华澳翻脸 实德6亿信托兑付悬疑

　　在银行纷纷起诉大连实德集团公司（以下简称“大连实德”）之后，信托公司也加入诉讼大军，华澳信托（以下简称“华澳”）成为第一家与大连实德“翻脸”的信托公司。6月12日，华澳起诉大连实德案将在上海市第一中级人民法院开庭。

　　不过，涉诉的并非此前媒体普遍认为的“华澳·长信2号-盛和股权投资集合信托计划”的房地产信托产品，而是发行于去年底的“华澳·长盈11号集合资金信托计划”。

　　本报记者查阅此款信托产品的管理报告发现，开庭公告显示被诉的大连实德塑料建材有限公司是这款信托产品的受托人，而包括大连实德、大连实德实际控制人徐明，大连实德总裁陈春国以及涉诉的房地产公司均为这款信托产品的担保人。

　　自2010年，信托融资在大连实德的房地产、建材、化工等领域扩张中，扮演了重要角色，在银行贷款受限的情况下，一度解决了实德系的扩张之渴。而华澳又是截至目前为实德系发行信托规模最大的公司。自2010年6月起，华澳为实德系发行了三款集合信托计划，为华澳长信1、2号和长盈11号，总计信托规模为30.98亿。

　　由于这3款信托产品均为不保本产品，一旦风险失控就将造成大量信托认购者的本金损失。目前除了“长信1号”已经提前清算、“长盈11号”进入诉讼阶段外，另一款地产信托项目“长信2号”存在的兑付风险似乎更大且距离兑付期更近。

　　本报记者在长信2号的多份季度管理报告发现，华澳信托早在2011年6月解除了对实德系项目公司哈尔滨高登置业有限公司056号地块的土地使用权抵押。也就是说，这份信托产业已经没有了部分抵押物保障，如果进入诉讼阶段，将比当下进入司法程序的长盈11号风险更大。

　　国泰君安一份研究报告显示，华澳在2010年到2011年间共发行10个集合类房地产信托计划，总规模为77.6亿，平均单项规模7亿多，在信托公司中属于中等偏上。与单项产品规模大不相称的是其注册资本仅为3亿元，2011年增资至6亿，“即便一个项目出现一个问题华澳信托也难以承受。”国泰君安信托分析师崔晓雁对本报记者解释说。

　　对于上述问题本报记者曾多次向华澳信托方面求证，但至截稿尚未得到该公司的回应。

　　实德系地产借道信托“纡困”

　　实德系自2009年开始进军房地产业，在北京、重庆、哈尔滨、大连等地布局房地产业开发。

　　与哈尔滨市行政中心隔江相望的群力新区是实德系在哈尔滨拓展房地产事业的重要区域。如今矗立于此的盛和世纪、盛和天下两座楼盘最初都为实德系主力开发。

　　2009年10月、12月，实德系控制的重庆盛和建设有限公司与大连高登投资有限公司先后拍下群力新区第一大道与群力新区启动区的两幅地块，成交价分别为18亿与13亿。其中，最终以18亿成交的群力新区第一大道地块起拍价仅为6.86亿，溢价高达162.39%，被誉为哈尔滨“地王”。

　　实德系在地产领域的迅速扩张，资金的渴求也越来越激烈。但从2009年下半年开始，国家房地产调控逐渐发力，在货币政策、限购政策的双重压力下，开发商现金流压力越来越大。信托成了银行贷款之外，房地产行业最重要的融资渠道。

　　为了运作上述两个地块，实德系分别成立了哈尔滨盛和置业有限公司与哈尔滨高登置业有限公司，来运作“盛和天下”、“盛和世纪”两个项目。

　　其中，“盛和天下”是实德系与人和系合资的项目。注册资金中，广西人和股份有限公司控制的哈尔滨上和现金出资2.6亿，占据20%股权，重庆盛和现金出资1.3亿，土地使用权出自9.1亿，占据80%股权。

　　拿下土地之后转身向信托融资“回款”是地产商资金紧张时的常见手法。2010年6月与8月实德系的项目公司分别通过中泰信托与华澳信托两家信托公司发行信托计划总计规模达35亿多元。

　　国泰君安一份研究报告对近三年的房地产信托发行规模进行统计，发现房地产信托发行规模在2010年逐季度上升，并在2010年第三季度以及2011年第二季度达到峰值。实德地产也就是在此时开始借道信托融资。

