中国式地产泡沫：见底抑或隐藏

　　本报记者荆宝洁北京报道

　　在经济学家郎咸平眼里，如今的中国，到处都是泡沫，房地产泡沫、股市泡沫、大蒜泡沫。然而，大蒜泡沫破裂了，股市由6000点重回2000点。各地频现降价的楼盘，之于中国房地产市场的泡沫是否已经见底？

　　温州信号

　　在大部分城市一片暖热之际，温州楼市却如“三九时节”。据21世纪不动产数据显示，今年1至3月，温州楼市成交量也有一波小反弹，但到4月份，温州二手房成交量环比跌去35%-40%，5月仍无明显改善，与4月持平。这与多数城市4-5月连续大幅增长形成了巨大反差。

　　不单是成交量，房价方面，温州恐怕也是全国价格降幅最大的城市之一。21世纪不动产数据显示，温州房价降速最快的时段是2011年10月至2012年1月，今年1至3月仍在下降，但降速减缓。以二手房为例，现在温州的二手房均价已比去年最高时期跌去了35%，跌幅最高的楼盘甚至达到40%。

　　曾屡次预言中国房地产泡沫会破裂的独立经济学家谢国忠，在房地产业界并不是受欢迎的经济学家。今年2月，他曾预测2012年房价可能会下跌25%，未来3年内跌幅有可能达到50%。

　　如果从统计数据上来看，很难验证他所得出的结论的正确性。不久前公布的4月百城价格指数显示，全国100个城市住宅平均价格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城价格指数同比首次出现下跌。而限购严重的十大城市中，4月房价同比下跌幅度达到2.6%。但暴跌的楼盘的确出现了。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，温州并非一线城市，而二手房成交占比却占50%以上，与一线城市类似，其市场参与者多为投资。从投资需求所占比例来看，温州楼市的泡沫比较大。在调控政策的持续影响下，温州二手房业主的资金压力比开发商有过之而无不及。而温州民间借贷问题接连爆发，投资型业主虽不停割肉，但接盘者并不踊跃。温州也并非孤例，鄂尔多斯也被视为泡沫破裂城市的代表。

　　国内外学者的视角

　　在中国，共有661座城市，它们分布在34个省级行政区里。生活在这个国度以外的人，对中国房地产市场所面临危机似乎感受更加强烈。

　　“空头大师”查诺斯曾表示：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。”2010年，英国时事周刊《经济学家》也警告称，世界经济特别是中国等新兴市场的泡沫有破灭的危险。

　　这些言论自然遭到了反驳。国内的学者、经济学界人士对中国的房地产泡沫有着不同的看法。

　　经济学家张五常近日在松湖大讲堂演讲时表示，房价上涨并非全然都是泡沫，也有生产力上涨的作用使然。他甚至说，并没有看到中国房地产市场的泡沫，如果没有看到泡沫就拼命打压房地产市场是不明智的。

　　国务院发展研究中心发展部研究室主任刘峰在接受本报记者采访时指出，房地产市场存在着一定的泡沫，不同区域存在着不同的泡沫。和其观点相似的是被视为半官方学者的中国房地产研究会副会长顾云昌，他认为，中国的房地产泡沫并不是全局性的，泡沫被国外的学者夸大了，由于信息不透明，统计数据不充分，国外学者不能很好地对中国问题做出判断。

　　衡量是否存在泡沫的重要指标之一是房价收入比。谢国忠在接受本报记者采访时表示，北京和上海每平米房价均值已超过居民平均月工资的5倍，房价必须回到和收入相匹配的状态，泡沫才算消除。

　　但社会分配不均、城乡二元体制、户籍制度，经济学家眼里简单的问题，在中国却呈现出十足的复杂性。

　　泡沫泄气

　　如果依照房价收入比的角度衡量，顾云昌认为泡沫在缩小。

　　根据上海易居房地产研究机构近日发布的报告显示，一线城市北京、上海、深圳、广州房价收入比与上年相比，全部出现回落。以广州为例，数据显示，2011年广州市卖出一手住宅557.34万平方米，全市十区均价比2010年的13053元/平方米高出2.6%，为13401元/平方米，为历史新高。但在此前公布的“全国35个大中城市房价收入比排名榜”中，广州房价收入比为9.8，排名在第八位，比2010年房价收入比9.9降低了0.1。

　　“房价涨得慢，但收入却涨得快了。”顾云昌认为，这毫无疑问是限购令等调控措施带来的结果，调控就是挤泡沫的过程。

　　衡量泡沫的另一指标是房地产投资。它是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长，可能意味着投机需求和虚高价格的形成。5月经济数据显示，房地产投资继续下滑，2012年1至5月房地产投资增速下滑至18.5%，是金融危机以来的新低。住宅开工面积同比下降8.2%，销售面积同比下滑13.5%，尽显疲软态势。

　　刘峰指出，如果说之前中国房地产市场是加速驶入冬天，那么现在速度已经放缓了。

　　顾云昌认为，中国房地产市场离真正的底不远了，因为各项政策已基本到位，在降息、“稳增长”的信号发出后，“调控不再加码”的判断，多少会改变人们对楼市的预期，从而阻止楼市进一步下滑，促使楼市相对稳定。当前的政策是有利于刚性需求的，而在准备金率和利率的下降过程中，会有资金流入房地产市场，使得房地产的资金量会比过去充足。“开发商的降价动力已经不足。”顾云昌说。

　　但顾云昌也承认，遗憾的是，学者呼吁多年的制度性的变革并未完成，土地财政、金融制度、税费改革都没有发生实质性的变化。调整如果就此走向尾声，究竟意味着旧泡沫已经消融，还是新泡沫的开始？