泡沫化生存

　　本报记者荆宝洁北京报道

　　1小时20分钟是从北京东方新天地到国家会议中心的车程，但在海南乘高铁，只需1个半小时，就可以从海口到三亚。这座城市之大，有时让彭晓捷感到无所适从。

　　“海南人的生活都很悠闲，北京空气质量这么糟，到海南来买房吧。”海南省房地产协会副秘书长彭晓捷说。6月15日，由海南省政府牵头，20多个房地产项目在北京东方新天地君悦酒店参展。据透露，场地费是由政府出的。而国家会议中心正在召开2012年北京国际旅游博览会。

　　海南的地产项目，曾以不同方式，数次走到全国推介，但省政府牵头并不多见。“海南省政府此次力推旅游产业、农产品和房地产。”彭晓捷说。

　　同行的海南省房地产业协会秘书长王静也对本报记者说，“房子卖不出去，地方政府也有很大压力，毕竟政绩还是要靠房地产来推动的。这么做也是企业搭台政府唱戏。”

　　没有人比海南人对房地产泡沫体会得更加深刻。但王静认为不同于1990年代的泡沫，人们会真正发现海南作为养老天堂的价值。海南省政府也希望抓住机会，在不触动限购政策的前提下大力发展房地产业。如果说过去海南的东部城市发展更快，下一步随着海南西环高铁的建设，海南省政府更希望发展海南西部经济。基础设施的投入也为吸引更多的投资。

　　离开北京后，王静一行人下一站将转战哈尔滨，接下来还可能去重庆和成都推介，如果效果好，将延续这种形式。

　　地方政府的营救

　　不仅仅是海南。据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市，从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，多少都与政策 “松绑”有关。

　　而自扬州新政（购精装房给予奖励）被肯定后，业内普遍预期，将有更多城市以补贴精装修房或其他方式对楼市成交进行刺激。虽然从力度来看，目前五花八门的放松政策并没有动摇限购最高的门槛，其拉动楼市的效果有限，但这种努力背后，是地方政府受困于房地产低迷而积极托市的动力。

　　“地方政府都在试探性地进行微调。”住建部政策研究中心副主任王珏林不久前在接受采访时表示。他进一步指出，地方微调政策影响大局和主流是肯定不允许的。若不对地方的微调政策喊停，最后的结果只有两种：一个是调控以失败告终；一个是调控再重新开始，调控以来所取得的效果又回到原点，在现有政策下是不允许此种“后退”情况产生的。

　　在房地产市场低迷的背景下，为了保GDP，许多地方政府主动“出击”，寻找开发商到该地投资。早前，云南普洱市就主动邀请中坤集团去该地发展旅游地产。

　　对于缴清土地出让金、闲置未开发的地块，部分地方政府也表达了极大的包容性，默许企业晚开工，来适应市场。北京虎杰投资首席顾问张寅也告诉本报记者，在许多地区，限购政策都已变相松动，地方政府追查得并不严格。“市场冷淡，地方政府比开发商更着急。”张寅说。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，房地产格局的根本性改变，取决于制度性改革。但改革的动力并不那么迫切，而至于市场层面的调整，并不能促成政府改革的决心。在土地政策、金融政策、税费政策都没有根本性改变的前提，怎可期望房地产市场有大的改变。这意味着过去的周期性上涨或者下跌亦有可能出现。

　　在泡沫中学会游泳

　　对于房地产泡沫的认识，经济学界有不同意见。国务院发展研究中心发展部研究室主任刘峰在接受本报记者采访时指出，在有些学者看来，有一些泡沫是好事，啤酒一样有泡沫，有轻微泡沫的情形下，更有利于经济发展。

　　而至于企业，首要的是学会在泡沫中游泳。

　　绿城中国（3900.HK）可谓是本轮调控中“最受伤”的上市公司。在绿城行政总裁寿柏年看来，时有春夏秋冬，但从2006年至今的6年时间里，国内房地产行业所经历的仅有夏冬两季。2009年的盛夏到2010年的初冬再到2011年的严冬，形势可谓急转直下。

　　有开发商感叹，在中国做房地产，最大的不确定性来自于政策。甚至称“君要臣死，臣不得不死”。言外之意，企业的生死掌握在政府手中。反周期做事很难。

　　没有一个开发商在做生意之前，不研究宏观趋势。中国不可逆转的城市化进程似乎给了每一个开发商最光明的未来。但绿城董事长宋卫平感叹的是，“在保有这份信心之外，我们也必须对这个过程的曲折性有所认识。”他在2012年4月份对股东说，“我们要研究中国的基本国情，因为公司此前所经历的房地产调控已经给与我们足够的教训。尤其是2011年，对调控烈度预判的不足使得公司蒙受了很大损失，也招致外界舆论的种种风波，显然，我们不能只专注于低头做事，而要环顾天下，从宏观到微观，全方位思考中国现代化进程的种种问题。”调控在挤泡沫的同时，改变了绿城的生存哲学，却很难改变行业顽疾。