　　但由于2010年7月初，监管层再度收缩房地产贷款，银信合作产品被叫停。长信2号改为一个股权投资集合信托计划，其中9.4亿从投资机构与自然人处募集，用于收购哈尔滨高登置业有限公司的100%股权以及增资。

　　《证券时报》此前报道指称，该计划实际上是打“擦边球”变相发行的“银信合作产品”，背后是一家“国有股份制银行”全盘运作。

　　这两个信托计划总计为实德系实际输血22.4亿元，解决了实德系在哈尔滨房地产界扩张的燃眉之急。依靠实德系的房地产项目，信托公司原本也可以赚得盆满钵满，然而如今，实德系突如其来的资金断流却引燃一家快速扩张的“年轻”信托公司的危机。

　　华澳起诉“求生”

　　华澳信托起诉涉及的“长盈11号”产品设立于2011年12月8日。该公司在季度管理报告中称，全部信托资金将以受托人名义向大连实德塑料建材有限公司发放贷款，由实德塑料用于采购化工建材原材料和日常经营周转。

　　化学建材产业是实德集团的主导产业。该信托计划仅于今年3月发放过第一次季度管理报告。这一信托规模为6.45亿元，截至此次报告期内尚

　　未进行过收益分配。

　　在此次季度报告中，华澳信托对于涉及实德的贷款问题予以澄清，“本次检查未发现实德塑料经营情况存在重大异常，抵押物和质押物也无异常。受托人将继续密切关注借款人和各担保方的经营情况及抵、质押物情况，确保信托财产的安全。”。

　　但短短3个月后，华澳信托却将用款人和相关担保的公司告上法庭。此时，长盈11号才发行半年，远未到兑付之时。

　　这个时点的选择，在信托行业人看来并不寻常。

　　“每个信托公司对于法律事务会有不同的判断尺度，但是走上法庭一定是双方无法达成一致，产生了无法调和的矛盾或者企业运转出现非常大的危机才会采取折衷极端的手段。”一位总部位于上海的信托公司管理者对本报记者说。

　　业内人士认为华澳信托采取通过法律诉讼渠道来解决此纠纷或与其注册资本较低，可承担风险能力较弱有关。

　　今年3月5日，国泰君安证券一份针对房地产信托的研究报告对国内十家在房地产信托领域较为活跃的信托公司抗风险能力进行统计和比较，研究显示华澳注册资本较少、风格偏激进的华澳信托可承担的项目违约数目仅不到1。

　　华澳信托2009年换牌，9月正式开业，注册资本3亿元，2011年注册资金增加到6亿元，在2010年到2011年发行10个集合类房地产信托计划，总规模为77.6亿，平均单项规模7亿多，在信托公司中属于中等偏上。

　　与之相比较来看，比如净资产为146.3亿元的平安信托，在这一期间发放的单项产品规模仅为4.37亿。

　　“华澳信托的大股东对信托行业并不是十分熟悉，2009年一换牌开业就遇到房地产信托发放高峰期，可能因为没有吃过亏也没有看过别人吃过亏吧，风格比较激进。”崔晓雁分析说。

　　亦有信托业界人士猜测，起诉未到兑付期的长盈11号也可能是为了给长信2号脱困。

　　长信2号清算期是今年8月25日。按照约定，华澳信托和实德系届时面临至少9.412亿元信托资金以及相关利息的兑付任务。且在项目到期后，实德系还将回购信托计划持有的100%股权，并支付回购溢价。

　　随着3月14日承诺担保人徐明的失踪，大连实德百亿债务浮出水面，无论是股权回购还是其它资产偿付都存在较大的不确定因素。

　　“在房地产信托产品中，一般回购资金来源为房地产项目的销售款或者预售款。”用益信托网的一位投资顾问对本报记者说。

　　但“盛和世纪”的销售并不尽如人意。本报记者查询哈尔滨网上房地产发现，盛和世纪开盘至今3388套楼房仅售出1000余套。

　　不仅回购款有虞，一块土地抵押物的解除，也增加了兑付风险。

　　在信托计划启动伊始，高登置业将其持有的哈尔滨群力新区018号与056号土地使用权抵押给信托公司。然而其后的季度报告却透露在2011年6月华澳信托以“当地预售政策”为由，解除了其中056号地块土地使用权的抵押。报告中并未提及补充其它抵押物。

　　（本报记者宋江云对本文亦有贡献）