美国楼市“小阳春” 购房华人增三成

　　中国人向来喜欢买房。决定人们何时出手的最重要因素，恐怕并不是房子的单价或者面积，而是时机，Timing is everything。眼下，对美国的华人来说，正是买房的好时机。

　　据美国房贷新闻日报网站此前的报道，欧洲陷入动荡使得美国国内房贷利率一降再降。摩根公司(JP Morgan)损失20亿美元，影响债券市场，使美国房贷利率继续维持低位。其中，30年期房贷利率已跌至3.79%，创下历史新低。

　　如此利好的消息，让美国各地的房市呈现一派繁荣景象。一些纽约华人地产经纪人表示，感觉今年华人购房比去年同期增加约三成，其中华人第二代和新移民等新生代的购房尤其踊跃。而有购房意愿的华人中，除了考虑到房贷利率的因素外，担心大选过后政府的各种利好政策会变化的也大有人在。

　　房贷利率走低

　　年轻华人成首次购房主力

　　春季以来，美国的房贷利率走低，经济开始逐渐回暖，美国各地的房市呈现一派繁荣景象。纽约法拉盛贷款中心负责人马宏惠表示，由于房贷利率很低，近来纽约购房贷款的华人增多，记者采访的华人地产经纪人对此给出相同回答。

　　“感觉今年华人购房比去年同期增加了三成左右，其中有不少人都是年轻的首次购房者。”据这些华人经纪人介绍，以纽约皇后区为例，法拉盛、白石镇和贝赛地区都是华人青睐的购房地点。

　　“美国的就业率已从10%以上降低到8%，景气有所好转，但是利率持续下降，这是过去少见的现象。奥巴马总统正争取连任，因此政府必须振兴经济。而房地产行情一热，经济就会起来。”马宏惠认为，政府把利率降低，让人们就会觉得租房不如买房。“大选一过，利率的变化如何，目前难以预期。”

　　华人律师陈恒的客户中有不少闽籍乡亲。他说，对于这些分散在美东各州的乡亲来说，纽约因为便利生活而成为他们的“故乡”。“很多上世纪90年代在外州开餐馆和做生意的华人，慢慢都回到纽约购房养老或是为儿女买房子。还有一些客人则是从大陆新移民而来，在美为子女购房定居。”

　　据悉，目前多数贷款银行都要审查借款者的收入，但也有极少数小型贷款银行不查借款者的收入。“不过，不查收入的贷款银行越来越少。”马宏惠表示，许多华人新移民申请不查收入的房贷。“他们手上有较多现金，但是银行账户里没存款。”

　　据马宏惠表示，为了符合贷款银行的要求，这些华人新移民通常会先把钱存好，等到3个月后才把银行账单拿给贷款机构看。因此，他们购房贷款审核过程较长，可能需要四五个月。

　　部分华人属于自雇业者，所得收入证明不是W-2，而是领取1099表。从1099看，他们年收入不低，但银行还要看所得税申报表，净收入不达标也无法通过贷款。例如，一名电召车司机一年能挣十几万美元，但是去除各种花费，净收入只剩下1万多美元，“银行认为不符合贷款条件”。

　　尽管在申请房屋贷款上，新移民们可能存在一些障碍，但目前利率这么低，的确是贷款或重新贷款的好时机。房贷新闻日报网站文章列出三位贷款公司的建议。Parlay Mortgage & Property总裁Jason Zimmer对那些计划在未来60天内要贷款的所有客户建议，尽快锁住利率。“为了多锁30天而支付费用是值得的，因为可保证得到最低利率。”

　　Wintrust的资深贷款顾问Ted Rood表示，欧洲正面临财务危机，造成全球经济不稳定状况，目前看来仍无可行的解决办法，股市走向也难以预期。他建议，有意申贷者赶快下手。

　　好房靠抢

　　市场“僧多粥少”

　　华人张先生在洛杉矶的核桃市（Walnut）和钻石吧（Diamond Bar）等地都有置业。他告诉记者，与太太一起选购房屋已经接近9个月了，看过100套以上的房子。他们也曾经4次出价买房子，但是，都是因为在手的现金不足问题，而没有被卖家选中。其中一次，他们已经连续4次加价，也没有能够买到想要的房屋，再往上加价，就远远超出了他们的预算了。因此，他们还在看房屋，希望能够买到价格合适的“好房屋”。

　　不过，眼下要想买到好房子，还要好价格，似乎没那么容易了，因为目前的美国房产市场用四个字来形容再贴切不过：僧多粥少。

　　美国房地产经纪协会最近公布的数字显示，4月份的房屋库存为250万栋，创下自2006年以来的最低值。一些好区的房屋，由于购买的人数增加，往往出现了一栋房屋有10多个买家的局面。因此，一些房子可以比挂牌销售价增加10%左右。

