上海楼市库存压力不减 6月或再临胶着

　　本报记者苏丝上海报道

　　楼市“红五月”，显示各大城市成交继续回升。以一线城市为例，5月份商品房销售面积，北京环比涨36.01%，上海环比涨22.17%，广州环比涨52.06%，深圳环比涨38%；成交均价方面，北京环比涨1%，上海环比涨10%，广州环比涨3.66%，深圳环比涨9.72%。这些数据均创造此轮调控以来的新高。

　　下半年是否会延续回暖的趋势？5月30日搜房网上海站举办的“大话地产”研讨活动上，中原集团研究中心经理季峰预测，今年下半年成交量很难达到3-6月的高位，目前的降价只是一个补跌的过程，市区高档楼房和郊区楼盘还将补跌。

　　另一方面，截至5月31日，上海住宅库存达到1076万平方米，比年初多增52万平方米。摆在开发商们面前的一个问题是：虽然降价促销难抑库存量的扩大，但眼下仍只有这条路可走。

　　5月26日，中海上海紫御豪庭以成本价开售。公开资料显示，中海地产于2009年9月以70.07亿的总价拍下普陀长风6B7C地块，楼板价为22409元/平方米，为当年的“中国地王”。5月26 日紫御豪庭推出156套精装大平层产品，两天认购近120套，实际成交均价仅38000元/平方米。

　　中海项目旁边还有另两块备受业内关注的“地王”：雅戈尔置业旗下长风8号东地块、苏宁环球等地块。此前曾有开发商对其售价的最低市场预期是6万元/平方米。如果不想低价开盘，他们就只有继续捂地等待。

　　中原集团研究中心认为，随着住宅成交量的回升，像去年那样大幅降价的标杆房企在减少，从知名发展商向普通发展商蔓延，一些城市的本地开发商接过了降价的大旗。降价区域从一线城市向二三线城市蔓延，近期杭州、常州等地出现了明显的降价现象，预计未来将有更多城市加入补跌阵营。但中海上海紫御豪庭只是个案，不要期望房价出现大幅下跌。

　　3月以来的成交回升，采取灵活销售策略的开发商均收获了较好的业绩。日前，多家开发商发布月度业绩，均表明短期内销售向好。如世茂房地产（00813）前5月合约销售逾164.7亿元人民币，总销售面积达逾141.6万平方米，已完成今年销售目标307亿元的54%。其中5月销售创集团历史新高，至51.12亿元。据透露，6月份世茂房产将有多个大型新项目或加推现有项目，销售业绩可望保持升势。

　　然而，“红五月”改变不了的是，库存仍在攀升。据合富辉煌市场研究部提供的数据表明，上海5月商品房成交102.55万平方米，环比上涨37.23%，创近10个月新高。4-5月上海新增住宅供应超过160万平方米，这导致该市住宅库存量继续扩大。截至5月31日，上海住宅库存达到1076万平方米，比年初多增52万平方米。

　　随着降价促销进入常态，开发商推货热情正逐渐褪去。据统计，6月上海市场预计将有24个住宅项目开盘（公寓项目19个，别墅项目5个），环比5月份39个的预开盘量萎缩38.5%。若加上开发商投资拿地热情的消减，楼市或再度面临胶着状态。