楼市回暖是以价换量结果 标杆房企均价齐跌

　　黄树辉 张艳红

　　标杆房企销售均价齐跌行业巨头担忧后市

　　5月份楼市成交活跃是开发商以价换量的结果，但当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观

　　量价齐升往往被视为研判楼市回暖的重要指标，多家标杆上市房企5月份的销售数据显示，销售面积和销售金额均出现同比和环比不同幅度的上升。

　　但这些龙头房企5月份销售均价环比涨跌互现，同比却几乎全部下跌，呈现出几乎一致的量升价跌趋势，部分房企销售均价下跌高达三成。

　　万科总裁郁亮对此表示，5月份楼市成交活跃是开发商以价换量的结果，但当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。

　　标杆房企销售均价齐跌

　　从已披露的销售业绩情况来看，5月份主要上市房企销售量和销售金额出现了近几个月以来的新高，其中万科同比分别增长26.5%和19%，绿城同比分别增长30.8%和13.3%，碧桂园(微博)则分别增长约104%及164%，万科、中海地产、保利地产(微博)和恒大地产等四家房企5月销售额均突破百亿元。

　　作为判断房地产市场价格走势的直接指标，开发商销售均价在5月份依然涨跌不一。从销售数据推算，万科5月份销售均价较去年5月份的每平方米11124元下跌6%。

　　恒大地产5月以103.7亿元的销售金额创下该公司单月销售最高纪录，销售额和销售面积分别同比增长33.3%和52.4%。但这一销售业绩大增的背后，是其销售均价从去年同期的每平方米6873下降至每平方米6012元，降幅达13%。

　　另一家以价换量比较明显的开发商为中海地产，该公司5月份销售均价从去年同期的每平方米19628元下降至每平方米16305元，降幅高达17%，以此实现销售面积75.5万平方米，同比增长22%。

　　相比之下，佳兆业5月份销售均价下降更为明显，同比和环比分别下降29%和6%，从去年同期的每平方米7495元降至每平方米5333元。

　　此外，世茂房地产5月销售均价也同比下降23%至每平方米11635元。富力地产和金地集团的销售均价下降幅度均超过10%。

　　销售价格下降直接刺激开发商当月销售额激增，其中佳兆业5月合约销售面积为22.1515万平方米，同比增长高达71%；世茂房地产销售金额则同比大幅增加超过一倍至51.12亿元，创该集团单月销售历史新高。

　　综合前五个月的销售数据来看，链家地产(微博)市场研究部推算的15家标杆房企在1~5月平均售价为每平方米9866元，同比下降5.13%，其中8家房企在1~5月的价格同比下降幅度超过一成，说明即使标杆房企，降价依然是其获得销量的前提。

　　多房企推“跑路”策略

　　去年积压了整整一年的存货，显然难以在短短两三个月的市场放量中被消化，尤其是货量巨大的开发商，无不在近期趁着利好大肆出货。

　　6月13日，碧桂园正式公布欲在本月推出的十里银滩二期项目的房源价格，并延续7.5折的巨额优惠。值得关注的是，该项目二期推货量依然是数千套，巨大的货量无疑会对区域市场造成较大冲击。

　　进行7.5折促销的远不止碧桂园一家。日前有消息显示，雅居乐中山六个项目，包括雅居乐新城、雅居乐约克郡、雅居乐御龙山、雅居乐世纪新城、雅居乐铂爵山、雅居乐凯茵新城，也推出7.5折让利活动。

　　雅居乐在广州也调整了销售进度积极抢客，将提前在端午节期间推售原本计划于年底推出的剑桥郡新一批房源，总量多达数百套。

　　另外有消息显示，恒大地产计划于6月份推出6至8个新项目，包括该集团旗下体量最大的启东项目，而下半年公司也还将按照预定计划新开30~40个项目。

　　有业内人士分析称，这些开发商在近期的凌厉销售策略透露出其“抢客”意图，因为5月的市场显示，在首次置业者入市之后，改善型需求的买家以及投资型买家的比例有所增加。

　　行业巨头仍忧后市

　　万科总裁郁亮不久前在公开场合表示，5月份楼市成交活跃是开发商以价换量的结果。开发商去年四季度已经有一轮降价，后来又有一批发展商在3月份加入到价格调整的轨道上来。而5月份开始部分银行恢复了首套房按揭的优惠利率，刚性需求被释放出来。

　　但郁亮称，当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。从万科的统计看，北京、上海、深圳、广州等十几个主要城市的库存商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销售速度，大概够卖上11个月左右的时间。

　　6月10日，莱蒙国际在深圳推出莱蒙水榭春天5期项目，由于开盘价格与此前一期基本持平，导致近千套房源当天售出820多套，认购金额达16亿元。

　　链家地产陈雪认为，价格为王的市场基础依然没有变化，以价换量仍然是标杆房企的普遍共识。即使标杆房企的业绩也是由降价换来的，在飘红业绩背后，利润率下滑依然是这些标杆房企不得不面对的市场现实。

　　与郁亮的谨慎研判相似，即便中海地产前五个月不遗余力的促销行动似乎成效显著，但中海地产董事会主席孔庆平依然担忧后市。

　　按照此前中海公布的2012年800亿港元销售目标计算，截至5月底已经达到全年目标的63%，完成甚至超过似乎不成问题。

　　但孔庆平在不久前的股东周年大会上表示，并没有对行业未来的发展变得更为乐观起来，楼市最严峻的时段并没有过去，5月的好转并不能解决行业整体问题。