瑞安想要将新天地上市解决缺钱问题

　　瑞安想要将新天地上市，以此解决缺钱的问题。但瑞安的项目周期长，资金需求量大，其中不免存在风险。

　　新天地融资

　　文｜CBN记者 王娜

　　房地产行业现在到处都缺钱。瑞安房地产主席罗康瑞就在为他那开发周期漫长的商业地产寻找资金，他决定让旗下的中国新天地有限公司上市。

　　5月28日，瑞安房地产有限公司公告称，旗下的中国新天地有限公司已向香港联交所提交上市申请表。上市后部分资金将为中国新天地提供收购及投资商业物业所用，另一部分将用于结清新天地与瑞安房产间的债项结余。

　　瑞安房地产董事总经理兼行政总裁李进港称，分拆商业地产“新天地”上市，为公司带来更多融资渠道。

　　2010年年初，罗康瑞就有了将内地的收租物业独立分拆上市的想法。2011年5月19日，在瑞安房地产股东大会上，他称“瑞安房地产正在积极研究分拆内地收租物业上市，已经和投资银行接触，讨论分拆上市事宜。”

　　瑞安房地产年报显示，2011年年底该公司持有的已有投资物业总建筑面积为50.9万平方米，账面值达179.81亿元，产生的租金及相关收入为8.49亿元。除了声名显赫的“上海新天地”项目，瑞安还在重庆、武汉、大连等城市相继复制了“新天地”。由于规划建筑面积大都超过百万平方米，其中重庆天地更是达到348万平方米，造成这些项目的开发周期长，绝大多数为8年到10年，这需要庞大的资金支持。

　　而在上海，瑞安打算再建一座像新天地那样的地标建筑。2011年3月，瑞安房地产启动了位于上海虹桥商务区的虹桥天地项目，总建筑面积约38万平方米，投入将超过70亿元，目标是成为上海西部地区的新地标。三个月之后的2011年6月，在瑞安房地产的上海新天地十周年庆典活动上，李进港又透露了一个关于上海新天地的未来五年计划—以新天地为核心的太平桥地区规模将从目前的近60万平方米，扩展到近120万平方米，这是上海新天地落成10年来最大规模的升级扩容。

　　新一轮的扩容，将让上海新天地周边的太仓路、东台路等变成珠宝一条街和古玩文艺一条街，类似于百老汇的歌舞剧场等也将进驻。更大的投入是新天地扩容计划中的“企业天地”二期项目，它将建成一幢约68层的写字楼。该座写字楼的外形以上海市花白玉兰为灵感，暂定名为“白玉兰”，建成后其将成为上海新天地的新地标。

　　所有这些巨大的融资需求，让分拆上市的中国新天地计划筹集10亿美元，瑞安已经聘请摩根大通和Standard Chartered Securities安排这项交易。

　　眼下资本市场低迷，但上海新天地本身成功的品牌效应还是让这次上市成为可能。

　　1996年，上海卢湾区政府决定改造太平桥地区52公顷的旧城，来自香港的瑞安集团与上海复兴建设成为了新天地的重建者，它们为此投入了11亿港元。在罗康瑞的计划中，52公顷的土地不可能同时全面启动，他决定先改造一片位于商业中心淮海中路旁的老街区。这里由弄堂组成，占地约3万平方米，他用一条步行街串起了南北两个地块，在整体规划上北部地块大部分是石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以新建筑为主，配合少量石库门建筑，而新建筑几乎都用了玻璃材料，这看上去现代感十足，正与石库门的历史感呼应。

　　画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等商业形态，让上海新天地的租金在建成后的10年中翻了近12倍—商铺的租金从每天0.5美元至1美元/平方米涨到如今最高租金报价每天100美元/平方米。

　　除了通过上市解决缺钱的问题，瑞安房地产还开始销售手中的持有物业。2011年，上海创智天地、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地总共达25万平方米的商业面积被出售，其中武汉天地5.9万平方米建筑面积的办公大楼被整售给平安保险，获得9.6亿元。更大一笔融资来自发债，2011年1月18日，瑞安房地产在香港完成第二笔合成型人民币债券融资，价值35亿元；就在此前一个月，瑞安房地产债券筹得30亿元。总值65亿元的融资均投入到上海瑞虹新城和太平桥两大旧改项目。

　　这家公司前几年将精力更多花在了土地储备上，去年年底其拿下了超过1300万平方米的土地，这些都耗费了大量资金。瑞安集团下属另一家子公司瑞安建业2011年9月也开始宣布转型，将剥离原本的水泥业务，逐步投资于也需要大量资金投入的长期项目“知识型社区”，“就是类似于上海张江那样的项目，我们会和瑞安房地产形成互补。”瑞安建业CEO黄勤道曾告诉《第一财经周刊》记者。

　　看起来，瑞安和其他房地产商一样，都在竭力避开羸弱的住宅项目，开始全力推进商业地产，但这些项目周期长，难免蕴含风险，何况眼下H股表现也不佳，上市能否真正推动瑞安的长足发展，还待观察。

　　罗康瑞善于利用资本市场

　　1、1997年，瑞安集团重组建筑及建筑材料业务，取名为瑞安建业在香港联合交易所上市。瑞安建业主要从事房地产、水泥、建筑及创业基金投资。

　　2、 随着上海新天地的成功，罗康瑞随即成立了“天地”系列进行全国复制。2006年，藉由“天地模式”的品牌效应，罗康瑞成立了瑞安房地产，并将其从瑞安建业中分拆出来独立上市。当年因分拆上市，使瑞安建业在2006年多赚了91%。

　　3、2007年，瑞安旗下专做烂尾楼收购重建的中华汇房地产公司在伦敦AIM市场成功上市，筹得资金大约1.51亿英镑（约3.02亿美元），同时，中华汇还在全球公开发行了2亿美元可转换债券。但后来又退市。

　　4、2012年，瑞安房地产旗下的中国新天地有限公司已向香港联交所提交上市申请表，计划融资10亿美元。