　　早在2009年，金地集团（600383.SH）董事长凌克不无担心地说，“最近我到全国各地去了解，中国的房地产产品基本上没有进步，有的项目做得很糟。目前项目还是比较容易赚钱的。”

　　3年后，来自阳光新业集团一位普通员工的真实感受是，房地产业的创新依旧很慢，产品和服务提升的幅度有限。

　　在独立经济学家谢国忠眼里，开发商的危机根本就没有度过。6月19日，他在接受本报记者采访时指出，内地的开发商一直在玩钱的游戏，缺乏核心竞争力，之所以游戏还能继续，是因为政府支持和银行支持。他认为，其实没有限购政策，市场也会波浪式下降，属于过去的黄金十年不复存在。尤其是许多三线城市，未来10年的时间里，人口增长都成下降趋势，房地产缺乏推动力，内地市场已经严重的供过于求。

　　经济学家、北京科技大学教授赵晓也指出，未来房地产的供给并不是仅仅指调控期内形成的供给，也包括最近数年大规模开发所沉淀下来的供给。

　　相关模型显示，未来3年中国住宅市场都将供大于求，或许会产生高达2亿平方米的库存，未来五年住宅市场都是去库存的趋势，2017年才可能走向供需平衡，但2020年后中国房地产的需求就将进入下降期。所以，中国房地产已正式进入下半场，不会再有另外一个黄金十年，房地产也很难有暴涨的机会。

　　如果说供大于求是必然趋势，房企再进行规模化扩张是否意味着自取灭亡？谢国忠认为，今后好好做产品，或者专注于某一个领域的专业开发商，抑或是帮助地方政府造城的开发企业，仍旧是可以生存的。

　　但市场一旦有转暖迹象，高价地就又重出江湖。“好了伤疤、忘却疼痛”的企业是否会成为改革的炮灰？

　　纠结的买房人

　　“只有当泡沫崩溃时，才知道泡沫有多大。”赵晓说。他进一步指出，我国楼市存在泡沫是肯定的。房地产的泡沫很大程度上源自于货币放量，过去5年，央行总资产增长119%，2011年末达到28万亿，远超美联储、欧洲央行3万亿及3.5万亿美元的规模。中国广义货币（M 2）去年末达85.2万亿，增量高达全球一半。

　　“富”起来的中国人十分担心钱会贬值。“中国许多人都想用钱去赚钱，为什么不可以把现金放在那里呢？”谢国忠反问。在他看来，当前中国购房者的种种非理性行为，和当前的时代有关。“每个人都很HIHG。”这让谢国忠联想到20世纪20年代美国股市非理性繁荣，人人借钱炒股的历史，泡沫崩盘。而中国当前发展房地产，不讲科学。“所有的人都认为成功来自于自己的聪明，而看不到危险性。”谢国忠说。

　　中国的许多买房者心态亦是纠结的。华远地产董事长任志强近日说，所有买房子的人都赚了。2008年时大多数没有购房的人都很后悔。但经历了2011年的波动后，亦有刚需购房者一年惨亏数十万。购房者必须小心翼翼面对不可预测的波动。

　　眼下，新一轮的上涨似乎又要来临。21世纪不动产分析师粟日指出，从成交量来看，包括北京在内的主要城市，6月份将在3至5月持续增长的基础上，继续保持升势。这与往年6月的淡季形成了鲜明对比，尤其是在调控年份，出现如此较快速的增长，确实出乎大多数人的预料。伴随着成交量的连续增长，人们很明显地会担心，房价会不会上涨？

　　粟日认为，二手房作为房地产市场的先导指标，早在3月成交量放大的同时，已率先上涨。由于二手房业主是根据市场定价，政府基本没有直接干预能力，所以，二手房量价齐升，是最近几个月的正常市场反应。但是，二手房价格的上涨，更多表现在挂牌价的上涨，实际成交价虽然比1月的低谷要高，但并没有想像的那么大。

　　新房方面，如果从整体来看，打折降价的楼盘要远高于仍然价格保持不动的楼盘，逆市涨价的只是极个别楼盘。从21世纪不动产监测的北京上百个楼盘来看，尚未发现明显涨价的楼盘。极个别调价的新盘，涨幅也在5%以下。南京、杭州、深圳等城市近期出现的连夜排队买房的现象，也是发生在大幅降价的楼盘。也就是说，是降价引发了排队，而不是涨价。

　　粟日表示，中央政府部门的连续表态很明确，房地产调控方向不会动摇，这就意味着，以限购、限贷（二套以上）的核心调控内容不可能变化。首套房信贷优惠是对基本住房的保障，虽然有扩展效应，但毕竟不是楼市的全部。在中央政府的强力监控下，地方政府也不敢将微调的范围扩大到二套房以上。未来房价即使会短期上涨，也不可能大涨。反而是众口一词的房价上涨论，经过心理层面的放大，有可能会为房价的上涨提供动力，这是要警惕的。

　　然而，相信房价不会大涨而延迟购房的购房者，是否会在下一轮行情到来前踏空？