有些地方小产权房建设如火如荼

2011年海口最大违建小产权房“亿城家园”被拆除。东方IC供图

　　国土资源部最近公布了北京、陕西、山西等地5起国土资源领域违法违规案件，其中北京市延庆县张山镇上郝庄村违法建设楼房51栋。此外，记者了解到，在重庆、郑州、武汉等地，建设小产权房之势依然如火如荼。自2006年至今，在重庆市沙坪坝区中梁镇开发商违法占地150亩，建起了7个小产权楼盘，涉及群众一万余人。在多个监管、审批、执法部门人员的眼皮子底下，这些庞大的违法楼群究竟是怎样建起来的？其背后又隐藏着哪些不可告人的利益链条？

　　一个乡镇“长”出七个违法楼盘

　　在重庆市沙坪坝区中梁镇，记者看到原本是田园风光的山村，如今却建起了钢筋水泥的楼盘：天蓝雅园、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等7个非法楼盘显得格外扎眼。

　　重庆市沙坪坝区国土资源管理分局负责人介绍，中梁镇小产权房从2006年开始建设，占地总面积166．4亩，违法占地150亩，其中88．83亩为耕地。7个楼盘建房共计3266套，绝大部分房屋已售出。

　　自2011年6月至今，一年里记者多次来到实地查看。在最近的一次走访中，中梁名都销售员李小姐向记者推介说：“附近商品房每平方米6000元，这里才2000多元，还是现房，城里和外地来买的人都很多。”

　　从重庆市合川区来沙坪坝区中梁镇购房安家的但先生说：“房子没剩几套了，我是2011年10月19日买的，每平方米2200元，我有4家亲戚都住这里。城里房子太贵，买不起，这里房子便宜，环境又好，没有产权无所谓，我们是自住。”

　　顽疾的背后是利益集团抱团食利

　　重庆市沙坪坝区国土资源管理分局负责人说：“由于裹挟了上万购房者和村民的利益，中梁镇小产权房成了‘烫手山芋’，谁都不敢动。”

　　业界分析人士指出，如果从源头治理，在这些小产权房建设过程中，只要任何一个环节叫停，都无法建设起来。但实际情况并非如此。

　　据介绍，重庆市沙坪坝区中梁镇原镇长兰永连在建房申请上加盖公章，开发商又将此文件贴在售楼部，大肆宣传是“镇政府项目”；在整治违法建筑时，中梁镇原镇长兰永连、原副镇长邱国全、沙坪坝区国土局原科员刘勇等人为小产权房大开绿灯；无规划许可证、无施工许可证、无国土证的小产权房不仅全部建成，而且还电、水、气、通讯、闭路电视“五通”。

　　小产权房的开发商缘何有这样的神通？

　　在相关部门的调查中，重庆市沙坪坝区中梁镇7个小产权房背后的利益链渐渐浮出水面。据了解，重庆市沙坪坝区国土局原科员刘勇，在参与该区农村违法建设整治过程中，先后收受小产权房开发商等送上的“感谢费”186．1万元，拥有宝马和奔驰等3辆豪车，以及多处房产，包括一处价值超过300万元的别墅。检方在调查刘勇案时，从中又查出了中梁镇原镇长兰永连收受小产权房开发商给的好处费40余万元、中梁镇原副镇长邱国全收受10余万元的事实。

　　分析人士指出，食利集团相互抱团，原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者，最终变成了参与者，这就是小产权房在基层不断蔓延，且难以查处的顽疾所在。

　　而北京市延庆县张山镇上郝庄村的情况同样如此。根据国土资源部通报，上郝庄村委会与北京广泽投资咨询有限公司签订合作协议，合股成立股份经济合作社，很显然，双方结成了利益共同体。

　　震慑有效但需终极方案

　　对于违规建设小产权房，有关部门正加大惩处力度，国土资源部甚至将小产权房案件列为挂牌督办案件，这在一定程度上抑制了小产权房继续蔓延的势头。

　　北京市近两年来审判了多起小产权房案件，北京市国土资源局延庆分局依法作出行政处罚，没收上郝庄村在违法占用的土地上建设的51栋楼房，上郝庄村支部书记张书民已被撤销职务。此外北京风景伟业房地产有限公司没有取得任何审批手续，打着“养老公寓”的旗号销售小产权房，北京风景伟业房地产有限公司法定代表人李凤景及下属骗取16人共计730余万元。不久前北京第一中级人民法院一审以合同诈骗罪判处李凤景及其销售经理卢连洁无期徒刑，该公司财务总监杨萍被法院以合同诈骗罪判处有期徒刑10年。记者获悉，由于最近北京等地加大了打击力度，一些小产权房的开发商正在迅速撤离北京。

　　不过，业内人士认为，这种方式虽然符合现行法律法规，但执法成本很高、管理难度很大，而且涉及千千万万购房者利益。小产权房十余年难“铲”的现实也表明，仅仅依靠禁令难以根本遏制其蔓延，根治小产权房问题需要治本之策。

　　据新华社

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　　小产权房五大风险

　　风险一:办不了房产证，没产权。“小产权房”是建在集体土地上的，不允许对外销售，不受法律保护。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。

　　风险二:拆迁难补偿。看似便宜的“小产权房”，除了不能办理房产证外，实际上它还属于在政府规定范围以外的违法建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，那么购房者就可能面临“钱虽付了，房子没住几年也没了”的窘境。从法律上说，买卖双方都有一定的过错责任，买房者明知小产权房是违法的仍购买，也应承担一定的责任。

　　风险三:质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。此外，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

　　风险四:遇到纠纷不受法律保护。小产权房一旦出现质量问题，以及面积缩水、交房不及时等问题，业主很难维权。因为现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋产权所有人，小产权房无法登记备案，购房人也不具备业主身份，所以无法行使业主权利，其购房合同在法律上也是无效的，即使起诉到法院，法院也可能不受理或驳回。

　　风险五:由于缺乏产权，购房者只能与房东通过签订协议，来保证所属权，双方交易相对简单。此外，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

　　据齐鲁晚报