商场免租金 馅饼还是陷阱

　　去年8月，成都最繁华的春熙路上，优客商城一句“网络商家的诺亚方舟”的广告语，外加“无租金”的噱头，让不少商户趋之若鹜，争相入驻。从去年12月开业至今仅半年，这艘“诺亚方舟”却没有给商户带来更多的希望。商户纷纷称人流量太少，无法完成商场规定的保底销售额而被倒扣保证金，无力继续经营下去。

　　这个号称率先尝试实体店+网上商城的商场正面临经营困局，再曝商场与商户纠纷（本报昨日报道）。报道见报后，引起相关方面重视，春熙路街道办事处出面协调，商场方面沁嘉商业有限公司表示将与商户协商相关事宜。

　　优客商城的问题到底出在哪里？其与商户的共生模式是否合理，值得探讨。

　　卖场冷清 电梯直送至五楼

　　人流如织的春熙路，不少商场内挤满前来购物的人群。但成都商报记者走入优客商城，却感到异样的冷清。3楼~5楼已经暂时歇业，只有一、二楼部分商家在营业，且不少店面无人看守，消费者寥寥无几。

　　据优客商城3楼~5楼歇业前、曾逛过这里的陈女士表示，出于好奇来到这里来逛，但进门后被自动扶梯直接送上了五楼，而要下到三、四楼，还得步行，很不方便。

　　吴先生是三楼卖服装的商户，向记者大倒苦水，“一天到晚，没见几个人从店门前过，更不用说进店购物了。”三、四楼的商户经营状况格外堪忧。四楼的王女士，已连续三个月销售额为零。

　　高档服装难卖 各楼层缺特色

　　除了卖场冷清，记者了解到，各楼层经营也显得特色不明显。记者在大门口的指示牌上看到，几乎所有楼层都包括了“流行服饰”“饰品”“箱包”“美甲服务”等，区分度不够。

　　五楼商户刘女士表示，起初，入场谈租赁合同时，商场方面表示，五楼主要接受卖中高档服装的商户。她代理的品牌符合要求，进入后才发现，商场无规划，还存在排名选号的问题，先排名的商户优先选择商铺，结果商场设置就显得杂乱无序。加上人流少，中高档服装难得卖出去，为维持经营，大家不得不另选低档货品，商场档次越来越低，形成恶性循环。

　　“设计规划有硬伤 没量体裁衣”

　　对优客商城有过分析的CRC商业地产投资顾问联盟专家曾表示，优客商城之所以在主入口位置设置一座极长的自动扶梯将消费者送至五楼，主旨是照顾到卖场尤其是高层卖场的人气，不至于出现消费者“只逛低层不逛高层”的局面，但考虑得很不完善，无法照顾三、四层，且到达五楼后，因没有下行电梯，不得不从消防通道步行下楼或乘坐厢式电梯。这一失败的设计和硬件配套的缺失，让消费者感到极为不便。

　　据四川省商业连锁协会会长冉立春分析，“设计规划有硬伤，没有量体裁衣。”他说，每一种商业对物业都有特殊要求，比如餐饮业对下水道有特殊要求，优客商城的物业结构并不适于目前的业态。“它不是订单地产。”冉立春表示，一般来说，订单地产的规划都较清晰，能够做到量体裁衣，“优客商城是先做了‘房产’，再做‘商业’，建造之前就没有明确的用途指向。”

　　免租金“画饼” 扣点风险共担

　　不少商户冲着优客商城招商“无租金”的口号而来，而合同中约定了按照销售额扣取20%的场地费和服务费，且需交纳保证金，规定了保底销售额，若达不到保底销售额，则要扣除相应保证金。而实际经营状况却并不佳，保底销售额很难达到，“每月扣除的保证金比周围不少商铺租金还高。”不少商户表示，当初吸引商户的馅饼却成了陷阱。

　　关于商场免租金而按销售额比例扣费，冉立春表示，这是以扣点的方式变相收取租金，免租金只是一个噱头，“给商户画了一个饼。”租金和扣点是商场普遍的运营模式，扣点是为了使得双方利益、风险共担，但具体租金水平、扣点比例要合适，才能达到商场和商户的双赢。

　　而对于商场收取的商户押金，冉立春表示，“实质是变相收取进场费。”

　　模式超前 目标客户定位不准

　　“他们的操作模式太超前。”对于优客商城起初定的网店+实体店的经营模式，冉立春表示，他们实质上没有定准目标客户。“据我们去年的调查，前往春熙路商圈购物的，70%的消费者是外地的，主要是中高端消费者。”而网店消费群体更倾向于中低端，使得其目标客户稀少。另外，其进驻的商户也少有高端品牌，多为待推广的品牌，吸引不了前来春熙路购物的消费群体。

　　冉立春指出，“优客商城最根本的问题是产权分割。”优客商城起初作为一个房产项目，产权卖给了分散的小业主，而后被经营方反租回来，结果导致各方利益、诉求很难达到统一。另外，经营者缺乏运营管理的能力也是一大方面。成都商报记者 贺华玲