市场回暖难断 保利万科仍将消化库存当第一要务

　　截至6月30日，北京6月新建住宅签约套数为11983套，环比5月上涨了14 .1%，同比2011年上涨38 .5%。究竟是以价换量的预期效果，还是市场根本回暖，这都将直接关系着下半年房地产开发企业在定价策略、土地储备等一系列事关企业运营的重要决策。记者了解到，从6月底开始，包括万科、保利地产等在内的一线房地产标杆上市公司的高管已经多次进行内部沟通，讨论下半年市场形势和相关的定价策略。目前，上述房企暂时认定6月的成交数据难以断定市场回暖，加速推货消化库存仍是目前第一要务。

　　房地产企业的销售，受益于这轮市场大势的回暖，这是毋庸置疑的。日前，在“东西豪宅强强对话暨下半年豪宅市场前景论道”活动上，保利地产北京公司副总经理王英男接受《经济参考报》记者采访时表示，保利地产在售项目中高端项目的销售速度开始明显提高。他告诉记者，保利东郡项目是保利地产目前在北京在售项目中的高端产品，从6月开始，销售速度明显提升。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至6月30日，保利东郡项目共签约30套，成交均价45200元/平方米，总成交金额近2.56亿元。

　　5月份以来，北京房地产市场持续成交回暖。市场研究机构中原地产根据北京市房地产交易管理网统计的数据显示，截至6月30日，6月北京新建住宅签约套数为11983套，是2012年以来北京楼市成交表现“最好”的一个月。受制于限购政策和成交周期较长的因素，高端住宅项目的销售速度一直被认为是受到楼市调控政策影响较大的领域。但是记者通过对北京多个总价在1000万元左右的高端楼盘采访后发现，高端楼盘的成交速度提升，并非是保利东郡一个项目的“个案”。

　　与保利东郡项目的总价类似，万科在北京西北部地区开发的如园项目，从5月以来成交量和成交速度也回升明显。万科北京公司副总经理肖劲告诉记者，如果从5月1日开始计算，截至6月30日，如园认购额已近五亿元。中原地产分析师张大伟认为，全国近40个城市的楼市微调，提振了购房者入市信心，首套房信贷政策的松动使得购房者入市能力增加，观望情绪降低。

　　保利地产、万科企业等房地产标杆公司的负责人均向记者证实，从6月中旬开始，保利地产、万科企业主管销售的主要负责人就已经多次共同就市场回暖的情况进行磋商，以期获得对下半年市场的准确判断。“主要还是探究一下5、6两个月的成交回暖原因”，肖劲告诉记者，“对于这轮回暖，我们作为开发商也多少有些意外，所以要仔细分析是由于之前我们采用的以价换量策略产生了效果，还是市场需求不能再继续自我抑制，从而产生的根本性回暖。”记者了解到，在地产商在探究回暖真正原因的时候，二手房市场已经率先有所反应，已经有部分房屋业主产生惜售心态。北京市住房和城乡建设委员会的房地产价格数据显示，截至6月30日，北京6月当月房地产成交价格同比下降1.1%，延续了3月以来商品期房成交价格同比下降的趋势。

　　记者了解到，目前，结合市场成交态势，万科在内部已经组织了多次研讨和分析，并要求各项目销售负责人“认清以价换量促使成交回升”的现状，利用当前市场大势，加紧消化库存。在已经获得了“以价换量促市场成交回升”的共识基础上，保利万科都已经开始筹划加速推盘，抢占先机。王英男、肖劲均向记者表示，相比于去年年底，他们对销售的信心明显已经加强。作为这种信心“加强”的直接反馈，是保利、万科均有打算逐步将大户型项目投入市场加速消化。万科如园下半年要首推的楼王产品，主力户型为300平方米，拥有270度三面观景阳台，导入了万科“全面家具解决方案”；高科技化、智能化在楼王产品体现非常明显；另外项目特聘中国新中式园林第一人，打造新中式园林；还签约了中关村二小与首师大附中；并且意在将如园打造为万科高端服务的标杆社区。