又是一年“学位房潮”降临越秀区二手房成交增3成

2012年珠三角房博会

　　存贷款基准利率下调促6月上半月二手楼价微升5%

　　自央行宣布从6月8日开始下调存贷款基准利率0.25个百分点，停止观望的客户群体逐渐增加。据满堂红最新研究数据，6月1日~13日，二手买卖市场的盘客比为1∶4.6，全市二手住宅成交均价为15031元/平方米，比5月同期微升0.5%。

　　事实上，自5月起，越秀区成交量环比大增3成，价格环比上涨13.6%，市场人士分析称，主要是因为“学位房潮”的来到。

　　文/表 记者林琳

　　以水荫路板块的嘉富广场为例。近日该楼盘成交一套93.17平方米的低层单位，成交价为20300元/平方米。

　　老城区成交量稳定

　　中原地产环市东二分行高级营业经理钟小玲介绍称，该套单位是西南朝向，又是电梯楼的低层，所以价格相对较低于该楼盘的均价。而业主的放盘价原来是210万元，在放盘近1年后仍不能卖出。在今年年初，经过多番沟通，业主终于愿意以200万元放盘。随着近段时间“学位房热”再起，这套有市一级学位的单位终于顺利成交。

　　钟小玲表示，这种“学位房”成交增加非常明显，特别是水荫路板块，成交案例多了10%~15%，但成交价没有明显变化：“光是嘉富这几天就成交了两套。”而另一个学位楼盘东风广场更是成为该板块的热点。她认为，成交量增加是因为之前的需求被压抑了，而目前求学位房和有自住需求的买家不能再等了。特别是8月还有最后一批小学报名的机会，部分家有孩子今年入学的家长还想赶“末班车”，5月就有两个买家是因此而购房的：“不过大多数买家的孩子还有两三年才入学，有的连孩子都还没有。”

　　据满堂红研究数据，5月份越秀、海珠、荔湾等老城区的二手均价均有环比上涨，老城区的成交量保持稳定，主要源于改善性需求逐渐入市、学位房买卖旺季到来等共同作用。

　　尤其进入5月份，学位房旺季的到来催生了越秀区成交活跃，成交量环比大增3成。5月份越秀区的二手住宅均价达到20055元/平方米，继2月份以来再度突破2万元大关，越秀区二手均价环比4月上升13.6%，属于省级名校学位招生路段的楼盘，如东山雅筑、富力东堤湾等学位房物业的成交价皆突破3万元/平方米。

　　市场预测：

　　“降息兼打折”难刺激市场反弹

　　中原地产也在最新报告中透露，越秀区买家追价再现。报告称5月份，越秀区二手住宅成交量稳中有升，中原成交均价为19184元/平方米，环比上月下降13%，主要是单价>15000元/平方米的成交宗数比4月份下降5个百分点。业主心态较强势，放盘量较少，一般不会有大幅度的让价；客户对后市信心增强，对价格的接受度逐渐提高。

　　合富置业在其最新报告中举例称，如越秀区某大院式的2房单位，过年前放盘价100万元，今年2、3月份受大市影响调低价格至90万元，但买家期望价格调至85万元，双方的价格分歧未能达成一致。5月份市场有所好转，看楼的买家增多，业主趁机提价至95万元左右，买家眼见楼市隐现回升势头，果断入市，最终双方以96万元的价格达成交易。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为，从今年5月18日起的存贷款基准利率的下调，实际上是实行差异化调整，且会直接引发双向竞争。一方面，一年期存款利率名义上“下调”至3.25%，但允许金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，故包括五大国有银行在内的多家银行继续维持3.5%的利率水平，部分银行更提至3.575%的高位，“吸储”竞争进一步加剧。

　　另一方面，吸纳的存款自然会用在放贷领域，五年以上的贷款基准利率下调至6.80%，还有一个浮动区间下限（基准利率的0.8倍），首套房的客户最多可以申请到8折优惠（即5.44%），80万元的商业贷款，等额还本付息分20年还清，每月的支付成本较之基准利率未下调之前节省了750元，即使贷款利率在未来发生变动，短期内的月供压力还是相应降低，故必然会促使准买家入市。

　　不过周峰认为，由于限购政策和二套房贷的限制未放松，现时“降息兼打折”很难刺激市场从“谷底”大幅反弹（譬如比最低点的量增加2倍），今年第三季度广州市二手住宅登记量重回月均5000宗已算“达标”。