九龙仓51亿港元抄底绿城 宋卫平承认误判地产宏调_tech

　　转瞬间，绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城”）选择闪婚九龙仓。当事双方异口同声地称为共赢，但在外界眼中，对风雨飘摇中的绿城来说，被更多地解读为卖身求存的无奈。“男方”趁人之危也好，“女方”半推半就也罢，这注定是一场备受瞩目的联姻。

　　8日上午9时，绿城中国、会德丰、九龙仓同时停牌，引来遐想无数。当天，70多家媒体蜂拥而至杭州郊外的玫瑰园度假酒店。

　　虽然，绿城董事长宋卫平承认，绿城错误地预判了房地产调控的时间表，调控超出了他的预期，绿城向九龙仓转让股权是一次不得已而为之的举措。但是住房和城乡建设部新闻发言人依然称，当前各地仍要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。

　　 第三步前选择出售股权

　　2011年下半年开始，高负债缠身的绿城再度陷入被收购、被调查、被退市、被破产的传闻中，以至于宋卫平连夜发文：“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说，命运只有两个字，生、死。无他。”

　　为此，宋卫平还撂下三步走的狠话，“首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，其次就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　随后，绿城展开一系列自救行为：与中投合作，腾挪出售项目、寻找合作方共同进行项目开发，多管齐下改变销售体制，向社会招募经纪人全员卖房，降价促销。在第三步还未迈出的时候，绿城选择了出售股权。

　　根据合作协议，此次配股将分为两步完成，整个交易金额50.98亿港元：第一步，绿城对九龙仓进行约3.27亿股的股份配售，金额约17亿港元；第二步，绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售，涉及金额约8.43亿港元，同时向其发行永久次级可换股证券，进一步融资25.5亿港元。

　　两次增发后，九龙仓持有扩股后的24.6%股权，两年之内不得出售，5年之内不得增持。同时，宋卫平和寿柏年不得离职，否则协议无效。完成配股后，九龙仓的持股比例为24.6%，成为第二大股东，宋卫平家族的持股比例被摊薄至25.4%，仍是绿城第一大股东，寿柏年家族则成为绿城的第三大股东，持股比例降至18.1%。

　　与此同时，九龙仓还将认购本金为25.5亿港元的可换股证券，年分派率为9%，每隔五年从第六年开始年递增2%，九龙仓在3年内不得转让，3年后可选择以7.4港元/股的价格转股。

　　虽然宋卫平表示，绿城与九龙仓达成一个基本的默契是尽可能3年内把可换股证券赎回。但一旦不能按时赎回，若九龙仓完成换股，持股比例将增至35.1%，一跃成为绿城第一大股东，宋卫平则将沦为二股东，持股比例摊薄至21.9%，寿柏年持股比例也进一步被稀释至15.6%，仍是第三大股东。

　　对一向独断专行的宋卫平来说，这可能是一种妥协，“对我个人来讲，是一种妥协，但是必须这么做，我跟九龙仓合作过程里面对于风险管控和财务安排他们会发挥很大的作用，我们也会有一定的约定在决策机制里面，在什么情况下可以买地，什么情况下不能买地，从根本上控制风险。”

　　按照协议，九龙仓还在成为公司的第二大股东占有24.6%的股份以后，将会获得公司两席董事会的席位，同时公司组建财务委员会和投资委员会，九龙仓也会参与财务委员会和投资委员会，一起帮助公司进行管理。协议约定，若公司资产负债比率在100%以上，除非取得投资委员大部分成员事先书面同意，否则不能进行收购或投资。

　　“合作之后的话语权肯定会下降的，这是实事求是，你肯定要倾听，投票表决既然有这个制度，哪怕这个制度不那么合理，你最好首先是遵守它，然后再去改变。所以话语权会受影响，但是我相信沟通有一个正面的效应，就不是我自己做决定，可能犯错误的概率会大大下降。”宋卫平称。

