京新建住宅签约套数为9014套，比4月全月的7823套上涨15.2%。剔除保障房之外的纯商品住宅签约8333套，比4月全月的6225套上涨33.9%，同时也创下自2011年2月以来的16个月新高。

　　而在这个“红五月”中，北京楼市成交更是呈现节节攀升态势。亚豪机构统计数据显示，上周（5月21日~27日），北京市期房、现房商品住宅累计成交2834套，环比之前一周（5月14日~20日）增加13.8%，这已是成交量连续4周维持上涨行情。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，郊区低端盘“以价换量”的势头呈规模扩张之势，降价范围已波及五环周边的一些中端项目，高端项目通过强化“首置豪宅”“终身置业”等概念，挖掘具备一定财力的改善性自住需求客群的购买力。

　　“可以说市场的最低谷时期应该已经过去。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，5~6月的市场成交量可以预见将继续维持上行趋势。

　　在此影响之下，北京楼市中6月计划开盘入市的项目数量继续维持高位。亚豪机构统计数据显示，6月北京有33个项目计划入市，其中包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右。而总价超过千万的高端别墅项目有4个，每平方米单价将超过4万元的公寓豪宅有6个，另外还有6个低密度的花园洋房项目。

　　“高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是最近几年罕见的现象。”亚豪机构副总经理高姗表示，相对刚需购房者来说，改善型需求刚刚开始入市，高端市场的成交回暖正在起步，可供楼盘挖掘的既有强劲购买实力又具购房资格的客群不在少数，这造成6月高端楼盘扎堆的场景。

　　实际情况证明，高端项目的销售状况尚能令人满意，改善型购房群体的确已经开始考虑入市。在目前已经入市的售价超过4万元/平方米的项目中，位于东四环慈云寺附近的凯德·锦绣3号楼于此前的5月20日开盘。据开发商提供的数据，开盘当天，共计500多组客户到场参加认购，短短3小时成交上百套，销售额逼近4亿元。