潘建飞：调控房地产可否引入“量化指标”

　　进入5、6月份以来，全国许多城市的房地产市场出现较为明显的价、量环比齐升的格局。

　　但如果简单的将此次推动房地产市场反弹的责任完全推给开发商，那就难免过于高看开发商对市场的控制能力了。

　　房地产市场本是一个市场行为，在房地产市场机制健全的经济体，对于资产价格的调控更多的会采用利率、税收等宏观价格手段，不太可能会出现行政调控的措施，但基于当前我国土地资源的非市场化的根源，房地产市场的调控非但无法交给市场，其调控的后果和责任最终也理应由政府承担。

　　6月开始，在某些地区再次出现排队买房的现象，这种现象的出现不能全怪部分房地产商有意对宏观经济政策进行刻意解读。由于经济的下行，政策决策层为实现稳增长，对宏观经济政策进行适当的放松，这会改变市场对政府房地产市场调控决心的预期，这本是一种非常正常的市场行为。过去几年国家对房地产市场持续进行了多轮的调控，但由于经济周期的改变，宏观经济政策的调整也带动了行业政策出现多次的反复，这是导致当前市场对政府政策决心的预期出现加剧波动的重要原因。

　　房地产的调控首先需要明确其终极的目标，其终极的目标是让社会更加和谐、更加公平、社会的结构更加合理，这是保证社会稳定以及保持经济可持续增长的重要动力来源。

　　政策决策层如果认可这个终极目标，那么接下来的工作就是为实现这个目标制定路径。如何使社会更加和谐、更加公平，首先要尊重劳动作为社会资源分配的第一原则，资本要素的分配是促进社会效率提高的重要手段，资本只是资源调动和激励的手段，归根到底，全社会的所有产出终将还是全体劳动者创造，主次不能颠倒，过于注重资本要素的分配会促使社会两极分化现象更加极端。这个过程中尤其应该降低在二级市场的转让过程中所形成的泡沫对于普通真实需求者形成的沉重负担。与此同时，社会上形成一大批的投机获利者，从经济社会的角度讲，这部分群体对于整个社会是一个坐享其成的负担，这不利于创建一个公平的社会。

　　在每一个市场经济发达的地区，都需要这么一类投机的群体，因为它同时是活跃市场，增加投资效率的重要力量，但机制健全市场经济会自动的通过“风险”工具来平衡这个群体的规模。换言之，让市场的波动风险去抑制和适时改变这个群体及构成，使其整体的获利保持在一个均衡的范围。设想一下，十个公民里有9个股民，这9个股民通过企业的分红分享经济的成长，这是一个健康的社会，但如果9个公民的工作是炒股，试图通过低买高卖赚别人的钱，只有1个公民在真正的提供社会的产出，那这个社会就一定是畸形的。而校正这样的畸形社会最好的办法不是禁止大家炒股，而是一开始就让大家知道这个市场是有风险的。

　　由于房地产市场的土地根源问题，我国的房地产市场尚未建立起具备完全的市场机制，目前中国的房地产市场的行业调控需要制定一个量化的调控目标，否则为稳增长而实施的每一次的宏观经济政策都可能引发市场不同的解读，而这种解读使得市场自发产生的预期很难进行引导。

　　至于量化的目标可以是将平均房价的调控目标定为当地城市居民平均收入的几倍、或者对应的现在均价的百分比、或者“具体时间段内”实现抑制房价继续上涨但有具体的居民收入增长计划等，最终还是需要俗化到“价格”问题，而房地产行业除了土地产权问题，当前最需要解决也最迫切的问题就是房地产的价格问题，遮遮隐隐并不利于调控的展开及市场预期的引导。

　　当然价格是一个很重要的量化指标，还有一个很重要的指标是在价格指标达到调控预期时，要确保刚性需求的购买力，防止经济大幅回落后抑制了刚性的需求。

　　对于预期的引导，管理部门不妨可以借鉴国内其它宏观经济指标的调控目标的透明做法，例如GDP、CPI、M2等，形成量化的指标，这是有效的市场沟通机制，也能有效的引导市场的行为预期。与市场进行频繁沟通是引导市场预期的重要手段。（潘建飞）

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　　（责任编辑：李志强）