高溢价率难改土地市场颓势

　　李佳鹏

　　最近一段时间，土地市场一改此前几月“冰封”态势，迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，个别地块溢价率甚至高达435%。分析可以发现，推地速度加快、地块位置好、起拍价低是形成高溢价的主要原因。在调控高压态势不减，房企资金依然偏紧的大背景下，土地市场高溢价成交的现象并不普遍，短期之内土地市场整体颓势难改。

　　今年以来，在持续从紧的调控基调主导下，开发商对拿地普遍持谨慎态度，为避免流标过多，重点城市普遍放缓土地上市节奏尤其是优质地块的推出节奏，供应量的紧缩导致了土地成交量下滑，除小部分热点区域地块受市场热捧外，整体成交情况并不理想，底价成交成为常态。

　　这可以从一组数据中得到印证：中原地产统计，前5月标杆房企拿地支出209亿元，仅占销售9.2%，创历史新低。另据中国指数研究院统计，1至5月北京、上海、广州、深圳等10个重点城市半数累积成交量同比跌幅大于50%，土地出让金总额仅为去年同期的67%。其中，上海自2011年10月份以来，除4月份之外，住宅用地市场平均成交溢价率为零；深圳更是自去年5月份以来，成交的住宅用地全部以底价成交，零溢价率拿地已成为深圳住宅用地市场普遍现象。

　　事实上，近期土地市场出现成交小高潮并非偶然，一方面，地方政府“土地财政”面临严峻考验，被迫改变推地策略。根据中原集团研究中心对全国主要城市的调研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相应调整推地策略。近期，南京政府新推出了十几幅地块，且北京、成都政府调低了部分新推出地块的底价。尤其是进入6月以来，全国各地推出土地的积极性明显增加，这使得供应出现了小高峰，而房企对于优质地块的积极性比较大，这使得溢价率短期内上升。

　　另一方面，受土地市场低价吸引，部分资金相对宽裕的大房企开始逆市抄底。以万科为例，近期购地频繁，4至5月新增土地储备达49公顷。金融街、佳兆业等房企也有所动作。对房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。数据显示，5月，全国300个城市成交楼面均价为758元平方米，环比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1101元平方米，环比下跌14%，同比下跌8%。

　　整体而言，溢价率回升并不意味着土地市场将回暖，目前全国房地产开发企业土地购置面积增速仍处低位，1至5月份，土地购置面积为13532万平方米，同比下降达18.7%，土地成交价款为2620亿元，下降10%。更为重要的是，近期受热捧地块多为商业类地块，而住宅类地块并未见明显起色。可以预见，在政策环境依旧从紧、房企加速去库存、地方财政压力加大的情况下，各方博弈将加深，一段时期之内土地市场颓势难改。