　　宋卫平认为，在绿城清盘的第三步之前，与九龙仓的合作即可算作第一步，也算第二步，被视为峰回路转的另外的积极一步，既稳定又进取。

　　“对我来讲这个决定肯定是一个重大决定，但是这个决定肯定不是一个太痛苦的决定，相比较有成千上百亿元的房子卖不掉，这是一个非常好的决定，可以认为宏观调控取得一个阶段结果，终于逼着绿城要做股本改造了。”宋卫平说。至此，宋卫平宣布，绿城高负债发展的时代终结，稳健发展时期到来，与九龙仓合作后，净负债率将下降至80%。

　　 与九龙仓合作顺理成章

　　这次宏观调控的时间远远超出绿城预判，绿城以往应对宏观调控的时间判定为半年、一年、一年半，在此次调控中被打破，不排除要开始进入两年或者是更长期的可能性。

　　“在不晓得的一个环境里面做事非常的艰难，因为不晓得，所以不晓得该怎么做，但是有一点是要明白的，企业要生存，不能老是在风雨飘摇之中，现在回过头来看，我们是做得不够稳健。我们承认相比较不那么可以把握的市场环境和政策条件，我们的智慧和能力面对这样一个市场和政策的变化，要改变一下。最大的改变就是在最近一个月和半个月里面作出改变，我们愿意找到一些非常优秀的合作伙伴，能够相互理解、相互认同，相互支持，用一种结盟的方式，把我们既往的优势能够发扬光大，既往的不足之处可以相互来抚慰，相互来做一个保护。”宋卫平说。

　　事实上，绿城一直都在寻找合作伙伴。据传，宋卫平曾找过龙湖的董事长吴亚军“买了绿城”，但吴亚军以“没那么大的能耐”婉拒。

　　而九龙仓与绿城也并非萍水之交。据宋卫平透露，九龙仓集团主席吴光正多年前在做香港贸易发展局主席的时候，就曾访问过绿城，对绿城及其产品都有一定的了解，“他代表香港的管理当局曾经就如何促进香港和杭州的经贸发展在公司开过一次座谈会，我那个时候对他提出一个要求，说能否把香港最优秀的建筑和室内装修设计师请来杭州，他答应了，第二年他如期在凯悦做了一个由香港政府出面来办的展览，展示香港优秀的建筑和优秀的设计”。

　　2007年，绿城也曾与九龙仓共同成立公司开发蓝色钱江地块，当时，九龙仓占40%的股权，绿城占60%的股权。2009年5月之前，高负债的绿城曾命悬一线，业界猜测绿城是否会成为危机中倒下的第一个大鳄。彼时，绿城与九龙仓达成一项交易，绿城折价3000万元将2007年高价拍得的上海新江湾城D1地块地王100%权益以12.3亿元贱卖给九龙仓，全身而退。同时绿城换购九龙仓杭州蓝色钱江地块40%权益，这部分股权作价13.8亿元，差价由绿城补齐。

　　“香港这些著名的企业也真的是非常不容易，他们经过的风浪比我们经过的宏观调控可能还要大一些，比如说1997年以后不动产的跌价跌到50%以下，像九龙仓这样优秀的公司挺过来了，他们经历过国际上的石油危机风波、亚洲的金融风暴和全球的金融风暴，更有经验。在财务安全、资金筹措、稳健运营上，包括绿城在内很多国内的中型规模、几千个员工、每年销售额在一两百亿元以上的企业，这方面管控的经验我们实事求是认为阅历是不够的，我们能力也是不够的。所以，这次跟九龙仓的战略合作，对绿城来讲是一个非常好的一个机会。”宋卫平虚心地说。

　　宋卫平透露了一个细节，在公告发布前的一个星期左右，吴光正在身体不好的情况下还曾到杭州住了两晚，其中一天比较完整参观了绿城代建的农民安置房、蓝色钱江、桃花源等项目，包括绿城的学校、医院等。由于之前有过合作，加上近期双方高层的频繁互动，合作顺理成章。

