部分城市房价反弹初现 千人购房潮被疑炒作营销

　　近日，部分城市成交量回升房价反弹初现，多城市传言现千人购房潮，但业界认为千人购房或为开发商炒作营销。

　　

　　【中国经营网综合报道】近日，部分城市成交量回升房价反弹初现，一些购房者结束观望，加快入市，近日多城市现千人购房潮，但业界普遍认为千人购房或为开发商的炒作营销。

　　部分城市房价反弹

　　据经济参考报消息，5月份，众多热点城市成交量“全线回升”，房价“降后回涨”在一些城市初显端倪。7日，央行“降息”明确发出释放流动性的信号，无疑对楼市构成又一重利好。

　　根据中原地产、中指院以及各地网上房地产发布的最新数据，5月份全国主要城市新建住宅成交量创限购16个月以来新高。

　　一线城市中，5月份，北京新建住宅成交突破8千套，上海销售突破75万平方米，广州环比大增4成，深圳则暴涨6成。天津、南京、杭州、青岛、无锡、常州等二三线城市成交量创出新高，武汉住宅销售逼近1万套高位。

　　刚需依然是5月楼市的主角，而成交持续放量吸引了多种需求加速入市，除了首置与首改外，多次改善型需求，以及带有明显投资属性的需求也悄然现身。

　　此外，各地楼市微调政策频出，对市场的心理产生的“叠加效应”不可低估。去年下半年以来，包括北京、上海、佛山、中山、重庆、芜湖、扬州、杭州、营口等30多个城市相继出台微调政策，涉及购房入户、公积金放宽、购房补贴、限购变化、调高住房限价价格、松绑限购条件、税费优惠、首套房利率优惠等。除佛山、成都、上海、芜湖等6城市的微调政策在出台几天后就被叫停外，超过8成的微调政策均被默许。而5月份扬州出台的个人购房奖励政策、辽宁营口出台的公务员购房补贴政策至今未被叫停，亦被业内视为是政策微调的放行信号之一。

　　自5月下旬以来，不少城市还出现“翘尾”现象，一些购房者结束观望，加快入市。

　　6月上旬，北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%，比去年同期增长30.5%，均价小幅上涨2%。在广州，上周网签均价14132元/平方米，也创下两年来新高。在此形势下，有传闻称，北京市住建部门拟将再次限制豪宅网签，以抑制房价结构性上涨。

　　近日，部分城市成交量回升房价反弹初现，多城市传言现千人购房潮，但业界认为千人购房或为开发商炒作营销。

　　而在刚刚过去的6月4日~10 日一周里，中国指数研究院监测的 40个城市中，32个城市住宅成交面积同比上升，9城市同比增幅超过 100%，且苏州、海口、兰州、蚌埠同比增幅都在200%以上。

　　据21世纪经济报道消息，不少业内人士乐观判断，楼市政策已见底，价格底部也已接近出现。针对地产救市的可能，多位业内人士表示，当前经济和产业环境均与2009年大不相同，房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

　　多数业内人士认为，最近购房者的心态确实发生了一些变化，一些之前被压抑的需求得到释放。但由于政策层面还未出现明显的松动，同时，新房库存依然维持在高位，楼市整体出现报复性上涨的可能性基本不存在。

　　上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，按照当前月均去化量60万~70万平方米来计算，市场去库存化周期在15个月以上，而这样的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。

　　业内普遍认为要到下半年才会放松信贷，但是近期下调存准、解冻重点工程、加强地方平台贷和中小企业贷等政策频出。金融是房地产的命脉，宽松的货币政策必然会起到为楼市输血的作用。

　　中指院曹旭东表示，只要限购持续，房价下行的趋势就会延续。现在正处于房价下调的僵持阶段。

　　南京市房地产促进会秘书长张辉表示，五月火爆收关，六月开门见喜，楼市正V型反转。除了政策面的重大转变，赶在七、八月份淡季来临之前快速出货的普遍心态也造成了最近一段时间集中推盘上市的热闹情形，相信这种上市踊跃的局面还会持续。

