深圳北京又见排队购房 调控或致房价回涨乏力

　　深圳晚报综合讯 房价又涨了！消失一年多的排队抢房又在深圳和北京出现。继楼市成交量出现3月“小阳春”和“红五月”后，6月份“购房热”持续蔓延。在央行3年半来首次降息后，深圳更出现了久违的千人排队购房场面。随着新一轮“稳增长”措施推出以及流动性逐步释放，楼市将何去何从？

　　不少业内人士乐观判断，楼市政策已见底，价格底部也已接近出现。针对地产救市的可能，多位业内人士表示，当前经济和产业环境均与2009年大不相同，房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。

　　●深圳千人排队购房

　　在“红五月”带动下，深圳5月份共成交4067套新建商品住房，环比增加41%，同比增长39%，创下近一年内的新高。而步入6月，火爆销售持续蔓延。

　　深圳市规划和国土资源委员会数据显示，6月1日至12日，深圳共成交1912套新建商品住房，与去年同期相比，大幅上涨180%。这意味着，越来越多的刚需开始入市。

　　而8日央行3年来的首次降息又再度利好房地产市场。10日，位于深圳龙华的莱蒙水榭春天项目第五期开盘，推出千余套住宅单位。开盘现场十分火爆，再现了辉煌时期千人排队购房的盛况。“从上午10点开盘到下午5点，有1300多批客户在售楼处进行登记，最终售出820多套房子，销售率超过八成，认购金额约16亿元。”该项目营销总监索忠诚说。

　　实际上，这并非今年深圳首个开盘首日热销案例。4月底，位于深圳梅林关口附近的星河盛世开盘首日推出近700套住宅，当天销售600余套；而5月初，深圳宝安区的中洲中央公园开盘，当天500多套住宅就销售一空。而北京、南京等城市也传来了新盘销售火爆的消息。

　　●降息推了购房者一把

　　针对近期楼市成交回暖以及千人排队购房景象的再现，业内人士分析认为，一方面与当前房价进入僵持期有关，另一方面受降息影响较大。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，排队购房现象再现，显示了市场的焦虑心态。一方面，楼市调控下，观望心态促使刚需不断累积；另一方面，经过前一轮降价，价格调整已进入僵持阶段，且近期楼市成交大幅回暖对价格形成支撑作用。“稳增长”政策的提出，预示着流动性将增强。虽然楼市调控政策不会放松，但“稳增长”政策的推出，让不少购房者担心房价再度下调空间缩小，因此急于出手购房。

　　“降息前，购房者观望情绪比较浓，降息推了购房者一把，坚定了他们的信心，加速了购房决策时间。”莱蒙水榭春天项目的开发商深圳市水榭花都房地产有限公司总经理邹翔说。

　　广州经纬房产咨询有限公司分析认为，降息直接降低了购房者的购房成本，并且目前银行房贷利率下浮空间也有加大趋势。这相当于降价促销，增强了购房者的支付能力，对于释放刚需，恢复市场信心十分有利。

　　●调控或致房价回涨乏力

　　国务院常务会议在提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时，也强调了“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

　　宋丁认为，由于宏观经济下行，为了“稳增长”，将强调投资拉动，降息和下调存款准备金率可能交叉运作，以进一步释放流动性。“在这种情况下，虽然楼市调控政策不会动摇，但一些资金难免会通过各种形式流入房地产市场。3月和5月的成交表现已经确认了楼市回暖趋势，如果成交量回暖势头超出预期，将促使房价止跌回升。”

　　深圳中原地产认为，降息促使市场预期开始转向，更多的刚性需求被激活，将推动成交的增长。但由于调控总基调未改，价格回涨仍旧乏力，未来价格将保持稳定态势。

　　●土地出让又见高溢价

　　6月以来，在房地产市场稳步升温和政策底部的预期影响下，房地产上游的土地市场开始出现频频成交，并多现高溢价率。记者近日从链家地产获得的统计报告监测全国20大重点城市土地数据，显示今年6月份以来，20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。

　　6月6日，上海共出让8幅地块，为2012年以来上海少有的卖地高峰。总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交。除上海外，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%。

　　是什么力量触动了土地溢价的神经？华西城市与房产研究院首席研究员温利阳认为，一方面，在经历了一年多的调控与等待后，开发商们给点儿阳光，刚需们就灿烂，但是刚需支撑的房地产市场能阳光多久，开发商们也说不清楚。而中国目前恰好处在经济转型时期，大量转型者手里有一定资金，他们都希望沐浴地产春天的阳光，造成地价因此上涨。

　　另一方面，开发商看到阳春就储备土地是惯性思维，殊不知，大开发商逆境生存能力强，储备土地乃战略之需，小开发商盲目储备土地则风险相对较大。其次，在市场不景气情况下，各地国土部门对土地出让亮了家底，政府最近一段时间都是拿出了相对较好的地块资源，以及低总价的小地块。这样，虽然这些土地单价不低，但是总价也不高，并且开发成本也低，这对于开发商是非常有诱惑力的。