银亿连续退地或因资金压力：两项目负债率超90%

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　由于资金压力，银亿股份(000981，SZ)近期连续退地。

　　6月22日，银亿股份发布公告称，已向法院诉讼，判令解除与五洲星签订的《合作协议书》，同时要求五洲星双倍返还履约定金1亿元。

　　6月28日，公司又发公告称，已与舟山市国土资源局达成协议，解除于2010年2月11日签订的 《国有建设用地使用权出让合同》，后者将返还舟山银亿已支付的1.16亿元出让金。

　　《每日经济新闻》记者昨日报道，银亿股份在舟山鲁家峙地区有四幅地块早在两年前就已经拍得，但时至今日一直未开发。而多起退房、退地纠纷显示，银亿股份目前正遭遇重大的资金压力。根据该公司公告，旗下至少有两个项目的负债率超过90%。

　　为了获得更多的借款，银亿股份曾不惜腾挪抵押物。银亿相关负责人表示，目前的资金紧张只是行业的整体趋势，但部分项目长期不开发、不销售，也许是导致公司资金紧张的一个重要因素。

　　多项合作终止

　　事实上，上述两个案例只是银亿股份近期多起退地事件中的一部分。

　　根据公司公告，早在2011年，银亿股份下属的银亿房产就曾终止与上海伟圣商务咨询有限公司就上海市南翔区环球乐园地块转让项目相关事宜签订一份《合作协议》，并要求后者归还500万元的项目前期费用。

　　也是在2011年，银亿房产终止与上海星雪利就上海市嘉定区南翔新镇1868亩商品房项目签订的《上海嘉定区南翔新镇商品房项目合作协议》，并要求吴雪妹、林爱娟两人和上海星雪利的连带责任人归还100万元项目前期费用。

　　尽管银亿股份投资者关系部有关负责人表示，连续退地是因为相关协议订立方违约，并不涉及公司的资金因素。但是数据显示，目前的银亿确实比较缺钱。

　　以余姚四明广场项目为例，截至3月31日，开发商余姚银亿房地产开发有限公司总资产不过5.58亿元，但负债总额近5.2亿元，负债率达93%。

　　同为银亿股份旗下公司的舟山鲁家峙投资发展有限公司，截至3月31日资产仅为4300万元，负债为近7000万元，负债率已经超过150%。

　　银亿股份一季度财报显示，一季末货币资金仅4亿多元，但到期的非流动借款超11亿元，另有12亿元的应付账款加上30多亿元的其他应付款将到期，而公司一季度各项现金净流入总和为-2.5亿元。

　　上述负责人坦言，可供出售的物业主要在下半年上市。上半年，银亿股份多靠抵押、借贷以缓解财务压力。根据公告，银亿股份二季度通过贷款可获取融资至少7.8亿元。

　　此外，银亿股份曾不惜腾挪抵押物，以获得更多的借款。2011年被抵押给中国工商银行宁波江北支行的全资子公司南昌市银亿房地产开发有限公司的土地证(权证编号：南国用{2011}第00060号土地使用权证其中300亩土地)，在今年5月被银亿以旗下另一公司持有的鲁家峙东南涂E地块土地证置换。上述南昌项目土地抵押合同最高额可达5.1亿元，而鲁家峙东南涂E地块2010年1月拍卖时的土地总价不过3.46亿元。

　　资金紧张或因延期销售

　　尽管上述负责人认为银亿股份目前的资金紧张只是行业的整体趋势，但是部分项目长期不开发、不销售，也许也是导致该公司资金紧张的一个重要因素。

　　根据银亿股份2011年年报以及相关公告，银亿股份从2007年开始负责舟山鲁家峙地区土地合作开发，作为履行合作开发协议的法人实体鲁家峙投资发展有限公司在过去一年中却始终处于亏损，截至今年3月31日，该公司的净资产为-2644万元，2011年的净利润为-3681万元，而今年前3月已经亏损了112.62万元。

　　与此相同，银亿股份出资6亿多元，并以项目的土地证抵押借款7亿多元的银亿领墅，早在2011年之前就已经开发，并且多次对外宣布会在去年下半年推出。实际上，这一项目直到今年6月11日才开盘。网上房地产数据显示，这一项目截至目前销售额尚未超过8000万元。

　　除了上述项目外，上海的浦三路项目早在去年上半年就已经获得，但截至去年年末，这一项目仍然未动工开发。

　　根据《每日经济新闻》7月3日的报道，银亿股份两年前陆续获得了鲁家峙岛东南涂B、C、D、E地块等四地块，实际上在这一阶段，银亿股份获得的地块数量一共有7幅，土地出让总金额超过20亿元。年报显示，这些地块的动工、销售尚没有具体的时间表。

　　这些没有办法迅速实现销售收入的项目，涉及金额占该公司净资产的80%以上。

　　无法在短期内带来现金流的项目还不止这些。根据今年6月的公告，银亿股份拟与桐庐县人民政府签订 《浮桥埠区块改造项目投资合作意向书》，共同合作开发桐庐县桐君街道浮桥埠区块改造项目，总面积约1039亩，项目投资总额约为10.28亿元。

　　“重压”下转变投资风格

　　正略钧策管理咨询合伙人副总裁薛迥文告诉《每日经济新闻》记者，对一般房企来说，短期不能通过开发、销售套现的项目，多属于长期投资，占企业总资产的比例主要取决于收益率和融资期限。如果房企长期负债多于短期负债，可多安排一些可长期投资收回的房地产项目。

　　但银亿股份一季报却显示，公司一年内到期的各项流动负债(扣除预收款)超过59亿元，而长期负债总金额却不超过35亿元。

　　中房信分析师薛建雄告诉记者，事实上，除非公司能从股市融到无压力资金，或者以较低借款利率发行一笔短期内不需要归还的企业债，否则一般房企不敢不开发土地或者不销售项目，因为这样会套牢企业宝贵的流动资金。

　　虽然银亿股份去年成功借壳ST兰光上市，但截至目前，该公司事实上并没有通过股市或债市成功融资。

　　在资金的压力下，银亿股份目前不得不改变往常的投资风格。

　　6月22日，银亿股份发布公告称，旗下子公司同进置业于6月21日以4.7亿元的价格接盘上海市伊莎士公寓。虽然该项目被认为“接盘续建后续费用不菲”，且有25套公寓被限制销售，但银亿股份仍然在重压之下购入，原因就是该项目能快速销售。