中房信联席执行总裁丁祖昱：房地产业十年黄金期已结束

　　赢家通吃这一规则，正在房地产市场隐隐发力。

　　早报记者 王齐

　　赢家通吃这一规则，正在房地产市场隐隐发力。

　　8月30日，中国房产信息集团董事、联席执行总裁丁祖昱在办公室接受早报记者专访时说：“今年的调控意味着十年的黄金发展期已经结束。以前房地产企业遍地开花，而现在是大企业为王的时代了。”研究机构的政策“风险”

　　刚刚开完会的丁祖昱一边敲着键盘，一边说，调控使企业不得不变得更加专业化。原先开发商可能不需要“专业”，但是现在专业不强，做不好房地产。所以，很多企业对研究、信息、资讯、前期营销等环节都越来越关注。

　　“不仅仅是一份报告那么简单了，要把这个解决方案全部讲得很到位，要给开发商解释清楚每一个细节问题。开发商会问很多为什么，比如为什么今天做小户型不做大户型，为什么是这样一个定位，为什么是这样的房型。还包括对未来的预判、风险，都必须考虑得很清楚。”

　　丁祖昱认为，现在没有标准答案了，只是根据区域的形势给出一个合适的解决方案。

　　一位不愿具名的分析师说，今年做房地产研究非常被动。政策不断出，环境在变，每次研究的核心观点都在变。年初的时候，因为严厉的调控认为市场很困难，但到了3月，市场表现还是很平稳，甚至是小幅上升。他说，研究人员今年上半年还犯了一个通病，就是低估了市场消化能力，低估了投资客。上半年已被限购的一线城市和重点二线城市量价表现还是同比上升，豪宅市场也不例外。

　　退出方式二选一

　　上半年的宏观调控，也推进了房地产行业整合的步伐。

　　在丁祖昱看来，这也意味着市场的集中度越来越高，中小规模企业将一步步退出市场。

　　据丁祖昱介绍，现在排名前十位的房地产企业市场集中度超过15%，而在三年前，这一比例仅为7%。未来这一数字还有上升空间。在美国，上世纪90年代初，龙头企业的市场占有率不到10%，到了2005年，前十位企业的市场占有率达30%。在香港，这一比例已超过50%。

　　丁祖昱认为，部分房企现在面临的是“主动退出”和“被动退出”的二选一。主动退出，就是开发完项目，清算之后不再开发。而被动退出，就是把手里的项目转让给大企业。近期在一级市场拿地的企业越来越少，通过二级市场拿项目的情况越来越多。

　　“大型房企也会分化”

　　丁祖昱同时提到，大型房企中也会出现分化，前十强企业会越来越强。

　　资金对于大企业而言并不是问题。丁祖昱指出，项目融资、股权融资、海外发债、海外私募、国内私募，都是可选项。

　　但这并不意味着中小企业死得很快，大企业可以存活很久。丁祖昱说，在市场情况不太好的时候，小企业选择暂时不做投资，可以撑过一段时间。但如果是全国布局的龙头企业，战略线拉得太长，也许“粮票”就会突然告急。

　　此外，排名在二三十位的开发企业压力是最大的。这些开发商不能像小企业一样，轻而易举退出。在这些开发商中，全国化运作的开发商压力大，区域型开发商运作压力小。因为做不到一定规模，全国化运作成本很高。

　　丁祖昱认为，排名在二三十位的“大企业”的出路有两条，一条就是降价，价格比大型龙头房企的房子更加优惠。另外一条就是更专注自己的核心竞争力。规模和细分上只能二选一，做高端项目的开发商那就不要做很多项目。不能既要高端，又要规模。

　　录入编辑：张珺