银监会加强房地产信托监管

　　 大洋新闻 时间: 2012-06-08来源: 信息时报 作者: 徐岚

　　信息时报讯（记者 徐岚）监管层近日对楼市的一再打压似乎找到了理由——央行昨日宣布降息0.25个百分点。继6月5日住建部重申“坚持房地产市场调控政策不动摇”之后，昨日又有媒体爆料称，银监会近期要求各相关金融机构进一步加强对房地产信托业务监管，严格落实房地产信托事前报备制度，提前防控项目到期清算风险。报道称银监会此举是已经做好几家地产商倒闭关门的准备，否则不至于如此“郑重其事”。在三季度的房地产信托兑付“洪峰”即将来临之际，银监会此举，无疑让房地产市场再度感受到一丝凉意。

　　楼市两盆“冷水”泼下

　　央行昨晚宣布，自今日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率同步下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。降息通道打开，南京吉合田机构董事长石旭升昨晚却表示，这次银行降息对楼市来说并不是坏事，但因为房地产产业政策层面的限制，跟楼市的关系也并不是特别大。而华远地产董事长任志强也表示，降息早在预料之中，对楼市没有什么影响。

　　房地产业内人士对于降息的冷淡其来有自，不知是偶然还是必然，在这一周时间里，就连续有两个部委对楼市打了“预防针”。针对近期舆论关于部分城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部新闻发言人本周二明确对外表态，坚持房地产市场调控政策不动摇，并称住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，“对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正”。

　　据记者统计，今年以来住建部官员已经5次作出相关表态，而且多是在地方楼市出台新政之后。在业内专家看来，中央表态一再坚持原有的政策基调，限制了地方政府的“自我裁量权”，对因政策预期转好以及房价有望大涨而看多者而言，无疑敲响了警钟。

　　稍稍缓和的楼市气氛一下子又紧绷起来，而在昨日，有关于楼市的另一盆“冷水”泼下——据媒体爆料，银监会近期要求各相关金融机构进一步加强对房地产信托业务监管，严格落实房地产信托事前报备制度，提前防控项目到期清算风险。报道称，银监会明显已经做好几家地产商倒闭关门的准备了，否则不至于这么郑重其事。尤其是在5月份楼市热销的情势下，银监会再发此类通知，等同于住建部的调控楼市的表态。

　　最大兑付“洪峰”将至

　　一波未平一波又起。不到一个月前的5月中旬，银监会非银部主任柯卡生还在社科院金融所演讲时指出，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小，但是单笔业务、单个机构由于业务激进出现风险的可能性还是存在的。与此同时，今年3月被视为房地产信托兑付的第一波小高峰，在2012年已经过去的5个月多中，时有房地产信托兑付风险暴露，不过大多“转危为安”，关联各方采取各种解决手段将当下风险一一化解。

　　如今，银监会加强房地产信托监管，对于房地产市场而言，势必不是一个好消息，因为相比3、4月的小case，根据中金公司和国泰君安证券2012年初的预测，新一轮更大的兑付压力将在即将到来的第三季度出现。根据中金公司预计，今年7月起是房地产集合类信托兑付的大高峰，将有约1000亿元的规模到期，其中，7、8、9三个月份到期规模分别为340亿元、297亿元和362亿元。而2012年全年房地产信托到期还款总额约为2500亿元。

　　记者手记

　　“借新还旧”接盘方式能否延续？

　　一如中金公司此前预计的那样，在信托违约前，可采取开发商自行回款以及信托公司借新还旧的方式。在3月的第一个高峰中，房地产信托不仅发行量和收益率双双上升，“保兑付”大战也愈演愈烈，金融资产管理公司接盘是化解房地产信托风险的一种方式，信托公司“借新还旧”或自己接盘、房地产基金及其他第三方机构介入，也被公认为是房地产信托转危为安的重要原因。

　　这看上去似乎是一个很矛盾的命题，在房地产信托遭遇兑付危机、信托公司多项产品线均受到掣肘时，产品申购却越来越火爆。二季度以来的市场还出现了一种类似于“接力”和“倒手”的普遍接盘方式，很多信托是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要方式是直接用新信托接盘旧信托，或由用建筑公司名义申请融资并投资于已成立的信托产品收益权等。

　　然而让人担忧的是，这些“左手倒右手”的信托产品，其共同特点多为后一个信托产品的预期收益率一般比上一个信托产品高出几个百分点，表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险，但迟至明后年仍逃不过兑付高峰，且兑付成本将更为高昂。更重要的是，在房地产业打压政策尚未解禁之前，房地产信托风险正在积聚。今年已有十几款地产信托产品提前兑付，其中，吉林信托发行的南京联强大厦项目、中诚信托为北京华业地产发行的信托，最终因为华融资产接盘而化解了可能的兑付危机。

　　目前最大的疑问在于，这种以时间换空间、规避本轮调控的接盘方式，是否会在银监会此次加强房地产信托监管的范畴内？当下市场各方都难以下一个确定的结论，但恐怕不日也将会见分晓。