房企部分指标恶化超2008年

　　张晓玲

　　5月持续回暖的成交，掩饰不住房企资金链的紧绷态势。

　　本报记者综合标普、穆迪、易居房地产研究院、链家地产(微博)研究部等多家机构数据显示，受制债务水平大增和融资困难加大，房企的资金链在二季度持续恶化，部分指标超过了2008年。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林5月29日称，房地产市场增速已放缓，银行也放慢向房地产业放贷。这使得开发商面临的财务压力加大，其中中小型开发商的压力尤大。王珏林认为，开发商应降低增长目标，并将重心转向小型城市。

　　易居数据显示，2012年一季度，房地产开发企业本年资金来源和开发投资比值、企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增速、GDP增速等指标已经低于2008年的水平，创下历史新低。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)认为，房地产开发企业资金状况将在2012年上半年，经历本轮调控以来最“紧张”的时刻，可能是在二季度最糟糕，预期与2008年全年程度差不多，目前部分指标已经差于2008年。

　　5月24日，标准普尔发布对中资地产商的信用评级分析报告也称，2012年信托贷款和境外债务风险暴露较高的中资地产商将面临挑战。标普分析师称，在过去的第一季度中，大部分获评级的开发商的销售较去年同期出现大幅下滑，行业内最大的开发商也未能幸免。虽然3月和4月的销售额受压抑需求的释放推动得到一定程度的改善，但根据过去几年的房地产投资来看，目前市场的供货量相当高，而近期的数据亦表明，部分二线城市如武汉、青岛、福州等，均有差不多20个月的库存量。因此很难判断这种回暖趋势是否能够继续。

　　沿海绿色家园、绿城中国、合生创展等七家房企被标普“点名”，原因是该些房企将面临大量的海外债务和信托贷款到期，加上销售执行较差，流动性表现疲弱，未来的再融资风险将更大。

　　此外，各类融资渠道的成本都在大幅上升，这也不断削弱房地产公司的现金流和利润率。标普分析师陆枫介绍，在海外债券市场方面，评级较低的开发商现有的债券在二手市场的收益率已经升至15%，甚至部分超过20%，这表明这些公司在海外债券市场上融资大门已经关闭。

　　至于评级相对较高的开发商，如雅居乐、合景泰富(微博)等，今年的融资成本亦较上年有所提高，大概上升了1%。且融资的期限也相应降低，从过去的五年期变为三年期，甚至更低。

　　至于国内，公开市场融资仍然不放松，房地产信托已经难于发行，而信托贷款利率也已大幅升高。用益信托提供的数据显示，今年前4个月份共发行房地产信托186款，发行规模为418.18亿元，仅占全部信托发行的21.98%。

　　“同时，小开发商境内的项目贷款融资成本也在上升，尽管现在中央银行降低了存款准备金率，但国内银行仍不断加强对房地产信贷方面信用的监控和管理，预计银行在房地产方面的贷款增长会持续变缓。”陆枫透露。