　　南洋地产中国区总经理钟沛则表示，目前的回暖主要是刚需盘的“结构性回暖”，对于高端项目，由于限购令未取消，销售没有明显改观。对于后市如何发展，还需要观察政策的变动。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市的成交量回涨是结构性的，不是全面的。总体上高库存的状况没有改观，企业高负债的局面也很明显，大幅涨价的基础不存在。

　　当前最关键的一点是对房地产调控的信心。万科总裁郁亮将调控比喻为洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那样，洗到中间就停水了。

　　近日，部分城市成交量回升房价反弹初现，多城市传言现千人购房潮，但业界认为千人购房或为开发商炒作营销。

　　在易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房地产调控已发生方向性的变化，房贷政策与更宏观的货币政策，是影响短期市场需求的第一要素，限购只能居次。伴随着降息这样的货币放水大动作，M1将会步入上升通道，流动性趋于宽裕，资产价格上涨行情基本锁定。只是未来半年不会像2009年那样直线拉升，不能盲目乐观。

　　张大伟也认为，降息使得最近市场成交量继续维持了5月上涨的趋势，预计6月可能再达到年内最高点。在成交量复苏的影响下，价格再跌可能性明显变小。市场底部接近出现。但粟日表示，房企目前面临的主要矛盾，仍然是资金偏紧和库存压力偏大，根本环境并未发生逆转，盲目涨价并不可取，建议仍以出货回笼现金为上选。

　　广州一家大型开发商人士称，当前，我们的策略是趁时机出现的时候赶紧出货，不会想着怎么涨价。当前市场仍然看不清，而行业存货仍然高企，仍以快速周转为好。

　　千人购房潮乃炒作营销?

　　据媒体消息，在刚刚过去的这个周末，北京和深圳楼市极少数楼盘，再次上演了疯狂的一幕，仿佛重回2009年。

　　6月9日，北京豪宅项目西山壹号院对外宣布认购8亿，按此计算，单套价格1200万-1300万的该项目一天售出数十套。

　　6月10日在深圳，水榭花都再现千人排队购房，项目均价21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。据开发商称，当天推出近1000套房源，全部售罄。

　　据第一财经日报消息，近日，在深圳、南京、杭州、上海也再现“千人购房”、“漏夜排队”现象。在这些极具风向标意义的城市，如果出现楼市最火爆时期才会有的景观，将极大强化“楼市已触底”的判断。

　　有媒体报道称，碧桂园南京凤凰城项目700套房源在开盘当日即去化超过九成，回款约3.5亿元，一日内引来1.1万人次看房。

　　不过，多名业内专家均表示，对于“千人购房”等行为不宜过度解读，在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下，楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除：“一方面是因为开发商果断降价跑量从而带动成交，另一方面不排除只是开发商‘自演自导’的假象而已。”

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　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一方面是缘于开发商在价格上的优惠，另一方面在于项目长期蓄客后的集中开盘。对于千人购房等现象，我们更应该从营销手段的角度去判断。在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象，但可以肯定的是，这样的‘抢房’现象和2009年市场的非理性行情有着本质上的不同。

　　此判断得到了多数业内人士的认同。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，在目前的行情下，尤其不能把“抢房”归结为楼市回暖的可靠迹象，“个人认为还是炒作的可能性更大一些，开发商通过一些‘非常规手段’来营造楼盘供不应求的假象也不是没有可能。”

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，“千人购房”等现象的出现不排除有开发商请“托”的可能性，但至少我们看到部分热点楼盘的实际签约率还是蛮高的，所以，虽然不宜过度解读，但购房者的真实购房需求还是在不断释放。

　　楼市现限购造假现象

　　据调查，近期一线城市住宅均价上涨，与供应结构有关，即豪宅和高档住宅放量。但是，购买这些产品的人群，大部分属于限购对象，他们是如何入市的呢?