　　华裔房地产经纪抱怨说，现在的买家纷纷出手抢购房子，但是房屋存量太少，经常让经纪人白白忙活好一阵子。

　　居住在鹰石市(Eagle Rock)的Dennick说，作为中产阶级，他认为是可以买得到合适的房子的，但是，市场上可以选择的数量不多，而且一旦被买家看中，就有许多人出来抢，让房屋的价格超过了他可以承受的范围。因此，今年夏天，他认为也许真的买不到合适的房子了。

　　不仅在南加州，拉斯维加斯、凤凰城以及迈阿密等地，也都出现了房屋存量下降的现象。一些房地产界人士认为，如果房屋存量继续下降，将影响购买者的信心，甚至影响到他们购买欲望。

　　与此同时，银行及一些私人基金，目前还掌握着大量的房产，这些机构宁愿将这些房产变成出租屋，也不将它们放到市场上，从而减少了房屋的供应量。

　　不过，也有华人“另辟蹊径”。 地产经纪李先生告诉记者，美元贬值的压力，加上银行存款的利息极低，华裔居民的住房观念及买房行为发生变化，低价或法拍屋受到市场的欢迎。

　　从事地产经纪20多年的卓小姐说，圣盖博谷以东的科汶纳、西科汶纳及波莫纳等地，法拍房屋的价格大约每平方英尺在100美元左右，看上去很不错的1500平方英尺的房子15万美元就能买到了。她算了一笔账：如果卖了房子出租的话，每月可以有1000美元以上的租金；房主不但不用自己供房，投资回报率在10%左右。因此，华裔买主纷纷出手，一时间房价比银行的价格高出了20%以上，很多人都抢不到房子。

　　地产经纪人陈先生告诉记者，政府采用的“救房市”政策、重新贷款政策，拖延了问题房屋的上市进程。“前几年，还不起贷款房子仅60天就被收了，而现在可以拖延到200天以上。”根据他的了解，银行有许多问题房屋，随时都会面市。因此，他觉得有现金在手的人士可以继续跟进市场，以免失去了“抢房子”的机会。

　　律师陈恒表示，其实从银行角度来说，也不希望囤积大量法拍屋，因为需要经过法院的漫长程序。而每个银行针对还房贷不及时而进入法拍程序的规定时限都不一样，所以如果屋主遇到财政问题，应及早向银行报告，商讨是否重新调整还贷计划。

　　暑期租房同样火爆

　　学区房最热

　　买房市场供不应求，租房市场同样火爆。眼下暑期来临，租房进入一年来最热的时期。华人房产经纪Nick说，近来每天都接到数十通电话，是以前少见的状况。

　　在纽约，除曼哈顿之外，皇后区的法拉盛、大学点、新鲜花园、白石镇及贝赛区租房市场尤为活跃。法拉盛因生活方便备受华人青睐，尤其是缅街周边地区。而有孩子上学的家庭多会选择较佳学区。

　　皇后区交通便利且全新装修的一卧一厅去年出租价格在1250美元至1350美元之间，今年上涨到1450美元至1550美元之间，涨幅约为15%；全新共有公寓出租价则由1400美元上涨至1700美元，涨幅高达21%。

　　据房产经纪介绍，目前租户一般以家庭为主，不少是人多的家庭居住或两家人合租一室一厅。“主因是房价一直在涨，但工资没有涨，所以多数家庭希望分租以减轻经济负担。”

　　王小姐就读于复敦大学布朗士校区，她的租房标准中最重要的原则是“没有虫”。王小姐希望可以和别人合租以降低租房费用，也可在生活中相互帮助。但要求室友必须是女生，且5分钟内步行到达学校，如此租房条件自然不好找。

　　不过，房产经纪指出，有三分之一询问的租户想把房子增加隔间，转变为家庭旅馆。“这不符合大楼管理标准，房屋管理部门若查到，将取缔并重罚。”

　　房产经纪强调说，法拉盛地区近年有部分华人将民宅改装成未合法登记地下旅馆，租户偷偷在房内自行隔间，经大楼内其它租户举报后，大楼管理委员会便要求将隔间拆除，并可能被处分高额罚金。

　　纽约市政府规定，租户将民用住宅改装为旅店，隔间并转租给超过4人以上，属非法旅店，若被举报并经由大楼管理人员调查核实，将予严厉处罚。

　　曼哈顿地区高档租屋动辄两三千美元，出租大楼管理通常比较严格。家住曼哈顿区罗斯福岛的白太太说，“有华人家庭暑期返乡几个月，必须经过核准并缴税才能把房子转租给他人。”

　　房产经纪指出，华人多半不会出现逾期付款现象，信用平均分数高于美国人和韩国人。随着租房市场升温，房产公司对租房者信用分数的要求也越来越高，680分以上的租户信用背景为良好，但部分华人新移民因对累积信用分数未多注意，所以信用评分不高。且有过逾期付款记录者，信用评分往往低于680分。房产经纪建议，租约最好设定为一年，对屋主和租户双方都有利。