非理性情绪须及时化解

　　记者 李文龙

　　近日，随着多个城市对政策进行微调以及刚性需求渐次释放，不少城市的楼市成交出现了久违的红火场面。据统计，北京市5月份纯商品住宅新房成交自去年以来首次突破8000套大关。

　　在经过近一年的成交低迷后，“红五月”的出现似乎又让开发商们看到了希望。同时，房价将“触底反弹”的论调再度甚嚣尘上，特别是日前国务院常务会议强调把稳增长放在更加重要的位置，这使得关于调控放松的猜测一度升温，不少人开始鼓吹楼市见底论。对此，有业内人士强调，在市场预期仍不稳固的情况下，需防止利益群体利用各种市场信息来干扰购房者对房价走势的判断，如此才能巩固来之不易的调控成果。

　　事实上，虽然市场非理性的情绪又在蠢蠢欲动，但政策微调以及成交短期回升并不会明显影响调控的推进以及房价下行的步伐。只要各地严格执行限购政策，在目前较为纯粹的市场环境里，刚性需求将是成交的唯一支撑。目前决定成交与否以及房价水平的是刚性需求的购买力。而相对于投资性需求而言，刚性需求的体量有限，支付能力也有限，按照供需决定价格的规律，如果刚性需求快速释放，开发商借机逆市提价，那么未来的需求很可能会出现断档，市场有可能会重新陷入观望，成交回升的趋势也将因为缺乏有效需求的支撑而显得后劲不足，因此，房价并不存在大幅反弹的基础。

　　不过，不可忽视的是，市场环境的变化以及地方政府的微调政策有可能会改变市场主体的预期。例如，开发商会失去降价销售的动力，而购房者则对房价进一步下跌失去信心。

　　对此，业界人士分析，这恐怕是开发商的一厢情愿。虽然我国的房地产调控在维持经济增长与扩大调控效果之间将有所平衡，但严厉调控的基调仍未改变。不仅政府高层多次重申，稳定和严格实施房地产市场调控政策，近日传出放松限购的厦门和湖南也紧急澄清，继续实行限购不变，不存在“微调”说法。这些动向表明，这轮调控的核心措施执行依然严格，地方政府微调也有着明确的底线。

　　我们看到，这轮调控的核心措施是限购和限贷，这两个“紧箍咒”始终没有放松过。在全国30多个出现政策微调的城市中，凡是触及限购这一“高压线”的均被叫停。实际上，只要限购严格执行，就不必担心投资性需求会死灰复燃，如此就把购房需求限制在一个圈定的范围内——主要是刚性需求和部分改善性需求，因而不用过分担忧房价出现报复性反弹。

　　另外，不论是银行贷款还是资本市场融资，开发商的融资环境没有根本性改善，这也是行情不会出现逆转的重要原因。国家统计局的数据显示，1至4月份，房地产开发企业本年资金来源中国内贷款仅增长8.8%，但自筹资金却增长了17.5%。随着楼市调整大潮“山雨欲来”，市场风险已经显现，记者在温州等地采访时了解到，去年的民间借贷资金链风波发生后，许多炒房资金也加速撤出房地产业，尤其是手中持有存量房的投资客，更想在成交回暖时套现，而不是继续入市，这有利于房价进一步下行。

　　不可否认，需求逐渐释放之时，也是房价反弹预期升温之时，因此，当前可谓楼市调控的关键阶段，调控效果能否巩固存在着不确定性，需要不断强化调控预期，防止市场再度反复，进而延缓调控的步伐。而经过近两年的调控，购房者已经较为理性，从需求端来讲，理性的消费观念逐渐形成，未来的调控重点应放在稳定开发商的预期上，使之走出“暴利思维”，放弃对调控放松的幻想，在供给端的定价机制上适应市场变化。

　　近期北京下发了《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》，鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场。从这些举措来看，当前的调控具有明确的民生导向，在土地和住房资源有限的背景下，调控的最终目的是提高住房资源的配置和使用效率，实现对各类人群住房需求的全覆盖。这无疑是一个长期而艰巨的任务，也决定了楼市调控必然是一场旷日持久的战争，在取得阶段性成果之时，必须采取必要的措施加以巩固。

　　从这轮调控承载的民众对于改善民生的期望来看，只有调控的基调和决心坚定，老百姓对房价回调的信心才能坚定，才能彻底解决楼市积重难返的结构性矛盾。就眼下而言，既要将市场的非理性情绪及时化解，又应在地方政策微调时分清边界，防止房价理性回调的步伐就此延缓。