隐忧：抢购潮向房价传导

　　本报记者王营北京报道

　　楼市利好消频频，开发商销售状况大有好转。记者调查发现，成交量的上涨已开始传导至价格，北京商品房均价6月份出现上涨。2012年北京房价稳中有降调的控目标，受到极大考验。

　　成交量的传导效应

　　如果说北京的“红五月”主要是指成交量，那么6月的价格已感受到明显压力。

　　6月12日，北京统计局公布的1-5月房地产市场运行数据显示，前5月商品房销售面积同比上涨3.1%，其中住宅销售面积上涨15.4%。其中5月住宅销售面积为109.5万平方米，同比上涨107.8%，环比上涨29.6%。

　　这一情况继续延伸至6月份。据北京中原统计，6月上旬，北京楼市成交量再创年内同期新高。而来自各中介研究机构的数据看，自6月开始，成交量的上涨已开始传导至价格，多个项目售价出现微涨。

　　往往是房价一涨，刚需即蛰伏，但此时，改善性需求迅速接棒。据亚豪机构统计，6月北京即将入市的33个新盘当中，有一半是高端项目。此前的6月4日-10日，4万元/平米以上的项目，累计成交1.87万平米，环比增幅达23.03%。

　　融创中国北京副总经理楼艳青告诉记者，6月9日，西山壹号院拿出小部分房源开盘，认购额达8亿。这在西山壹号院历史成交数据中，是认购最好的一次。楼艳青认为，尽管受限购政策影响，但北京购房群体基数大，高端市场找到几百个符合资格的并不难。“比如有些高端客群自己虽然没有购买资格，但他们满18周岁的子女则有购买资格。”

　　链家地产数据显示，6月上旬，新建普通商品成交均价较5月份上涨2.7%。链家地产研究部陈雪称，上涨的原因主要是由于高端需求入市，造成房价结构性上涨。

　　北京市“稳中有降”的房价调控目标，是指新建普通住房，高端项目并不计入统计项目内。不过，北京中原市场研究部总监张大伟仅以容积率为标准对普通住宅和别墅价格进行了分析计算，结果显示，新建普通住宅（不含保障房）的价格也已开始上涨。6月上旬，北京新建普通商品房成交均价为20739元每平米，环比5月全月的19717元每平米上涨了5.2%，

　　调控不敢松动

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰感慨称，现在的楼市缺乏稳定的市场规则，难以预期，每个人都在盲人摸象。

　　6月5日晚间，住建部新闻发言人再次重申“坚持房地产市场调控政策不动摇。”接近住建部人士称，住建部此次喊话的背景是，他们注意到5月成交量的大幅上涨以及房价上涨的苗头。

　　但这次喊话似乎被随之突然而至的降息所淹没，市场需求再被激发。

　　21世纪不动产高级分析师粟日认为，在二季度经济继续下行、央行降准降息、5月CPI同比涨幅放缓的宏观大环境下，资金间接流向房地产行业的概率加大。而政府对首套房消费需求也持鼓励态度，银行对首套房贷松动，既是资金面宽裕的正常表现，一定程度上也是迎合政策之需。首套8.5折阵营扩大，对部分投资者的心理预期会产生一定影响，促其入市，而刚需购房族能得到一些实在的优惠，有助于成交量的继续回升，对“稳增长”是有利的。

　　在这种背景下，粟日认为，6月新房成交可望继续增长。不过，李文杰认为，限购并没有放松，购房需求是否可以持续释放，还要看总体经济的走势。

　　多家开发商向记者表示，仅从北京市住建委态度看，没有改变限购红线和调控目标的任何迹象。到现在为止，市住建委对商品房销售许可证报价仍然卡得很严格。“开发商申请销售许可证前都有一个销售证审查会，基本上都要求与上一期报送价格一致或者偏低，涨价很难。”一位开发商透露，如果有新项目需要报批价格，主管部门都会先给一个政府指导价，开发商再根据这个指导价报批，原则上不让涨价，除非有十分过硬的理由。不过，大部分开发商在报批价格时，会留一定的涨价空间，再以不同的打折方式入市。

　　这个关口，没有人敢松动调控，否则后果很严重。