瑞安系拟再分拆 资金困局待解

　　张晓玲

　　 香港商人罗康瑞旗下的瑞安系地产业务，在内地的房地产调控中面临诸多变数。自2006年分拆瑞安房地产（00272.HK）上市之后，5月底，瑞安再次公告称拟从瑞安房地产中分拆新天地业务在港上市。

　　 这被外界认为是瑞安房地产化解当前债务压力的举动。此前，瑞安系另一家上市公司瑞安建业（00983.HK）预告上半年亏损，显示了这家香港企业在中国内地的房地产业务进行得并不顺利。

　　 瑞安房地产和瑞安建业选择出售项目股权、水泥资产来进行资金的腾挪，分拆商业物业上市融资也被提上日程。

　　 债务承压

　　 瑞安集团2006年之前仅有一家上市公司——瑞安建业，其主要从事房地产、建筑和水泥生产，业务遍及中国香港、澳门和内地。2006年，藉由“新天地”的品牌效应，罗康瑞成立了瑞安房地产，并将其从瑞安建业中分拆独立上市。

　　 但瑞安房地产的规模化之路并不顺遂。2011年，瑞安房地产所布局的上海、武汉及佛山等地均为受到限购政策影响的重点城市，瑞安的高端产品线也是限购重灾区。依托上海新天地的住宅项目上海翠湖天地均价已高达14.23万元/平方米；佛山岭南天地的均价亦达3.65万元/平方米，武汉天地的均价达到3.3万元/平方米。

　　 销售不畅带来的资金压力逐渐显现。数据显示，截至2011年12月31日，瑞安房地产净负债191亿元人民币，净负债权益比率68%，远高于一众港资房地产商。

　　 瑞安系另一房地产业务平台亦出现问题。5月18日，瑞安建业发布预警称，公司上半年业绩或将亏损，原因在于资产出售尚未谈妥，以及落成交付物业减少所致。

　　 有关人士介绍，瑞安建业于去年成功转型内地，专门从事特殊房地产（指收购烂尾楼）和知识性社区（类似科技创意园等）业务，目前有12个项目，分布于北京、上海、重庆、成都、广州等地。

　　 但上述大部分项目未能在上半年进入实质性销售。瑞安建业一直在洽谈中的水泥业务出售也未能寻找到合适的买方。

　　 两大平台出售资产

　　 2011年，为化解资金压力，瑞安房地产将武汉天地部分出租型物业整体出售，作价9.63亿元；此外出售佛山岭南天地项目中一块土地49%的股权给日本三井不动产，收益为3.9亿元人民币。

　　 但瑞安的资金压力持续存在。“此次分拆最主要的目的是融资，以及偿还债务并减轻瑞安房地产的压力。”正略钧策管理咨询顾问董莹认为，新天地“以商养住的商业模式对瑞安资金链是个严峻的考验。”

　　 对此，瑞安房地产行政总裁李进港表示，IPO也是一个融资途径，可以筹到新的资金为新天地发展所用。

　　 市场消息称，瑞安房地产正在寻求相当于22亿港元的3年期银团贷款，包括最多13亿元人民币的境内人民币贷款，以及6.225亿港元的境外港元贷款。

　　 而瑞安建业则考虑出售传统水泥业务弥补亏损。其最新公告显示，公司现正与若干有意买家就出售集团于Lafarge Shui On Cement Limited （拉法基瑞安水泥有限公司）的45%权益进行磋商，倘若实现此项出售，将足够弥补截至2012年前六个月的可能亏损还有余。

　　 瑞安建业董事总经理兼行政总裁黄勤道透露，目前已与多位潜在买家洽谈，力争于年内出售与拉法基合营的水泥企业资产，资产账面值为40亿元。但他坦承，出售水泥业务仍面对不少技术上的困难。