房地产调控仍需限购护航

　　记者 杨洋

　　本周，湖南发改委出面澄清，楼市政策并未微调。与此同时，多地政府也公开重申要严格执行限购政策。频频上演的微调“曝光”与“否定”戏码，虽未真正触及“限购”这一调控“底线”，却已释放出不利调控的信号，进而改变市场预期和行为。近日有研究机构称，全国新房成交已经连续3个月保持在稳定的相对高位，5月楼市成交量也将再创调控期内新高。

　　无疑，在一系列相较于此前更为严厉的调控措施中，取得效果最为明显且最立竿见影的便是限购政策。统计数据也证实，在房价久调不降的大背景下，被认为是“无奈之举”的限购政策确实给楼市带来了寒意。不过，在多地政府接力楼市“微调”的博弈中，这一“无奈之举”极易成为“无用之举”，丧失调控力量。所以，在房地产市场调整尚未到位，且没有后续政策接手的情况下，限购政策不可能也不可以出现任何变通，地方政府此时应给出清晰而明确的信号，打消某些利益方动摇限购的企图。政策的多变只能让市场主体无所适从，严重影响公众对国家调控的信心。

　　限购政策是通过调整供需关系来达到调控房价的目的，它是在支持合理的刚性住房需求基础上，坚决抑制不合理的住房需求。今年多地限购政策的延续实施，说明只有建立稳定的调控机制，才能逐步改变房地产市场供求关系；同时也说明房价依然不能令人满意。因此，客观现实需要限购政策的继续执行。更为重要的是，限购措施已成为国家此轮调控政策的代表，市场关心其走向，在某种程度上，已将其作为国家对房地产调控是否坚定的判断依据。

　　在经历一年多的调控后，房地产调控已取得阶段性胜利——房价下跌预期已经形成并进一步强化，购房人行为也逐渐回归理性，市场表面之火已熄灭。但在纵深调控上依然面临极大阻力，突出表现为房价下跌幅度有限，尚未回归合理水平。此外，房地产市场的“政策市”特征依然十分明显，例如，近期受部分地区放松微调的刺激，整体房屋成交量便出现回升。

　　在本轮调控政策的“组合拳”中，打击楼市投机的长效机制未能发挥应有作用，如保障性住房的增加供应，即便引入行政问责机制确保其有效供给，但由于建设周期较长，使其效果的发挥存在“时滞”。因此，从目前情况来看，这一措施尚未达到调整住房供应结构的目标。而从限购政策的应急出台到其“治标”作用的定位来看，作为行政强制措施，限购政策不应该是一项长期实施的措施，全国工商联房地产商会会长聂梅生曾表示，限购政策作为非常时期的权宜之计是十分必要的，因为调整政策需要“为供应留时间、为改革留空间”。但时间还需多长，空间还需多大，显然还是未知数。

　　我们知道的是长效机制的缺失，使得国家对限购政策这一行政措施的依赖度丝毫没有减少，有专家表示，必须继续维持现有限购措施，原因是一旦放开，将导致房地产市场陷入混乱。不过解决房地产市场的根本问题，还需要根本的机制，必须做好承接限购措施的政策准备，以长效机制衔接短期政策，使限购真正发挥其过渡的作用。

　　我国房地产市场发展始终面临复杂的国际国内经济形势，城镇化的快速推进、民间投资渠道的狭窄以及流动性过剩等因素强化了公众对房价长期上涨的预期，而这种预期随着“稳增长”的提出又进一步强化。毫无疑问，地方政府对放松限购有冲动，当这种冲动遇到财政压力、经济增长压力时又易变为行动。显然这种行动的实施容易被效仿，效仿多了，调控继续纵深化的可能性也就小了。因此，国家对地方政府的微调效仿应坚决予以制止，并加快长效机制作用发酵，不过在此之前，房地产调控仍需限购“护航”。