房价微妙时刻 成交放大 开发商提价试探

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　从5月一直延续到6月中旬的“成交旺季”让夏天楼市的预期发生着微妙的改变。这似乎更像是一场心理战，当购房者内心开始发生“出手还是不出手”的摇摆时，开发商们试探涨价的愿望却更加坚定了。

　　本报记者在调查中了解到，6月初已经有部分老项目的加推楼盘开始逐渐提价，一些成交情况较好的项目也将优惠力度降了下来。此外，还有不少开发商告诉记者，尽管目前楼盘主要销售策略仍是“以价换量”，但如果6月份的成交情况能保持的话，“加推楼盘考虑将价格提高5%左右来试探市场。”

　　新盘悄然提价

　　事实上，对市场动向最为敏感的，还是开发商。当项目热销传达出市场回暖的信号时，开发商马上就有所行动。

　　位于北京两广路沿线的金茂府项目无疑是5月份的销售明星盘，以开盘成交25套、成交金额4.5亿元的成绩排在当月豪宅销售榜首。6月初，金茂府又推出两栋楼，预售价格分别为59800元/平方米和59600元/平方米。与5月份开盘价57500元/平方米相比，价格一次性上调超过2000元，涨幅4%。

　　金茂府的销售人员告诉记者：“本次推出的两栋楼属于我们的楼王项目，因此价格略微有所上涨，但是从我们前期的市场调研来看，这样的价格仍然能被认可和接受。”

　　除高端项目外，北京通州、大兴、房山等郊区的刚需低价楼盘也开始止跌回稳，比上一期调高了价格预期。两周前通州梨园金隅花石匠项目，从大幅打折降价后每平方米12000元调价成14000元/平方米。

　　除了直接上调价格之外，部分开发商还取消了原有的项目优惠，用这样的方式实现价格“暗涨”。记者根据网上新盘报价信息整理发现，6月份更新报价的北京30个热销项目中，有7个项目报价比5月份出现微涨，其中有5个项目集中在大兴、通州等降价区域，涨幅最高的达到21%。

　　由于住宅的受限，近期商住楼提价更为明显。记者走访发现，比起住宅项目的小幅微调，近期北京不限购的商住楼，价格却上涨不少。

　　以朝阳区青年汇楼盘为例，当前成交均价大约是27000-28000元/平方米，与年初相比大约上涨了1500元/平方米。附近的中弘北京像素，将其今年上半年新推的平层价格上涨了3000元/平方米。

　　据链家地产市场研究部统计，2012年以来，北京的期房市场新增项目76个，截至6月上旬，有21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%。而这些上涨楼盘的成交量，也在楼市总成交量中占比超过50%。与此同时，从3月份到5月份，北京市的商品住宅成交均价也从1.9万元上涨到近2万元。

　　“下个月预计还会上调”

　　“我们的价格策略实际上还是跟着市场走的，当市场上的价格预期有上涨趋势的时候，我们就会试探性地上调价格，”北京一知名房企的销售总监告诉记者，“这样的试探上调幅度一般都不会很大，3%、5%这样调，根据每个月的成交量和客户需求来定。”

　　不过这位销售总监也向记者坦言，由于6月份的市场成交量依然保持了较高的水平，公司本身的库存也得到了消化，“下个月估计加推楼盘的价格每平方米还会上调800元到1000元。”

　　事实上，6月份的成交仍然能延续“红五月”的势头，这让开发商都感到欣喜万分。根据北京住建委网站公布的网签数据统计，6月上旬，北京全市新建商品住宅网签总量为2810套，与今年5月上旬的网签量相比上涨了17.4%，与去年同期相比则上涨了21.4%。

　　“由于担忧房价重新出现快速反弹，刚需购房者入市的积极性也逐渐增加。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，观望一年多之后，许多刚需购房者终于按捺不住，尤其是降息消息传出以后，决定停止观望。

　　记者也从北京一个楼盘销售代理公司处了解到，目前正值下半年销售计划制定时期，在他们代理的楼盘中，超过一半的开发商已经表示将“重新调整下半年销售计划，打算从下个月起开始小幅上调销售价格”。

　　“从现在来看，尽管调控仍然处于从严的状态，但目前市场的预期已经发生变化了，价格上调也是对市场购买力的试探。”北京大兴一房企老板谢明告诉记者，“而且，据我们调研，现在投资需求也有一部分复苏的迹象。”

　　不过，对于未来房价是否会出现反弹式的大涨，开发商表现得却十分保守。“尽管目前从宏观政策和央行降息等政策来看，对楼市来说是一个利好，但是企业仍然面临着资金问题，”谢明告诉记者，“现在有调价基础的楼盘一般都是销售较好的项目加推的新盘，纯新盘入市定价策略依然会较为保守。”