缺口仅25亿: 绿城如何从“优秀生”变“差生”

　　绿城的资金缺口始终是谜。

　　在6月25日的融创中国（01918.HK） 管理层电话会议中，董事长孙宏斌透露绿城9项目资产包的资金缺口为25亿元，缺口原因是“银行融资没法进行，贷款不能续借”。

　　6月22日，绿城中国（03900.HK）和融创中国宣布，融创将以33.7亿元的代价，收购绿城旗下9个项目50%的股权。这是绿城继出让股份给九龙仓之后，短时间内第二次“断臂求生”。

　　宋卫平的自救措施，经历了降价销售，卖项目，卖股份三个阶段。上述电话会议纪要显示，目前打包的9项目资产包仅原始土地成本就有160亿元，且“没有未付地价，没有刚性土地欠款，只有少量未付拆迁款”，其中上海绿城玫瑰园和黄浦湾两幅地更是被孙宏斌直接评价为“有钱也拿不到”。

　　这个优质资产包的低价出让，似乎是绿城为宏观调控中依然高价拿地所付的代价。但接盘者孙宏斌被问及对市场的看法时，他依然高调表示“不愿意调控取消，还没买够项目”，全然没有上轮宏调资金链断裂的阴影。

　　“割让”9项目 25亿资金缺口

　　在此次双方的合资项目中，绿城权益作价67.4亿，作价原则：绿城投入的股权、债权共51亿，利润12个亿，利息4.4亿。融创出资33.7亿获得50%权益。管理以融创主导，融创并表。后续资金投入50%：50%。

　　融创管理层电话会议纪要中提到，绿城自己估算9项目资产包预计有25亿元的缺口，主要是因为银行的融资没办法进行，贷款不能续借。

　　“绿城的问题并不止是这9个项目有25亿缺口，而是遇到了系统性问题。”某国有银行浙江分行贷款部人士说。

　　对庞大的绿城集团来说，25亿是个并不太大的数字。早在两年前，绿城一掷36亿天价拿下苏州园区一地块的豪情，仍让业内记忆犹新。

　　“绿城资金出了问题，很多没有问题的都成了问题。银行和客户的信心都出了问题，客户不敢买，银行不敢贷。”融创高层如此解释绿城的资金问题，并认为合资之后，公司未来“还有20个亿还可以继续申请银行贷款”。

　　宋卫平“割让”的9个项目分别为上海3个，苏州2个，无锡2个，常州1个，天津1个，可售面积合计251万平方米。

　　“这9个项目，无论是放在现在还是以前，都是相当好的资产。”一位房地产业内资深人士如此评价。

　　据融创内部会议中透露，9个项目的资产包中，仅土地原始价格就高达160亿元，且没有未付地价的项目，没有刚性土地欠款，只有少量的拆迁款。其中7个项目可以在下半年继续销售，工程款支出有限。100万平米在建，工程款支出只有10个亿。“争取下半年有40亿销售。”融创管理层说。

　　融创预计，2013年资产包全年将有超过100亿的销售，2013年全年有60亿正现金流。资产包隐含的净利润大概有70亿。资产包500亿销售分布来看，主要在2012年至2015年，明年将有60亿现金流。

　　但资产包中还包括几块高价地，包括苏州项目、上海唐镇项目、天津项目，其中苏州项目的楼面地价每平米就达到2.8万。

　　根据融创的测算，苏州项目本身“做平的问题不大”，其预计苏州御园每平米大约亏5000元左右。但绿城玫瑰园和上海黄浦湾两个项目的预计利润就将达20亿元。

　　更关键的是，苏州项目已和苏州园区政府合资，绿城占三分之二，政府站三分之一，政府出12亿元，“园区政府还答应便宜补绿城一块地，政府继续持股33%”。

　　唯一还需支出的是黄浦湾的剩余拆迁款。根据融创预测，目前1号地在建，上面还有61户，还需要2个亿。除此之外还有两块地，2号地已经拆了四分之三（剩余100户）加上3号地，预计拆迁成本2万/平米。