　　有业内人士认为存在限购资格造假现象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4万户申请家庭未通过购房资格审核。分析人士指出，其中相当一部分属于限购对象，审核未能过关。逃避限购最通行的做法，是办理虚假的北京市工作居住证或集体户口，每证收费数万元。

　　针对“居住证造假逃避限购”现象，北京住建委最近下发通知，要求购房资格初审后将信息发送市人力社保局核验，未能通过核验的不予办理购房手续，并将追责、处罚。据住建委官方微博(http://weibo.com)“安居北京”称，限购的审核有三道关口，包括办理房产证时还有一次审核。这对造假者来说无异于一颗随时可能引爆的炸弹。

　　华润置地北京润西山项目营销总监高兴透露，润西山确实有很多客户属于限购对象，但他们多是以双方父母或公司名义购买，或者是卖旧买新，交易过程比刚需项目相对长一些，但尚未发现限购对象造假的行为。

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　　不过，一些二三线城市，限购造假现象相当普遍。最典型的是由中介代办补缴社保证明，或实有多套住宅却谎称只有一套。有限购城市的购房者说，只要在一张纸上签个字就可以，主管部门根本不会审查。

　　分析人士将这种做法视为地方放水的表现之一。多家券商认为，由于经济存在下滑的风险，且地方政府对房地产的依赖短期内难以改变，中央对微调控的容忍度将会提高。中投证券预计，若各地政策持续微调，将使6-8月的中国楼市淡季不淡。

　　六成上市房企已破财务安全底线

　　据21世纪经济报道消息，据北京贝塔咨询中心通过对50家重点上市公司财报研究发现，目前已经有六成房企突破了财务安全底线。

　　在整个房地产行业才刚刚意识到轻资产转型必要性时，绿城中国已率先饱尝重资产高负债激进之痛。

　　6月8日，绿城中国宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股，交易完成后九龙仓将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。绿城中国股东宋卫平、寿伯年、罗钊明的股权将进一步稀释至25.45%、18.09%和5.4%。

　　以绿城中国为例，2009年绿城的存量资产周转率一度达到0.78倍，当年销售额直追万科，但2010年绿城存量资产周转率减慢至0.45倍，2011年进一步降低至0.28倍，显著低于同期大企业效率均值(0.45倍)。早在绿城此次转让股权之前，北京贝塔咨询中心就测算出，低谷中绿城需使存货和表外承诺资本支出减少20%才能保证其安全。2011年公司已转让了5个项目权益，回笼资金32亿，2012年4月又以21.38亿出让上海绿城广场项目，直至今年6月8日，九龙仓收购绿城中国24.6%的股份。

　　不仅是绿城，重资产传统模式风险在行业内已不容乐观。北京贝塔咨询中心研究报告称，上市公司目前平均现金持有比例从2009年末的18%下降到2011年末的12%，平均的净负债率从2009年末的31%上升到2011年末的65%;20%的企业面临短期资金缺口，50%的企业面临中期资金缺口，其中，30%的企业中期资金缺口达到总资产的20%。

　　尽管在稳增长的背景下，楼市风险已有所缓解，但对传统重资产模式而言，致命风险并未过去。6月7日，国土资源部发布修订后的《闲置土地处置办法》规定，确认为闲置用地后，延期一年未动工要交纳土地闲置费，两年未动工无偿收回。

　　近日，部分城市成交量回升房价反弹初现，多城市传言现千人购房潮，但业界认为千人购房或为开发商炒作营销。

　　亚豪机构市场总监郭毅不无担忧地表示，按照上述规定，一些前期已囤积大量土地的开发商，可能会有多个地块需同时开工，这对企业资金链、融资能力提出了更高要求。一些资金实力弱的开发商可能会受资金制约转让土地，造成二手地块数量增加。“此举将会给有意囤地、炒地的开发商敲响警钟，以往仅靠土地囤积中的大幅升值就能获取暴利的时代已经过去，应寻求经营模式、盈利模式上的转型。”

　　多地重现土地高溢价出让

　　据21世纪经济报道消息，6月6日，上海共出让8幅地块，为2012年以来上海少有的卖地高峰。总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。据悉，这些地块共吸引佳兆业、绿地等79家房企参与竞拍。

　　除上海以外，近期多个城市都密集出现了地块高溢价率成交的情况。链家地产市场研究部统计数据显示，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%，其中乐山在5月底成交的三宗住宅用地，溢价率均超过50%。但从全国土地市场来看，目前土地成交依然冷清，尤其是宅地。今年的宅地供应和成交或将大幅缩减。

　　绝大部分开发商在目前情况下仍是压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商市场常态。（编辑：海绵）