　　尽管今后要朝着稳健的方向改良，但宋卫平仍觉得好胜是天经地义的事情，努力做好一点、做强一点，做完美一点，然后在这个基础上做得大一点。“正如绿城的球队，在调整一些打法后，既好胜又找到合适的方法，更稳健，把防守反击来部分替代一开始的紧逼，人总是要调整的。我们跟九龙仓之间的合作是双方的长处，我们对内地市场这些中高端客户的掌握，我们的一些开发理念跟九龙仓很好的财务管控，国际市场、资本市场里面的一些经历结合在一起，有可能是一个非常有序、非常合理的搭配。三到五年时间里，我们会做得非常稳健，同样也会做得非常优秀。”

　　对于此次交易是否吃亏，宋卫平表示，这种账要从全局算。用51亿港币占24.6%的股权，从财务投资方面来讲是很划算，但是九龙仓划算并不意味着绿城吃亏，九龙仓的进入表明在其眼中绿城不是一个烂公司，而是一个好公司，这本身就很值钱，这里面有共赢的可能性。

　　 宋卫平心有不甘

　　业界曾评价，宋卫平比较重视合作伙伴和业主的利益，往往忽视对股东投资人的回报，绿城的股价一直处于低迷状态。在此前一个礼拜，九龙仓集团副主席兼常务董事吴天海与宋卫平交流时，曾非常清晰地向其表达了一个意见，即所谓品牌必须在金融方面有良好的表现，这让宋卫平产生了非常大的触动。

　　宋卫平意识到，绿城股票曾上涨到19港元左右的时候，没有更好的表现，如果股票一直是“毒药”的话对股东非常抱歉，“经过2008年的调控、2011年的调控，安全第一、稳健第一，这个是我们很多股东的心声，我们本来的规模包括现在的规模仍然是大于等于龙湖，我们的产品综合比较在很多方面会比龙湖好那么一点点，但是我们在资本市场的表现比它差得太远。我到今天也不认为资本市场那套规则就一定是对的，要不然的话就不会有那么多的麻烦和危机，他们有他们自己的问题，但是我们既然进了那个市场，就要基本遵守那边的规则。所以，经过调整，我们会把负债率降到一个正常的范围。”

　　“那天吴天海先生的话把我点醒了，品牌的完整表现应该包含在金融市场里面的表现，我认为九龙仓加入以后，大概具备这种可能性，说实话有很多股东对公司、对我也有一些抱怨，我们有四个界定，员工、客户、城市、社会，没有股东，股东老是选择投资绿城还不如选择投资龙湖或者其他公司，价值会更好一点，这跟我知识的缺陷是有关联的、与认识理念的不足也是有关联的。这次我们有机会做调整，为了让股东有一个良好的回报，也使得这个公司能够更稳健地去做发展，做什么样的调整都是可以的。”宋卫平在重新审视股东回报后如此表示。

　　事实上，资本市场在绿城与九龙仓合作后迅速作出了反应。6月11日，双方合作后的第一个交易日，绿城中国以6.3元开盘，随后股价迅速飙升，以7.09元收盘，单日总涨幅达32.52%，居港股涨幅榜首位。

　　绿城股价的大涨，引发高盛、瑞信、花旗、交银国际等多家机构调整绿城评级。高盛将绿城评级由“沽售”升至“买入”，目标价上调36%至7.9港元。高盛表示，绿城向九龙仓配售新股及永久次级可换股证券后，公司长远的资金流管理变得清晰。瑞信的评级则由“跑输大市”升至“中性”。交银国际虽然仍维持“卖出”的评级，但将目标价调高了19%。

　　虽然宋卫平一再强调大股东的地位对其已不再重要，有德者居之，当如果经历这次的宏观调控让其下台仍心有不甘，因此如何在3年内将可换股证券赎回是目前摆在宋卫平面前的最大挑战。