“红五月”持续性存疑 房价难大涨

　　张晓玲;陶杏芳

　　 5月商品住宅成交量明显复苏，反弹力度强于今年3月、4月。上海易居房地产研究院最新研究报告表明，十大典型城市库存量或已度过最高峰。

　　 业内人士分析，地方微调对需求有一定刺激，是楼市5月反弹的主要因素。但住建部新闻发言人6月5日重申，要从严执行限购，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，严肃查处。此前一天，重庆市住房公积金新政中有关可补缴账户余额一项，因其过于宽松被叫停。

　　 楼市复苏是否可持续？万科总裁郁亮对此表示不甚乐观。中国海外主席孔庆平亦认为，楼市调控仍然会持续很长一段时间，而房企最困难的时刻仍未过去。

　　 “红五月”的推动因素

　　 上海易居房地产研究院最新数据显示，5月份10个典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比4月上涨29%，同比增长15%，已经连续3个月同比正增长。

　　 万科近日发布的销售业绩显示，前5月万科销售金额接近500亿，5月份销售业绩达102.5亿，环比涨37.6%，同比增13.8%。“万科5月业绩实属突出，逆市对于部分龙头企业也意味着机会。”链家地产市场研究部陈雪说。

　　 “5月房企促销力度加大，有效刺激了刚性需求的增长。”上海易居房地产研究院研究员吴晓君表示。多地政策微调，也为购房者缓解了一定的购房压力，增强了入市的信心。她所提到的“微调”，最为明显的一个就是首套房贷优惠政策。

　　 央行在5月18日正式下调存款准备金率至20%，这是去年12月份以来，央行第三次下调存款准备金率，这有助于房贷环境的松动。

　　 地方上，继北京、深圳、上海、广州等城市之后，青岛近期内首套房贷再次出现松动，农业银行和建行当前首套房利率为9折，而青岛银行近期将利率调整至8.5折。各地公积金新贷款也随之调整。

　　 “在目前土地财政吃紧：全国主要的13个典型城市在前5月土地出让金减少了接近千亿、房地产相关税费锐减的影响下，确有放松调控的潜在需求。”北京中原地产市场总监张大伟说。

　　 但多家机构和分析人士认为，上述微调仅限于针对首套房的政策，因而，目前楼市回暖主要是刚需入市所致。在此背景下，房企以价换量仍是主流。数据显示，万科、富力、恒盛三家房企今年前5月项目的平均成交价格比去年分别下降了11.5%、18.8%和13.5%。

　　 库存高压微调

　　 楼市另一个潜在的变量，来自新建商品住宅库存总量。

　　 上海易居房地产研究院监测数据显示，截至2012年5月底，十大典型城市新建商品住宅库存总量为5527万平方米，比去年同期增长25.82%，与上月相比仅下降1.26%。

　　 对于未来市场的供求关系，万科集团总裁郁亮表示不能乐观。他分析说，5月份最后两周楼市成交量比较活跃，这是降价换来的结果。“从万科的统计来看，北京、上海、深圳、广州在内，全国现在库存的商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销售，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。这样来看的话，是不能乐观的。”

　　 虽然近期信贷宽松、政策微调风频吹，但实际作用有限。据“链家地产”市场研究部不完全统计，首套房贷利率优惠刺激了一线城市的成交，但当前主要二线城市如天津、南京、大连、成都等，首套房贷利率存在9折或者基准，8.5折情况较少。据21世纪不动产金融部门介绍，各大银行理论上虽有8.5折优惠，但普通购房者基本拿不到这个利率。

　　 少数二线城市甚至由于商贷额度不够，出现恢复基准的现象。如南京建设银行将9折优惠调成基准利率，天津的工商银行及中国银行也恢复了基准利率。

　　 房地产行业信贷从紧的状况并没有根本好转。“新增资金的流向不是向房地产，房地产行业内的资金短缺还是在继续的，可能会有一些企业出现顶不住的情况。”中国海外主席孔庆平对记者说。

　　 各地公积金贷款新政的影响也没有想象的那么大。一家全国性代理行人士称，二三线城市商品房项目很多都不接受公积金贷款购房，因为审批流程太慢。

　　 此外，万科有关人士告诉记者，扬州新政补贴精装房的受惠面极其小，并不像外界认为的那样有利于楼市成交。而福州、石家庄等突破限购的做法实际上并没实现。

　　 部分房企人士担忧，当前主要靠刚需推动的市场成交，在接下来的三季度是否可以持续，“目前我们的策略还是抢市场，抢客户，毕竟改善型需求没有放开，而拥有购房资格的刚需是有限的，”广州一家大型房企内部人士对记者说。

　　 房价难言大反弹

　　 孔庆平对记者表示，内地的宏观调控是长期化的，中国政府随时都会根据经济的表现情况采取一些措施。事实的确如此。6月4日，重庆公积金管理中心接到上级通知，暂停公积金贷款可补缴账户余额政策，以后也将不再施行。

　　 这一事件传递出的“调控从严”气息被再次强化。那就是6月5日住建部新闻发言人的表态。“中央调控的力度依然很大，”张大伟说，虽然很多地方执行的力度已经放松，但几个企图松动限购的城市均已被叫停，后市调控政策微调的主要着力点依然是释放刚需、降低刚需购房压力，限购和限贷是年内不可能修改的底线。

　　 与部分观点相反，“楼市最严峻的时段并没有过去。”孔庆平说。

　　 21世纪不动产分析师粟日也表示，3-5月成交量的增长，并不表示楼市环境的全面改观，中央的调控口径如旧，房地产信贷环境没有根本改变，库存量巨大，房企债务压力沉重，这些因素决定了开发商今年应该将降价走量作为全年的市场策略，千万不可因为前几个月的市场好转而头脑发热企图涨价，到时将十分被动。

　　 北京中原市场研究部认为，购房者应该更理性地看待市场，只要限购不放松，投资需求就难以入市，房价不存在大幅上涨的空间。