楼市回暖难解资金饥渴 首开股份紧抓信托“救命草”

　　谢静

　　 6月7日，首开股份（600376。SH）公告称，其合营公司天津海景实业有限公司（下称天津海景）向吉林信托申请项目贷款6亿元，期限两年。为此，首开股份将按50%的持股比例，为天津海景进行担保，担保额3亿元。

　　 在一季度亏损之下，虽然首开股份并未再新增项目，但公司现有的投资仍需持续，120.9%的净负债率已经使得其短期偿债存有一定的压力，而持续增加的负债或将进一步加重首开的财务成本。

　　 “首开负债率比较高，公司存在一定的销售压力”，链家地产分析师陈雪接受记者采访时表示。不过，鉴于公司现有项目已经下调，后市反弹空间非常有限。

　　 资金重压

　　 首开股份并未因调控放缓扩张步伐。

　　 财报显示，2011年首开股份总资产达到617.92亿元，同比增幅44.57%。其中，存货是公司增长幅度最大的一块，由2010年的250.65亿元增至430.49亿元，同比增幅达71.75%。

　　 虽然存货大幅增加一部分是因为调控所致的销售放缓。但是，首开股份逆市进行规模扩张，亦是主要原因之一。公开资料显示，首开2011年在通州、廊坊以及其余二、三线城市新增8幅土地，规划建筑面积达395万平米。

　　 高增长需要大量的资金支持。在银行信贷趋紧与销售放缓的情形下，首开股份展开大规模的信托融资。

　　 据统计，截至2011年末，首开股份信托融资规模不少于54.74亿元。其中，仅通过吉林信托融资总额就达到30亿，且有25亿需在今年1月到期支付。其余的信托融资，最晚也将在明年8月前到期。

　　 今年一季度楼市销售冷清也对首开股份造成影响。在部分信托贷款到期后，首开股份虽归还了数十亿的信托借款，但其整体负债规模并未减少。

　　 一季度，首开股份的资产负债率为79.44%，净资产负债率为120.9%。公司因向北京市国资经营管理中心取得10亿元的委托贷款，使其短期借款较年初暴涨510.7%。

　　 “随着公司高负债带来的高财务费用体现于报表，我们认为未来公司利润率将呈下降趋势”，中金分析指出，“我们预期公司2012年期末在手现金60-80亿元，将存在一定财务压力，2012年拿地速度将放缓。”

　　 实际上，年初以来首开股份再未新增土地。

　　 令人担忧的是，房企融资成本持续上涨之下，首开股份此番向吉林信托融资的成本是否进一步增加？

　　 6月7日，首开股份有关人士对此表示，公司与吉林信托的合作关系一直就有。鉴于目前融资成本高企，利率也将有所上调，“不过，与行业平均水平相比，会相对低一些”。

　　 “钱景”不容乐观

　　 “首开5月份销售金额大概是17亿左右”，有地产分析师对本报记者表示，“1-5月份销售金额在42亿左右，与去年同期持平。”

　　 另有券商观点认为，首开将是此轮北京楼市回暖的最大受益者。而在一众地产股中，自去年10月下旬至今，首开股份累计涨幅达到79.49%。

　　 然而，上述不愿透露姓名的地产分析师表示，虽然首开股份在5月份销售出现反弹，但是这主要由于其调整了销售价格所致。而其一直高企的融资成本，又将继续压缩其经营利润。

　　 陈雪对此表示，首开旗下项目、尤其是远郊项目的确价格下调幅度较大。“以首开常青藤项目为例，均价已从22000元/平米降至18000元/平米”，陈雪表示，“这一方面反映公司通过销售回笼资金的渴求，另一方面也需注意，其后期降价的空间已经有限。”

　　 “下半年北京楼市持续回升的可能性也不会很大”，陈雪对本报记者表示。虽然首开是本土国资房企，但竞争对手众多之下，其并不具备显著优势。

　　 未来，首开股份或将继续寻求信托资金支持。然而公司向平安信托申请的不超过20亿的信托贷款，至今尚未落实。

　　 “目前监管部门针对房地产信托融资的约束条款众多，信托公司对房企的融资也越发谨慎”，有信托公司人士表示，“虽然地产对信托利润贡献最大，但现在最危险的也是地产业务。”