调控政策不动摇难言房市回暖

　　5月房屋成交量创出新高，引起各方对未来房市走向的关注：这究竟是恢复性上涨还是“昙花一现”，房价是否将因此出现反弹？与此同时，随着我国出台诸多“稳增长”举措，房市调控是否会有所放松的猜测也随之而来。

　　记者庞东梅在房地产市场充满诸多猜疑之时，住房和城乡建设部新闻发言人日前强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。

　　分析人士指出，政策层面上再次释放出房地产宏观调控基调不变的信号说明房市尚难回暖。

　　刚性需求推动成交量创新高

　　诸多数据显示，北京、广州、深圳一线城市5月份销售商品住宅环比都上升30%以上。

　　上海易居房地产研究院发给记者的报告指出，5月，10个典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比4月上涨29%，同比增长15%，已经连续3个月同比正增长。

　　一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，也创下近16个月新高，成交面积为331万平方米，环比上涨40%，同比大幅增长了20%，其中以北京和深圳同比增幅最为显著，分别为47%和41%。上海是唯一出现同比负增长的一线城市，下降2%，但仍然创下近12个月的新高，较2011年处于较高水平。

　　上海易居房地产研究院研究员吴晓君表示，5月成交量的上升，究其原因，一方面是积压的购房需求继续释放，加之5月房企促销力度加大，有效刺激了刚性需求的增长；另一方面由于多地政策微调，也为购房者缓解了一定的购房压力，增强了入市的信心。

　　经历了持续从严的房市宏观调控，房地产开发企业资金紧张的局面尚难改变，不少房地产开发企业选择“以价换量”策略，加大促销力度，吸引了不少刚性需求入市，成为推动5月房屋成交量大幅上升的一大主力。

　　当前房价的整体下行显示出以抑制投机型需求为目的的房地产宏观调控成效显现。在宏观调控方向和力度不变的背景下，保护刚性住房需求得到普遍认同，差别化信贷以及诸多向首套房需求倾斜的政策，推动了刚性需求的释放。

　　诸多因素叠加，推动5月房市出现了一股“回暖”之风。

　　调控不动摇难言“松绑”

　　日前，重庆、武汉等地纷纷放宽首套房公积金贷款政策。除重庆外，自去年底以来，已有不少城市陆续调整公积金贷款政策。住房公积金是一项惠民政策，重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求。

　　然而，在当前市场出现以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策猜测的背景下，这一举措的出台也进一步引发了人们对“变相松绑”的怀疑。在稳增长放在更为重要位置的背景下，房地产宏观调控是否会转向？

　　针对当前各方关注的政策走向问题，日前住房和城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。这位新闻发言人指出，当前各地要按照国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

　　由此可以看出，限购、限贷等“一揽子”调控政策的核心举措尚难以出现“松绑”，房地产宏观调控方向和力度难以出现变化。这位新闻发言人最后表示，住房和城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　分析人士指出，这一表态无疑勒紧了地方政府头上的“紧箍咒”，抑制投机型需求仍然是宏观调控的重要目标。

　　差别化住房信贷和税收政策将继续严格执行，住建部要求在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策。这也意味着自住性购房需求将会得到政策扶持。如何防止地方政府借“刚需”之名行“松绑”之实，需要密切监管。

　　房市尚难全面回暖

　　 5月房屋成交量的上涨，是否具有持续性？业内人士表示，从目前的形势来看，目前成交量回涨是结构性的，不是全面的。房屋销量的变化主要取决于房价的调整力度，刚需入市短期内可能会带来一定的成交量。

　　吴晓君预计，6至7月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。

　　然而，市场普遍认为，成交量的上升并不意味着房市全面回暖的来临。

　　从4月房价数据来看，整体而言房价仍在回调，因此房市全面回暖的基础尚未形成。同时政策再次释放出调控不动摇的信号。因此，市场大多预期，房价大幅反弹的可能性并不大。

　　被形象地比喻为“面粉”的土地市场仍然低迷。上海易居房地产研究院最新报告对10个典型城市进行监测，结果显示5月土地出让金创下近3年的新低。即使住宅销售已经连续3月有回暖趋势，但开发商对后市的预期依旧保守，对土地竞标依然持谨慎态度。