中国买家90亿美元投向美国房地产市场

　　王肖邦

　　慷慨的中国投资者正在将越来越多的钱搬到美国房地产市场。

　　根据美国National Association of Realtors 6月发布的报告，2011年3月至2012年3月这12个月期间，国际买家在美国购买房产的总金额为825亿美元，其中，中国买家占11%，约90亿美元，仅次于来自加拿大的购房者。而2009年，中国买家在国际买家中的比重还只有5%，增长趋势明显。

　　稍早前National Association of Realtors公布的另一份报告显示，流向美国房地产市场的中国资金来源十分复杂，包括来自中国个人投资者、企业、国有金融机构等。

　　这份报告指出，来自中国的个人投资者倾向于直接购买美国的住宅物业，或者通过离岸公司购买商业物业，还有一部分投资者则会选择EB-5项目，目的是获得美国永久居民身份。

　　中国企业有时则会购买废弃的工业厂区进行开发再出售所开发物业，或者在二手房市场收购不良资产，主要是商业物业，翻新后出租。

　　此外，中国的国有银行对于美国房地产市场的热情也在升温，投资的方式包括向美国大城市的房地产项目发放贷款以及投资REITs产品。报告称，中国的银行在2010至2011年一年内，光是向纽约市房地产项目发放的贷款就达到了10亿美元。

　　让中国投资者对美国房地产项目产生兴趣的原因众多，包括人民币对美元在过去几年内大幅升值，中国国内通货膨胀加剧，以及对美国物业升值潜力的看好等。

　　国内一家基金管理公司高管表示，其所在的公司正计划募集美元基金投资美国房地产项目，“我们在做人民币基金的过程中发现，不少投资人同时有很多外币，这些投资人通常从事贸易、加工业，有一部分外汇留在海外，面临贬值的风险，尤其是留在香港换成港币的资金，贬值尤其厉害。于是这些投资者希望将持有的外币投资到美国。”

　　该高管表示：“美元基金的资金来源并不用我们担心，我们有一位客户，仅其一人便持有1亿美元外汇，关键是要选好项目。我们会在美国的‘笑脸地带’寻找项目。我们感兴趣的投资对象是可以出租的居住型物业，这些物业的价值比较恒定，目前我们已经在和几家美国的资产运营公司讨论购买大学园区的宿舍，集中经营、分散出租。因为越是经济不好的时候，读书的人越多，租金会越高。购买下这些物业后，委托美国合作伙伴经营，每年获得6%~7%的回报，合适的时候再做成金融产品，卖回给国内投资者。”

　　“我们会吸取日本的教训，当年日本人提出‘购买美国’，结果都退出了。我们的策略是找一个美国的合作伙伴，一起投资，这样就减少了法律上、财务上、税务上的障碍。”该高管透露。

　　另一家位于上海的房地产金融集团CEO也表示，其所在的公司正计划投资美国纽约的商业物业项目。

　　“首先，和国内的房地产项目相比，美国资产有更高的回报，并且不需要操太多心，一般来说，完成项目收购后，进行再融资，再对零售物业进行升级即可以获得不错的租金回报；第二个原因，虽然美国的税负很重，不过投资美国房地产项目有相应的避税方法，而如果将美元带入国内，投资国内房地产项目，税率会比投资美国更高；第三个原因，美国的贷款利息比中国低，融资成本也相应较低。”该CEO这样解释为何选择将钱投向美国而不是国内。