进退之间的绿城：退居代建市场和二三线城市

　　李娟

　　表面看似节节败退，有可能也蕴藏着不同战略。

　　6月22日，绿城中国（03900.HK）将旗下长三角为主的9个项目的一半股权卖给了融创中国（01918.HK），卖了33.72亿元。就在此前的6月8日，绿城中国宣布向九龙仓(00004.HK)发行股份及可换股证券，筹资50.98亿港元。

　　据业内人士分析，绿城中国似乎发起了一场总攻。而最近这半个月，绿城在疯狂地给自己囤“子弹”。

　　撤退

　　绿城一再退让自己的底线。宋卫平在公开场合也执行“哀兵必胜”的战略。

　　比如，在和融创的合作上，绿城中国与融创中国将首先共同组建合资公司“上海融创绿城控股有限公司”，双方各持股50%，绿城将旗下9个项目注入到融创绿城当中，而融创将向绿城支付人民币33.72亿元作为本次合作的对价，如果项目在运营和发展上还存在资金需求，后期双方将按各50%的比例投入资金。

　　其中项目涉及绿城上海黄浦湾、绿城上海玉兰花园、绿城苏州御园、绿城苏州玫瑰园、绿城无锡玉兰花园、绿城无锡太湖项目、绿城常州玉兰广场、绿城天津蓝色海岸及绿城上海玫瑰园。

　　很难想象，一向喜欢占主导权的宋卫平，这次选择了退让。绿城甚至放弃了“上海融创绿城控股有限公司”的管控权。

　　看起来，宋卫平一路低到了尘埃里。从去年开始，绿城多次变卖项目，他甚至把第二大股东的席位也卖给了九龙仓，九龙仓离宋卫平的股份，不过是一步之遥。

　　“面对宏观调控，确实有一点疲惫在里面。”在当天和融创的发布会上，宋卫平公开表示，“我们是应该说2011年是打败仗了，所以把这个项目的主导控制权交给融创，我认为是一个合理的选择。”

　　事实上，这九个项目，都是绿城在长三角的精品项目，比如玫瑰园别墅系列，又如玉兰系列的产品，甚至还有一个是御园系列产品。

　　令人唏嘘的是，这其中的大部分地块，都是2009年前后，绿城在土地市场上“骁勇善战”，用现金做武器，从许多开发商手中夺回来的，宋卫平还多次出现在土地拍卖市场中。

　　很难想象宋卫平此时的心情。他和孙宏斌，也是迅速展开了一段甜蜜的“热恋”。去年下半年，孙宏斌在各种场合公开力挺绿城。并且买下绿城无锡香樟园一套物业，同时在微博(http://weibo.com)上表示，“绿城的产品是最好的。如果价格合适，可以买”。

　　此后，孙宏斌的身影出现在2011年12月末的绿城年会上，这被许多市场人士认为双方合作“有戏”。

　　2012年1月5日，融创中国与绿城发布公告称，融创中国之全资附属公司融创置地与绿城中国之全资子公司绿城地产签订股权转让协议，绿城地产向融创置地出售湖滨置业51%的股本权益，总代价为人民币5100万元。

　　这是双方的第一次合作，并未想到的是，双方还埋下了如此多的伏笔。

　　进攻

　　眼见它起高楼，眼见它宴宾客，绿城的故事还在继续着。

　　可是，宋卫平的办法总是比你想的要多一些。从去年下半年开始，不停地买卖项目，到现在的一系列腾挪，都可以看得出来，绿城除了现金流枯竭外，还在不停地囤“子弹”。

　　绿城中国副主席寿柏年表示，通过和融创的这项合作预期将可令中国绿城的现金流增加45亿~50亿元。

　　此前，从2011年底到今年4月，绿城中国连续转卖六个项目，绿城中国CFO冯征对外称，通过转让六个项目股权回流现金近60亿元。

　　加上从九龙仓第一期回笼的25.5亿港元的资金，甚至可以说，绿城在整个上半年回笼资金的力度，让市场人士都大跌眼镜。

　　收拳，或许是为了更好地出拳。出售9个项目的半数股权，宋卫平表示：“对于这9个项目，今年公司原需要注入资金20亿~25亿元，重组后将由合资公司承担，绿城不仅不需要投入资金，还可以收回至少20亿元。”

　　宋卫平甚至透露，此前九龙仓也对这9个项目表示出极大的兴趣，但是绿城还是选择了与融创合作，“九龙仓第二大股东的地位，如果再拿到这9个项目的一半股权，那才会真的对宋卫平造成极大的威胁。”有内部人士表示，所以，这才是和融创合作的原因。

　　事实上，绿城需要用“子弹”的地方确实很多。在绿城中国之外，宋卫平已经为自己编织了一个巨大的网。

　　从调控开始，绿城就集中力量做代建业务，2010年9月，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，这就是绿城这两年一直坚持的“代建方向”，绿城集团提供的最新数据显示，绿城签约代建项目总计有64个，总建筑面积1420万平方米，预计可售1100亿元，代建费预计总额60亿元，现在在建项目34个，在建面积410万平方米。

　　此外，还有一个绿城置业发展有限公司，这就是被他们称为“绿城建设”和“绿城发展”的公司，这两块业务的蓬勃发展，也让业内人士十分吃惊。

　　绿城中国2011年年报显示，绿城土储总建筑面积超过4000万平方米，其中上海及江苏分别拥有108万平方米及441万平方米，占整体比例逾13%。

　　很难说，这一系列的调控之下，宋卫平开始退居代建市场和二三线城市，到底是战略上的撤退还是进攻。