　　融创：凭借贷款依然疯狂

　　融创的资金实力也称不上雄厚。

　　融创高层在会议上称，融创将坚持买地时有钱在账上，6月底的

　　可用现金是40亿元，还有30亿已经批完的贷款，共计有70亿的流动资金。

　　此次绿城和融创的交易33.7亿元，而融创今年项目的后续净投入为12.5亿，两者合计需要资金45亿元。

　　虽然融创的流动资金已经覆盖上述投入，但其后续投入已经扣除了销售回款，且银行的贷款尚未实际发放，仍存在不确定因素。

　　且融创还计划参与北京万柳地块的参与报名，如果成功竞得，可能还需要占用资金预计20亿，其中保利占50.5%、融创占49.5%。

　　除此之外，融创和绿城的合资平台还有一系列拿地计划，其中包括上海唐镇的地块和苏州政府承诺的补给玫瑰园项目的一块地等等。

　　孙宏斌引用了一系列数字来给予投资者信心。

　　他称，按照规划，融创全年的目标是220亿合约销售，到月底合约超过120亿，合同额超过110亿。融创预计，按照220亿销售到年底有80亿的可用现金，如果超过40亿的话，总计可用现金达到120亿元。

　　他还称，融创现金流计划显示，上半年销售回款90亿，下半年120亿回款，下半年工程款及税费70亿，下半年安排了16个亿提前还贷，年底80多亿现金可用。如果销售超过30个亿，年底会有110亿。

　　但标普等评级机构并不认同孙宏斌的判断。在双方宣布合作之后，标普将融创长期企业信用评级「BB-」和大中华区信用评级体系长期信用评级「cnBB+」列入负面信用观察名单。标普称，由于融创拟收购绿城9个房地产项目股份，可能削弱融创的信用状况。

　　融创披露的净负债率也是居高不下。

　　截至到6月30日，融创的净负债率为90%。孙宏斌在电话会议上向投资者宣称“所有的地拿到后，2012年底的净负债率要控制到100%以下”。

　　绿城：政府驰援杯水车薪

　　绿城的系统性问题连地方政府也无能为力。

　　自宏观调控以来，绿城似乎就在资金崩溃的边缘挣扎。2011年的12月27日，杭州某房地产公司高管在其微博(http://weibo.com)上称“省政府牵头召开‘房地产企业金融机构座谈会’，政府、银行、企业三方共商房产形势，研究对策、共渡难关。”

　　这一消息，被指是针对绿城的救助计划。有迹可循的是，招商证券对上述消息进行分析给予绿城以“买入”评级。

　　浙江省政府对绿城的“输血”还不止于此，浙江国资在绿城危难之际，通过购买其物业和地块来给绿城缓解资金压力。

　　除了合作项目之外，公开资料显示，截至2010年12月31日，绿城中国与联营方的贷款互保额度逾30亿元。

　　但是，这些似乎没有能够缓解绿城的资金压力，绿城庞大的资金缺口，前几年的大跃进似的疯狂扩张，高价拿地，已经使得绿城的资金缺口远非这些措施能够缓解。

　　除了找政府获得帮助以外，企图通过项目降价来快速回笼资金的梦想，也没有很好地实现。目前宏观调控下，购房者的意愿亦持续下降。

　　去年年底，绿城出售上海外滩地王给潘石屹的SOHO，作价10.4亿元。

　　今年1月，绿城发布股权转让公告，分别将湖滨置业51%股权、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权，上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元的代价转让。

　　6月初，绿城与香港九龙仓联手，经过两次股份配售完成后，九龙仓亿24.6%的持股成为绿城的第二大股东。

　　6月22日，“割让”9项目给融创之后，宋卫平称，“获得的不仅仅是33.7亿元，还有开支和成本的节约”。他还称，最重要的是，“融创再次带来的市场信心”。